yargıtay 6. hukuk dairesinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshinde üçüncü kişilerin tapuya güvenini içtihadı birleştirme kararıyla yeniden değerlendirmesi.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geriye Etkili Feshinde Üçüncü Kişilerin Tapuya Güvenini İçtihadı Birleştirme Kararıyla Yeniden Değerlendirmesi.

Özet: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenici edimlerini yerine getirmediği için geriye etkili feshine ve taşınmazın ipotek ile hacizden arındırılmış şekilde arsa sahibi adına tesciline ilişkin davada, bölge adliye mahkemesinin kararı haciz alacaklısı davalı yönünden usul ve yasaya uygun bulunarak onanırken, ipotek alacaklısı davalı bankanın temyiz itirazları açısından, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshinde yükleniciden ayni hak edinen üçüncü kişilerin iyi niyetle tapuya güvenerek iktisaplarının korunacağına dair içtihat değişikliği yapıldığı belirtilmiştir.

6. Hukuk Dairesi 2024/3242 E. , 2025/2753 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/625 E., 2024/768 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2023/301 E., 2024/135 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davalarda davalı ... .... ve birleşen davada davalı ...Ş. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

1. Asıl davada davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde; davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici ... Isı Ltd. arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını ancak yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, sözleşme gereği devredilen taşınmaz üzerinde ipotek tesis ettiğini öne sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine, yüklenici adına kayıtlı taşınmazın üzerinde bulunan ipotekten ari şekilde tapu iptali ve tescil ile bunun mümkün olmaması halinde taşınmaz bedelinin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir

2. Birleşen davada davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde; asıl dava kapsamında tapu iptal ve tescil talepli davayla açılan bu davanın birleştirilerek taşınmaz üzerinde yer alan hacizlerden ari bir şekilde tapu iptali ve tescil kararı verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Asıl ve birleşen davalarda davalılar ... Isı Ltd. Şti. ve ... davayı kabul etmiş; diğer davalılar davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl davada; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapılmış olmasına karşın tapu devri gerçekleştiğinden geçerli olduğu, yüklenici ve yükleniciyle birlikte hareket eden davalı ...’ın davayı kabul ettiği, sözleşme gereği edimlerini ifa etmeyen yüklenicinin taşınmazın mülkiyetini iktisap etmediği, yapılan devrin gerçek bir satış olmayıp avans niteliğinde olduğu gerekçeleriyle sözleşmenin geriye etkili feshi ile taşınmazın tapu kaydının ipotekten ari bir şekilde davacı lehine tesciline; birleşen davada davanın kısmen kabulü ile davalı haciz alacaklılarının hacizleri yönünden tapu kaydında yer alan takyidatların kaldırılmasına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf asıl ve birleşen davalarda davalı ... .... ve birleşen davada davalı ...Ş. vekillerince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Asıl ve birleşen davalarda davalı ... .... temyiz dilekçesinde; davalı bankanın iyiniyetli olduğunu, taşınmazın tapu kaydında sözleşmeye ilişkin şerh bulunmadığını zaten sözleşmenin de geçersiz olduğunu beyan etmektedir.

Birleşen davada davalı ...Ş. vekili temyiz dilekçesinde; Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçesiz olduğunu, mahkemece eksik incelemeyle karar verildiğini, yüklenicinin eylemlerinin muvazaalı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil mümkün olmadığı takdirde taşınmazın bedelinin tahsili ve takyidatların kaldırılması istemine ilişkindir.

1-Birleşen davada davalı haciz alacaklısı ... A.Ş.’nin temyiz itirazları yönünden; Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup karşı birleşen davada davalı ...’ın temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

2-Asıl davada davalı ipotek alacaklısı ... A.Ş.’nin temyiz itirazları yönünden;

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 18.04.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,

Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin;üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; asıl ve birleşen davada davalı ipotek alacaklısı ... hakkında asıl davadaki talep yönünden yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesinden ibaret olup, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.Birleşen davada davalı ... vekilinin yerinde görülmeyen temyiz sebeplerinin reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın birleşen dava yönünden ONANMASINA,

2. Asıl ve birleşen davada davalı ... .... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, asıl dava yönünden Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. Asıl dava yönünden ilk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Aşağıda yazılı karar harcının temyiz eden birleşen davada davalı ...Ş.'dan alınmasına

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde asıl ve birleşen davada davalı ... ....'ya iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, karardan bir örneğin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

03.07.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.