6. Hukuk Dairesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptali ve tescili talepli davada, bozma sonrası davalıların temyiz başvurularını inceleyen bir içtihat metnidir.
Özet: Bu hukuki metin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarca ifa edilmemesi üzerine ortaya çıkan bir davada, davacıların sözleşmelerin geriye etkili feshi, yüklenici ve ondan hisse edinen üçüncü kişiler adına kayıtlı tapuların iptali ile kendi adlarına tescili, taşınmazlardaki tüm takyidatların terkinini ve menfi zararın tazminini talep ettiği karmaşık bir hukuki süreci anlatmaktadır. Asli müdahillerin, kendi murislerinden gelen hisselerin tescilini talep ederek davacıların taleplerine kısmen itiraz ettiği, davalıların ise çoğunlukla iyiniyetli iktisap ve zamanaşımı savunmalarıyla davanın reddini istediği bu uyuşmazlıkta, mahkeme bozma kararına uyarak yargılamayı sürdürmüş ve temyiz incelemesi duruşması gerçekleştirilmiştir.
6. Hukuk Dairesi         2023/2056 E.  ,  2025/2728 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/276 E., 2022/902 K.
Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, asli müdahiller ve bir kısım davalılar vekillerince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 19.11.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde davalılar ..., ..., ... ve ... vekili Avukat ..., temyiz talebinde bulunan davalı ... ve Vergi Daireleri (Hazine) vekili Avukat ..., temyiz talebinde bulunan davalılardan ... vekili Avukat ..., davalı asil..., davalı asil ..., temyiz talebinde bulunan asli müdahiller ... vd. vekili Avukat ... ile davacılar vekili Avukat ... ve davacı asil ...’ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili, davacıların murisleri ... ... ve ... ile davalı yüklenici ... arasında 27.08.1986 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, bu sözleşmeye göre inşaatın yapılmaması üzerine bu kez yeni yüklenici diğer davalı ...'ın da dahil olduğu 17.10.2002 tarihli ek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmeler uyarınca taşınmazların büyük bir kısmını devralan davalı ...'un, aldığı hisselerin bir kısmını diğer davalılara devrettiğini, ayrıca yüklenicinin borçlarından dolayı taşınmazların tapu kayıtlarına haciz ve rehin şerhleri işlendiğini, sözleşmelerin düzenlenmesinden itibaren uzun yıllar geçmesine rağmen inşaatların tamamlanmadığını, sözleşme konusu edimlerin yerine getirilmesinin artık mümkün olmadığını ileri sürerek, asıl ve birleşen davalarda, asıl ve ek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile davalı yüklenici ... adına kayıtlı taşınmazlar ile ondan hisse devralan diğer davalılar adına kayıtlı taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile hisseleri orarında müvekilleri adına tapuya kayıt ve tesciline, taşınmazların tapu kayıtlarındaki haciz, rehin, ipotek satış vaadi ve diğer bütün takyidatların terkinine, ayrıca fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 10.000,00 TL menfi zararın davalı ...'tan tazminine karar verilmesini talep ve dava etmiş, yargılama sırasında davalılar ..., ..., ... ve ... hakkındaki davasından feragat ettiğini bildirmiştir.
Asli müdahiller vekili, müvekkillerinin kök muris ... ...'nın yasal mirasçıları olduklarını, 8 58... parselin 89, 90... parsellere ifrazı sonucu tapuya tescil edilen 1/4 hissenin vasiyetname gereği ...'a, 3/4 hissenin ise kök muris ... ...'nın imzaladığı arsa payı karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereği davalı yükleniciler ve diğer davalılar adına kayıtlı olduğunu, davacı ... ... 'ın bu 3/4 hisse üzerinde vesayeten veya veraseten hiçbir hakkı bulunmadığını, TMK'nın 602. maddesine göre vasiyetnamenin tenfizinin vasiyetnameden haberdar olduktan itibaren 10 yıllık müddet içerisinde istenmesi gerektiğini, aksi takdirde zamanaşımına uğrayacağını, somut olayda 10 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu, bu nedenle kök muris ... ... ile yükleniciler ve diğer davalılar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin feshi halinde ... Mah. 8 50... , 90, 91 parsellerin davalı yüklenici ve diğer davalılar adına olan 3/4 oranındaki tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II. SAVUNMA
Davalılar ..., ..., ..., ..., ... ve ... vekili, müvekkilleri adına kayıtlı ... Mah. 15 60... parselin davalı ... ve ... ile davacı ... arasında süren pazarlık sonucu satın alındığını, taşınmazı 1/4 oranında satın alan ...'nun daha sonra taşınmazı müvekkilleri ..., ... ve ...'a sattığını, davacının murisleri ile müteahhit arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya işlenmediğini, aradan 17 sene geçtiğini, dava ve talebin zamanaşımına uğradığını, bu nedenle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir .
Davalı ... ... vekili; müvekkilinin davacı ile davalı müteahhit ... .... arasında imzalanan sözleşmeden haberdar olmadığını savunarak, TMK'nın 1023. maddesi gereğince davanın reddini istemiştir.
Davalı ... vekili; müteahhidin kendisine düşen arsa, daire ve binaları satma hakkı bulunduğunu, buna dayanarak taşınmaz alan müvekkilinin iyiniyetinin korunması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Diğer bazı davalılar vekilleri ve davalılar, iyiniyetli olduklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemece, taraf teşkili sağlanmasına yönelik bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda verilen 12.11.2019 tarihli kararda; yüklenici ...'un edimini yerine getirmediği, inşaat seviyesinin çok düşük olduğu, ruhsat almasının mümkün olmadığı, 2002 tarihinde yapılan bir ek sözeşme ile inşaat işi ...'a devredilmiş ise de bu, kişinin de inşaatı tamamlamadığı, sonuç olarak yüklenici edimini yerine getirmediğinden, ondan temlik alan diğer davalıların da avans tapuları iade etmeleri gerektiği, asli müdahillerin, sözleşmenin tarafı olan arsa sahiplerinden ... ...'nın mirasçısı olduklarına ilşkin iddiaların dinlenme olanağı bulunmadığı, daha önce çeşitli mahkemelerde mirasçılık ilgili görülen davaları aleyhlerine sonuçlandığı, sonuç olarak ... ...'nın mirasçısının arsa sahiplerinden ... ... olduğunun tespit edildiği, ... ...'nın da davacı müteveffa ...'ın murisi olduğu, tapuların iptali ile birlikte takyidatların da kaldırılması gerektiği sonucuna varılarak; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ve ek sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile hisseleri oranında davacılar adına tesciline, asli müdahale davasının reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkemenin 12.11.2019 tarihli kararına karşı süresinde, asli müdahiller vekili, davacılar vekili ve davalılar ..., ..., ..., ...vekilleri ile davalı ... Yönetim A.Ş., ... Bankası A.Ş., ... ve ... Vergi Dairesi vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairemizin 04.11.2021 tarihli ve 2021/1044 Esas, 2021/1231 Karar sayılı kararıyla, somut olayda, davacılar vekilinin davalılardan ... hakkında feragat beyanı bulunmadığı, mahkeme ilamının gerekçe kısmında belirtilmiş olmasına rağmen, hüküm kısmında davalı ... hakkındaki davanın vaki feragat nedeniyle reddine karar verilmesi suretiyle gerekçeyle hüküm arasında çelişki yaratır şekilde karar verilmesi doğru olmadığı belirtilerek karar davacılar yararına bozulmuştur.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asli müdahiller tarafından miras uyuşmazlığına ilişkin daha önce açılan davalar neticesinde, davacı müteveffa ...'ın mirasçı olduğunun tespit edildiği, asli müdahillerin taleplerinin yerinde olmadığı, yüklenici ...'un arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediği, inşaatın seviyesinin %43 düzeyinde kaldığı, ayrıca inşaatın ruhsatsız olduğu, arsa sahipleri ile yüklenici ve işi devralmayı üstlenen davalı ... arasında işin ifasına yönelik 2002 yılında ek bir sözleşme düzenlenmiş ise de bu sözleşmenin de ifa edilmediği, davalı yüklenici ...'un kendisine avans olarak devredilen tapuları zaman içerisinde diğer davalılara devrettiği, yüklenici edimlerini yerine getirmediğinden, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi koşulları oluştuğundan, yükleniciye avans olarak verilen tapuların da davacı arsa sahiplerine iadesi gerektiği, burada yükleniciden devir yoluyla tapuda malik olarak görünen davalıların iyiniyet iddialarının dinlenme olanağı bulunmadığı, davacıların bir kısım davalılar hakkındaki davalarından feragat ettikleri gerekçesiyle; asıl ve birleşen davalarda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ve ek sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, davalılar ..., ..., ... ve ... hakkında açılan davanın feragat nedeniyle reddine, tapu iptal ve tescil istemlerinin kabulü ile davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptaline ve hisseleri oranında davacılar adına tesciline, tapu kayıtlarındaki takyidatların kaldırılmasına karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; akdin ifa edilmediğini iddia eden arsa sahiplerinin ancak yükleniciden tazminat isteyebileceklerini, yüklenicinin sözleşme uyarınca inşaatın her aşamasında kendisine düşen arsa paylarını satma hakkına sahip bulunduğunu, arsa sahiplerinin yükleniciye bu konuda sınırsız yetki verdiklerini, tapuda arsa hisselerinin bir edim karşılığı olmak üzere yüklenici ...'a devredildiğine dair hiç bir ibare bulunmadığını, arsa sahiplerinin 1986 yılında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra 2002 yılında yüklenici ve yeni yüklenici adayı ile bir ek sözleşme daha yaparak, onlara süre verdiklerini, bu şekilde o tarihe kadar yüklenicinin yaptığı tüm tapu devirlerine onay vermiş olduklarını, yine bu ek sözleşme ile arsa sahiplerine belirli tapuların devri karşılığı 12 milyon TL ödeme yapıldığını, müvekkilinin yükleniciden değil, dava dışı ... isimli kişiden hisse satın aldığını, tapu kaydında o tarihte bir sınırlama bulunmadığını, müvekkilinin iyiniyetinin korunması gerektiğini, uzun yıllar Almanya'da çalıştıktan sonra iyiniyetle ...'tan bu hisseyi yatırım amacıyla satın aldığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmadığını,
2. Davalı Gelir İdaresi Başkanlığı vekili temyiz dilekçesinde; yüklenici ...'un kamu borcundan dolayı taşınmazın tapu kaydına kamu hacizleri konulduğunu, tapuda şerh olmadığından konulan hacizler geçerli olduğunu, müvekkili idarenin iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu,
3. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; davanın zamanaşımına uğradığını, sözleşmeden itibaren 17 sene geçtiğini, müvekkillinin bu taşınmazı, yükleniciden değil, ... isimli kişiden satın aldığını, ...'in ise bu taşınmazı daire edinmek için yükleniciden devir almadığını, yükleniciye sermaye sağlayan kişi olduğunu, dosya arasında bulunan 2001 tarihli bir belgede, yüklenici ...'a 15.07.2001 tarihine kadar belirli bir meblağ öderse, ...'ın bu taşınmazları tekrar yükleniciye devredeceğinin kararlaştırıldığını, aynı hususların 17.10.2002 tarihli ek sözleşmede de belirtildiğini, bu ek sözleşmede de ...'ın yeni yüklenici ...'e aynı paraya ödemesi halinde taşınmazların tekrar yüklenici tarafa iade edileceğinin yazılı bulunduğunu, arsa sahiplerine ...'a yapılan tapu devirlerini benimsediklerini hatta daha sonra kendi uhdelerinde kalan 1/4 hisseyi de ...'a devrettiklerini, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu, tapuyu devraldığı ...'ın mülkiyet hakkının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanmadığını, müteveffa davacı arsa sahibi ...'ın, sermaye arayışı nedeniyle tapu devirlerine onay verdiğini hatta teşvik etttiğini, sözleşme nerdeyse 14-15 sene ifa edilmediği halde, sözleşmeyi feshetmediğini, yüklenicinin tapu devirleri yapmasına göz yumduğunu, hüküm fıkrasının da hatalı olduğunu, her bir davalının hissesi, parseli ayrı olduğu halde, tüm yargılama giderlerinin, davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verildiğini,
4. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; kararın bozulması gerektiğini,
5. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilinin iyiniyetinin korunması gerektiğini, tapu sicilindeki kayda güvenerek taşınmazı satın aldığını,
6- Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilinin taşınmazdaki iki adet daireyi yüklenici ...’dan satın aldığını, tapuda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi bulunmadığını, tapu sicilindeki kayda güvenerek taşınmaz devralan müvekkilinin iyiniyetli olduğunu,
7. Davalılar ..., ..., ... ve ... vekilleri temyiz dilekçesinde; müvekkillerinin tapu sicilindeki kayda güvenerek iyiniyetle taşınmazı iktisap ettiklerini, davacıların iddialarının gerçeğe aykırı olduğunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi halinde tazminat öngörüldüğünü, tapuların iadesinin düzenlenmediğini, yüklenicinin kendisine verilen yetki kapsamında tapuları istediği kişilere devretme hakkına sahip olduğunu, bilirkişi raporunun yeterli incelemeye dayanmadığını, davacıların taleplerini yükleniciye yönlendirmeleri gerektiğini, davacının müvekkillerinden ... hakkındaki davadan 11.02.2012 tarihli dilekçesi ile feragat ettiğini, davanın ... yönünden bu nedenle reddi ve lehine vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini,
8. Asli Müdahiller ... vd. vekili temyiz dilekçesinde; kök muris ... ...'nın muvazalı olarak 1976 yılında yaptığı vasiyet ile taşınmazı davacıların murisine bıraktığını, ... ...'nın davacıların murisine 1976 yılında yaptığı vasiyetname ile bıraktığı taşınmaz için daha sonra 1986 yılında işbu davanın konusu olan kat karşılığı inşaat sözleşmesini yaparak, taşınmazın 3/4 hissesini tapuda yüklenici ...'a devrettiğini, bu şekilde vasiyet iradesinden döndüğünü, ... ...'nın 1988 yılında vefat ettiğini, yasal mirasçılarının müvekilleri asli müdahiller olduğunu, her ne kadar, davacıların murisi olan ..., vasiyetnamenin tenfizi yoluyla ... ... üzerinde kalan 1/3 hissenin adına tescilini sağlamış ve bu konudaki mahkeme kararı kesinleşmiş ise de eldeki davanın konusunun bu 1/3 hisse olmadığını, yükleniciye devredilen 3/4 hisse olduğunu, ... ... arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaparak vasiyetten döndüğünden, malvarlığının yasal mirasçısı olan müvekillerine aktarılması gerektiğini, öte yandan, vasiyetnamenin 1976 yılında düzenlendiğini, ölümün ise 1988 tarihinde gerçekleştiğini, davacıların vasiyetnameye ölüm ile muttali olduklarını, TMK 602. maddesi hüküm gereği en geç 10 yıl içinde bu davaya açmaları gerekirken, 2003 yılında açtıklarını, davada öncelikle miras meselesinin çözülmesi gerektiğini, asli müdahilleri lehine vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini, zira davalı yükleniciye karşı olan taleplerinin kabul edildiğini beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık asıl ve birleşen davalarda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanmaktadır.
1- Davalı Gelir İdaresi Başkanlığı ve davalı ... vekillerinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;
Haciz şerhleri, alacaklı 3. kişinin talebi ile icra dairesince konulmak zorunda olunan şerhler olup, haczin şahsi hak bahşetmesi sebebiyle, haciz şerhi sahibi alacaklılarına TMK’nın 1023. maddesi kapsamındaki mülkiyet hakkı ve sınırlı ayni hak (ipotek) şerhleri gibi tapuya güven ilkesi ve iyiniyet karinesi kapsamında koruma sağlamaz. Haciz şerhi sahibi alacaklıların haklarının korunması için taşınmazın haciz tarihinde gerçekten borçluya ait olması gerekir.
Davalı yüklenici ...’un kamu borçları nedeniyle taşınmazların tapu kayıtlarına davalı kurumlar lehine takyidatlar konulmuş olup mahkemece sözleşmenin geriye etkili feshi ile yükleniciye adına kayıtlı tapuların davacı arsa sahipleri adına tesciline karar verilmiş olmasına göre dava konusu takyidatların terkinine karar verilmesi isabetli olmuş, davalı kurumların temyiz itirazları bu nedenle yerinde görülmemiştir.
2. Davalılar ..., ..., ... ve ... vekillerinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;
a) Mahkemenin tapu iptal ve tescil isteminin kabulüne dair 12.11.2019 tarihli kararı davalılar ..., ..., ... tarafından temyiz edilmediğinden, hüküm adı geçen davalılar yönünden kesinleşmiştir. Mahkemece, Yargıtay bozmasına uyulmakla davacılar yararına usuli müktesap hak oluşmuştur. Bu itibarla, mahkemenin temyize konu son kararında, davalılar ..., ..., ... hakkında açılan tapu iptal ve tescil davasının kabulüne karar verilmesi doğru olmuş, davalılar vekilinin temyiz itirazları bu nedenle yerinde görülmemiştir.
b) Davacı taraf 13.09.2022 tarihinde dosyaya sunduğu dilekçesinde, tapu maliki olmadığı halde sehven davalı olarak gösterilen, davalı ... da dahil olmak üzere bir kısım davalı hakkındaki davasından vazgeçtiğin bildirmiş olup mahkemece bu talep hakkında olumlu ya da olumsuz bir karar verilmemesi de doğru olmamış, kararın davalı ... yönünden bu nedenle bozulması gerekmiştir.
3. Davalılar ..., ..., ..., ... vekillerinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;
Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.
16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.
Bu nedenle;
Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.
TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.
TMK’nın 3. ve 1023.maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.
Arsa sahibinin;üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.
Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.
Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.
İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2.fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.
Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; davalılar ...’nin, ...’ın, ...’un, ...’in taşınmazları devraldıkları anda TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadıklarını yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiklerini veya bilmeleri gerektiğini ispata yarar delillerin ibrazı için, davacı arsa sahiplerine verilecek makul süre neticesinde oluşacak sonuca uygun karar verilmesinden ibarettir.
Açıklanan bu sebeplerle, kararın davalılar ..., ..., ... ve ... yararına bozulması gerekmiştir.
4- Asli Müdahiller ... vd. vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
Bozma nedenine göre, asli müdahiller vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.
VI. KARAR
Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalılar Gelir İdaresi Başkanlığı, ... vekillerinin, (2-a) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalılar ..., ..., ... ve ... vekillerinin temyiz itirazlarının reddine,
(2-b) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı ... vekilinin, (3) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalılar ..., ..., ..., ... vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan mahkeme kararının, adı geçen davalılar yararına BOZULMASINA,
(4) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, asli müdahiller ... vd. vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığını,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dairemizdeki duruşmada vekili hazır bulunan, davacılar yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davalılar ..., ... ve ...’ten alınarak davacılara verilmesine,
Yine vekili duruşmada hazır bulunan davalı ... yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacılardan alınarak davalı ...’a verilmesine,
Peşin alınan harçların istek halinde temyiz edenlere iadesine,
Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
02.07.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.