Yüklenicinin edimini ifa etmemesi sebebiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptali ve bankanın iyiniyetli kabul edilmeyen ipoteğinin kaldırılmasına yönelik temyiz.
Özet: Bu hukuki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle arsa sahibinin sözleşmenin feshini, tapunun iptaliyle kendi adına tescilini ve taşınmaz üzerindeki banka ipotekleri ile hacizlerin kaldırılmasını talep ettiği bir davadır. Davalı bankanın iyiniyetli olduğu savunulsa da, ilk derece mahkemesi ve bölge adliye mahkemesi, inşaatın henüz başlamamış olması ve durumun kolayca tespit edilebilecek olması nedeniyle bankanın iyiniyetli olmadığını kabul etmiş, arsa sahibinin taleplerini haklı bularak sözleşmenin feshine, tapunun arsa sahibi adına tesciline ve ipoteklerin kaldırılmasına hükmetmiştir.
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/135 E., 2023/109 K.İLK DERECE MAHKEMESİ: Balıkesir 2. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2020/146 E., 2021/196 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davada davalı ... A.Ş. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Asıl ve birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı yüklenici ... ve Ticaret Ltd. Şti. arasında 25.01.2018 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin tapuya tek taraflı olarak müteahhit tarafından şerh verileceğinin de kararlaştırıldığını, ancak yüklenicinin şerh işlemini yaptırmadığını, her ne kadar müvekkili tarafından sözleşmeye konu taşınmaz devredilmiş ise de geçen sürede yüklenicinin inşaata başlamadığını diğer davalı ...Ş'ye de teminat göstererek ipotek tesis ettiğini, sözleşmenin ifasının mümkün olmadığını, bankanın ipoteğinin de geçersiz olduğunu yine tapununun hacizlerden de arındırılmış olarak verilmesi gerektiğini ileri sürerek, sözleşmesinin feshi ile taşınmazın tapu kaydının iptali ile haciz ve ipoteklerden arındırılmış olarak müvekkili adına tapuya kayıt ve tescilini talep ve dava etmiştir.II. CEVAP1-Asıl davada davalı ... ve Ticaret Ltd.Şti. vekili cevap vermemiştir. 2-Asıl ve birleşen davada davalı ...Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; dava dilekçesinde arabuluculuk son tutanağının bulunmadığını, kredi sözleşmelerinde yetkili mahkemenin ... olarak belirtildiğini, müvekkilinin sözleşmenin tarafı olmadığını yine sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini, bankanın bu sebeple aleni tapu kaydına güvenerek ipotek tesis ettiğini, müvekkili bankanın iyiniyetli olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.3- Birleşen dosyada davalı ... Bankası vekili, davalılar .... ve Tic. A.Ş., ..., ..., ..., ... vekili, davalı ...Ş. vekili, davalı ..., davalı ... cevap dilekçesinde özetle; sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini tapuya güvenerek işlem tesis ettiklerini, iyiniyetli olduklarını savunarak davanın reddini istemiştir.4- Birleşen dosyada bir kısım davalılar cevap dilekçesinde özetle; davayı kabul etmiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava tarihi ve keşif tarihi itibariyle taşınmaz üzerinde herhangi bir inşaatın bulunmadığı, davalı yüklenicinin sözleşmeye göre edimlerini ifa etmediği, davacının sözleşmenin feshi ve tapu iptali ve tescili talebinde haklı olduğu, her ne kadar tapuda herhangi bir şerh bulunmasa dahi sözleşmenin imzalanmasından sonra henüz teslim süresi dolmadan yüklenicinin iş bedeli olarak kararlaştırılan arsa payına hak etmediği bir aşamada arsa üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaatın yapılıp yapılmadığı açıkça belli veya küçük bir araştırma ile belirlenebilir olduğu halde dava konusu taşınmaz üzerine konulan ipotek şerhinden dolayı davalı bankanın iyiniyetli olarak kabul edilmesinin mümkün olmadığı, yüklenicinin borcu nedeniyle konulmuş bulunan ipotek şerhinin ve yine hacizlerin davacı arsa sahibine mükellefiyet getirdiği ve kaldırılması gerektiği gerekçesiyle, asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davada davalı ... A.Ş. vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZA. Temyiz Sebepleri Asıl ve birleşen davada davalı ... A.Ş. vekili temyiz dilekçesinde; cevap dilekçesini tekrarla davaların reddinin gerektiğini beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil, ipotek ve hacizlerin fekki istemine ilişkindir.Bölge Adliye Mahkemesi tarafından incelenen ilk derece mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğunun anlaşılması halinde istinaf başvurusunun esastan reddine karar verebilecektir (HMK m. 353/1-b/1). Bölge Adliye Mahkemesi tarafından duruşma yapılmaksızın istinaf başvurusunun reddine karar verilebilmesi için dosyanın tekemmül etmiş bulunması, başka bir anlatımla, ilk derece mahkemesi tarafından toplanan delillere göre, istinaf başvurusunda bulunan taraf ya da tarafların itirazının incelenip denetlenerek bir kanaate varılmasının mümkün bulunması zorunludur. Bir başka deyişle, ilk derece mahkemesi kararında hiçbir eksiklik veya yanlışlık olmadığı duruşma açılmaksızın anlaşılabilecek kadar açık ve netse, bu kapsamda bir değerlendirme yapılabilecektir. Ayrıca, yargılamada eksiklik bulunmamakla beraber, kanunun olaya uygulanmasında hata edilip de yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığı takdirde veya kararın gerekçesinde hata edilmiş ise düzelterek yeniden esas hakkında karar verilebilecektir. Diğer taraftan, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353/1-b/3 bendi kapsamında delil olarak bir eksiklik tespit edilmesi ve bu eksikliğin duruşma yapılmadan tamamlanmasının mümkün olması halinde, bu eksikliğin giderilmesinden sonra ilk derece mahkemesi kararının hukuka uygun olduğunun anlaşılması halinde de istinaf başvurusunun b/1 bendi kapsamında reddedilmiştir.İlk derece mahkemesince; asıl ve birleşen davada davalı ... A.Ş. vekilinin iyiniyet iddiası tartışılıp iyiniyetli olmadığı gerekçesiyle , asıl ve birleşen davaların kabulüne karar verilmişken asıl ve birleşen davada davalı ... A.Ş. vekilinin istinaf başvurusu bölge adliye mahkemesince davacının davalı yüklenici ile aralarındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili biçimde feshi nedeniyle, sözleşme uyarınca yükleniciye yapmış olduğu arsa payı devrinin yolsuz tescil niteliğinde olduğundan geçersiz olduğu ve yolsuz tescile dayalı olarak taşınmaz üzerinde ipotek veya haciz şeklinde şahsi ve ayni hak kazanmanın da mümkün olmadığı bu konudaki iyiniyet iddiasının da dinlenemeyeceği gerekçesi ile HMK'nın 353/1-b-1. bendi gereğince esastan reddine karar vermiştir.HGK’nın 24.02.2010 tarihli 2010/1-86 Esas ve 2010/108 Karar sayılı kararında da belirtildiği üzere; “...Yasa’nın aradığı anlamda oluşturulacak kararların hüküm fıkralarının açık, anlaşılır, çekişmesiz, uygulanabilir olmasının gerekliliği kadar; kararın gerekçesinin de, sonucu ile tam bir uyum içinde, o davaya konu maddi olguların mahkemece nasıl nitelendirildiğini, kurulan hükmün hangi nedenlere ve hukuksal düzenlemelere dayandırıldığını ortaya koyacak; kısaca, maddi olgular ile hüküm arasındaki mantıksal bağlantıyı gösterecek nitelikte olması gerekir...” Kararın gerekçesi ile hüküm sonucu çelişkili ise tarafları, adalete uygun karar verildiği ve yargılamanın adil yapıldığına ikna edebilecek, mantıksal tutarlılık taşıyan kanuna uygun verilip, yazılmış yasa yolu denetimine elverişli bir hüküm bulunduğundan söz edilemez.Kararın gerekçesi ile hüküm fıkrası arasında çelişki yaratılması; Anayasa ile teminat altına alınan yargılamanın açıklığı, adil yargılanma hakkı prensibine ve kararların gerekçeli olması gerektiğine dair Anayasa ve Yasa hükümlerine aykırılık teşkil eder (Örnek; Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi 11.01.20 17... /41 64... /118 Karar, 08.10.2019 Tarih, 2019/2679 Esas, 2019/3826 Karar). Belirtilen nedenlerle gerekçesi ile sonucu arasında çelişki yaratılmaksızın hüküm kurulmalıdır.Bölge Adliye Mahkemesince; İlk Derece Mahkemesi karar gerekçesinde hata yapıldığı tespit edildiğine göre, HMK'nın 353/1-b/2. bendi gereğince gerekçeyi düzelterek yeniden esas hakkında karar vermesi gerekirken, HMK'nın 353/1-b/1 bendine istinaden "başvurunun esastan reddine" karar vermesi doğru olmamıştır.Kabule göre de; Yukarıda belirtildiği üzere uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescili ve ipotek ve hacizlerin fekki istemine ilişkindir. Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir. Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir.Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; karara karşı temyiz kanun yoluna başvuran asıl ve birleşen davada ... A.Ş. vekili hakkında açılan dava yönünden yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi olup, kararın bu nedenlerle bozulması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan nedenlerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgiliye iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,02.07.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.