Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında arsa sahibinden yükleniciye devredilen taşınmazın üçüncü kişiye satışı sonrası açılan tapu iptali ve tescil davasında iyiniyet ile muvazaa iddiaları üzerine karar düzeltme talebi.
Özet: Arsa sahibi tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciye devredilen ve yüklenicinin üçüncü bir şahsa sattığı taşınmazın tapusunun iptali ve arsa sahibi adına tescili talebiyle açılan davada, ilk derece mahkemesinin red kararı, üst mahkemece sözleşmenin geriye etkili feshi durumunda yükleniciye yapılan devrin avans niteliğinde olacağı ve üçüncü kişiye devrin sebepsiz kalacağı gerekçesiyle bozulmuş; bozma sonrası kabul edilen tapu iptal ve tescil kararı temyiz üzerine onandıktan sonra, davalı üçüncü tarafın iyiniyet savunmasının dikkate alınmadığı iddiasıyla karar düzeltme talebi incelenmektedir.
6. Hukuk Dairesi         2025/1740 E.  ,  2025/2726 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/786 E., 2023/486 K.
Davalı ... vekili tarafından Dairece verilen kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla; kesinlik, süre ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, karar düzeltme dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı yüklenici şirketin arasında Ilgın Noterliğinin 20.11.2013 tarihli ... yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, ancak tapu kaydında satış olarak gösterildiğini, söz konusu taşınmazın davalı yüklenici tarafından kötüniyetli olarak diğer davalı ... adına 27.03.2014 tarihinde satış suretiyle tescil edildiğini ileri sürerek muvazaalı bir şekilde gerçekleştirilen satış işleminin iptali ile tapuda devredilen hissenin adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin tapu kaydında hiçbir sınırlayıcı kayıt olmaması sebebiyle dava konusu taşınmazın mülkiyetini kazanmış olduğunu, taşınmaz malı iktisap edenin iyiniyetli olduğunun kabulünün esas karine olduğunu, bunun aksini iddia eden kişinin bu durumu ispatlaması gerektiğini, davacının öncelikle kendi isteği ve arzusuyla şirkete devrettiği taşınmazın tescilinin sonradan neden ve nasıl yolsuz tescil haline geldiğini sonrasında ise müvekkilinin kötüniyetli olduğunu ve sicile güven ilkesinden faydalanamayacağını ispat etmesi gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 29.12.2015 tarihli ve 2014/576 Esas, 2015/742 Karar sayılı kararı ile 20.11.2013 tarihinde davacı tarafından bizzat davalı şirkete tapuda satış işleminin gerçekleştirildiği, davacının iradesinin sakatlandığına ilişkin bir iddiası bulunmadığı, muvazaa nedeniyle işlemin iptalini istediği ancak kişinin kendi muvazaasına dayanarak hak iddia edemeyeceği, tapuda satış işlemini kendisinin yaptığı, sözleşmede de buna ilişkin hüküm bulunduğu, ayrıca sözleşmede taşınmazın teslimi için belirtilen sürenin de dolmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
Mahkeme kararına karşı süresi içinde davacı vekilince temyiz isteminde bulunulması üzerine Dairemizin 14.06.2021 tarihli ve 2021/4618 Esas, 2021/2700 Karar sayılı kararlarıyla; arsa sahibinin sözleşmeyi geriye etkili feshetmesi üzerine, sözleşme sanki hiç yapılmamış gibi, tarafların durumları sözleşme öncesine döneceğinden, yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlikin de artık sebepsiz kaldığı, bu durumda Dairemiz uygulamalarına göre; fesih ve tasfiye işlemlerinin, üçüncü kişilerin haklarını da etkileyeceği, bir bakıma avans ödemesi niteliğindeki bu tapuların, arsa sahibine döneceği, somut olayda devralan üçüncü kişinin iyiniyet savunmasının yerinde olmadığı, öncelikle davacı dava dilekçesinde tapu iptal ve tescil talebinde bulunduğuna göre bu talebin sözleşmenin feshi talebini de içerdiğini kabul etmek gerektiği, dosya kapsamından davalı yüklenicinin kendisine davacı arsa sahibi tarafından devredilen tapuyu diğer davalı ...’ya sattığı, bu durumda sözleşmenin uygulanma imkanı kalmadığından davacının sözleşmeyi geriye etkili feshinin haklı olduğu, davanın bu yönden kabulü gerektiği, sözleşmenin usulüne uygun geriye etkili feshi ile tarafların verdiklerini geri isteyebileceği, yükleniciye avans olarak verilen tapu kaydının da geçerli bir fesihten sonra iptâlinin istenebileceği, bu nedenle tapu iptal ve tescil talebinin kabulü gerekirken davanın reddinin doğru olmadığı gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bozma ilamına uyularak bozma gerekçeleriyle davanın kabulü ile davalıların payına isabet eden tapu kaydını iptali ve davacına adına tesciline karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... tarafından temyiz isteminde bulunulması üzerine Dairemizin 10.12.2024 tarihli, 2024/380 Esas, 2024/4748 Karar sayılı kararı ile, kamu düzenine aykırılık halleri ile kesin bozma doğrultusunda ve usuli kazanılmış hak ilkesinin resen gözetildiği; dosya içeriği, kararın dayandığı gerektirici sebepler ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR DÜZELTME
A. Karar Düzeltme Sebepleri
Davalı ... vekili karar düzeltme dilekçesinde; müvekkilin inşaattan bağımsız bölüm satın alan biri olmadığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığına dair herhangi bir emare olmadığını, müvekkilin sözleşmeyi bilmediğini, bu nedenle üçüncü kişi olan müvekkilin iyiniyet savunmasının dikkate alınması gerektiğini, müvekkilin kötüniyetli olduğuna dair en ufak bir delil de olmadığını, bu hali ile müvekkilin kazanımının korunması gerektiğini, yine bozma ilamında bahsedilen hususların yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sözleşmeye dayanan hususlar olduğunu, müvekkilin arsa sahibi ile hiçbir sözleşmesi olmadığını, bu yüzden bozma ilamında buna ilişkin bildirilen hususların davaya uygulanma ihtimali olmadığını, davacının muvazaa iddiasına dayalı olarak dava açtığını, sözleşmenin feshi hükümlerinin uygulanamayacağını, aksi halde de sözleşmenin tarafının davalı şirket olduğunu beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
1. Yargıtay kararının düzeltilmesi 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.
16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.
Bu nedenle; hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.
TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.
TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.
Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.
Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.
Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.
İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir.
Bu durumda Mahkemece, İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatlarına ilişkin yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden davalı ... vekilinin bu yöndeki karar düzeltme talebinin kabulü ile Dairemizin onama ilamının kaldırılarak mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Karar düzeltme talebinin KABULÜ ile Dairemizin 10.12.2024 tarihli ve 2024/380 Esas, 2024/4748 Karar sayılı onama ilamı KALDIRILARAK yerel mahkeme kararının davalı ... yararına BOZULMASINA,
Temyiz peşin ve karar düzeltme harcın istek halinde davalı ...'ya iadesine,
Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,
02.07.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.