Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geriye Etkili Feshi Sonrası Yükleniciden Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişilerin İyi Niyetli Tapu Edinimi ve Tapuya Güven İlkesi Kapsamındaki Haklarının Değerlendirilmesine İlişkin Yargıtay İçtihadının Değiştirilmesi.
Özet: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi sonucu, yükleniciden bağımsız bölüm edinen üçüncü kişilere karşı açılan tapu iptali ve tescil davasında, davacının tamamlanmayan inşaat ve muvazaalı satışlar nedeniyle sözleşmenin feshini ve tapu iptalini istemesi, davalıların ise iyiniyetli üçüncü kişi olduklarını savunması üzerine, mahkemelerin davayı kabul kararları temyiz edilerek, Yargıtayın yükleniciden pay satın alan iyiniyetli üçüncü kişilerin korunup korunmayacağı yönündeki yerleşik içtihadından dönme talebinin Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca kabul edildiği önemli bir hukuki gelişmeyi konu edinmektedir.
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/1324 E., 2022/1133 K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Erdek 1. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2018/382 E., 2020/237 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davalılar ... vekili ve ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA 1. Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı şirket arasında 11.11.2016 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı ve yine aynı tarihte yüklenici şirket temsilcisi davalı ... lehine de vekaletname verildiğini, geçen süre içerisinde inşaatın yapılmadığını ve sözleşemeye göre yükleniciye düşecek olan bağımsız bölümlerden 2 ve 8 no'lu bağımsız bölümün davalı ...’a 1 no'lu bağımsız bölümün ise davalı ...’e vekaletname ile satıldığını, yapılan satışların muvazaalı olduğunu, inşaatın terk edildiğini ileri sürerek, 1, 2 ve 8 no'lu bağımsız bölümler yönünden tapu kaydının iptali ve tescili olmazsa şimdilik 1.000,00 TL’nin davalılardan tahsilini talep ve dava etmişlerdir.2. Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle; asıl davasındaki iddialarını tekrarla, sözleşmenin feshinin gerektiğini ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshini ve vekaletnamenin iptalini talep ve dava etmiştir. II. CEVAPDavalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin dava konusu yerleri bedeli mukabili satın aldığını, iyiniyetli üçüncü şahıs durumunda olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmeden müvekkilinin haberinin olmadığını, davacı ile vekili arasındaki ilişkinin müvekkilini hiçbir şekilde ilgilendirmeyeceğini, tapuya şerh edilmiş bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mevcut olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.Diğer davalılar, davaya cevap vermemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile inşaatın keşif tarihi itibariyle tamamlanma oranının düşük olduğu, arsa sahibi davacının sözleşmenin geriye etkili olarak fesih talebinde haklı olduğu, yargılama aşamasında davalı yüklenicinin de davayı kabul ettiği, davalı yükleniciye devredilen payın avans niteliğinde olduğu dolayısıyla edimini yerine getirmeyen yükleniciden pay satın alan davalıların TMK 1023. maddesi ile düzenlenen iyiniyet kuralından faydalanamayacağı gerekçesiyle asıl ve birleşen davaların kabulüne karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalılar ... vekili ve ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunda bulunan davalılar aleyhine açılan davada davalılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmadığı halde yargılama giderlerinden birlikte sorumluluklarına karar verilmesi doğru olmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına asıl ve birleşen davaların kabulüne karar verilmiştir. V. TEMYİZA. Temyiz Sebepleri 1. Asıl davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde: müvekkilinin dava konusu yerleri bedeli mukabili satın aldığını, iyiniyetli üçüncü şahıs durumunda olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmeden haberinin olmadığını, davacı ile vekili arasındaki ilişkinin müvekkilini ilgilendirmeyeceğini, tapuya şerh edilmiş bir sözleşme olmadığını beyan etmektedir. 2. Asıl davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde: müvekkilinin dava konusu yerleri bedeli mukabili satın aldığını, iyiniyetli üçüncü şahıs durumunda olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmeden haberinin olmadığını, davacı ile vekili arasındaki ilişkinin müvekkilini ilgilendirmeyeceğini, tapuya şerh edilmiş bir sözleşme olmadığını beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı sözleşmenin feshi, vekaletnamenin iptali, tapu iptali ve tescili olmazsa tazminat istemine ilişkindir. Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir. Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992.maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir.Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş;karara karşı temyiz kanun yoluna başvuran davalılar hakkında açılan dava yönünden yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesinden ibarettir. Kararın açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.VI. KARAR Açıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edenlere iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 02.07.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.