Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenici ihlali nedeniyle geriye etkili feshinde, iyiniyetli üçüncü kişilerin tapu kayıtlarının iptali ve tescili konusunun Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı doğrultusunda değerlendirilmesi.
Özet: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine ilişkin davada, yükleniciden pay edinen üçüncü kişilerin iyiniyetli kazanımlarının korunup korunmayacağı uyuşmazlığında, Yargıtay kendi içtihadından dönmek amacıyla yaptığı başvuru sonucunda, İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunca alınan kararla, tapu siciline güven ilkesinin ve iyiniyetli üçüncü kişilerin haklarının korunması gerektiği yönünde içtihat değişikliğine gidildiği, bu kararın tüm mahkemeler için bağlayıcı olduğu ve taşınmaz mülkiyetinin tapu sicili ile edinilmesi prensibinin esas alınması gerektiği belirtilmiştir.
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/1131 E., 2023/980 K.İLK DERECE MAHKEMESİ: Küçükçekmece 9. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2021/11 E., 2023/261 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalılar ..., ... ve ... vekilleri tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 20.02.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde davalılar ... vd. vekili Avukat ... ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı yüklenici ......Ltd Şti. arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalı yüklenicinin edimini yerine getirmeden inşaatı terk ettiğini, binanın kaçak olduğunu, iskân ruhsatının alınmadığını, kendisine sözleşme uyarınca devredilen tapuları da diğer davalılara devrettiğini ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine ve diğer davalılar adına kayıtlı olan hisselerin iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. II. CEVAPDavalılar ..., ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; davanın zamanaşımına uğradığını, müvekkillerinin iyiniyetli olduklarını, tapu siciline güvenerek taşınmaz hisselerini devraldıklarını, binanın projeye uygun hale getirilebileceğini savunarak davanın reddini istemiştir. Davalı ......Ltd. Şti. davaya cevap vermemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yüklenici şirketin edimini yerine getirmediği, yapının imâra aykırı olduğu, imâra aykırılığın giderilmesinin mümkün olmadığının tespit edildiği, bu nedenle sözleşmenin geriye etkili feshinin koşullarının oluştuğu, işin başında yükleniciye devredilen tapuların avans niteliğinde olduğu, edimini yerine getirmeyen yüklenici bu tapulara hak kazanmadığından, ondan temlik suretiyle taşınmaz hisselerini devralan diğer davalıların kazanımlarının da korunmayacağı gerekçesiyle, davanın kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalılar adına kayıtlı hisselerin tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiştir. IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, davalılar ..., ... ve ... vekillerince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalılar ..., ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde: davacı arsa sahibinin 1997 yılında yapıyı imâra aykırı olduğunu bilerek teslim almış olmasına rağmen 13 yıl sonra bu davayı açmasının hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu, yapıya ilişkin yargılama sırasında yapı kayıt belgesi alınarak yapının yasal hale getirildiğini beyan ederek kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir. 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir. TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur. Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir. Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır. İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir. Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; hükmü temyiz eden davalıların tapu sicilinde mülkiyeti devraldığı anda, TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadığını yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispata yarar delillerin ibrazı için, davacı arsa sahiplerine verilecek makul süre neticesinde oluşacak sonuca uygun karar verilmesinden ibarettir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davalılar ..., ... ve ... yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacılardan alınarak, adı geçen davalılar verilmesine, Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 02.07.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.