arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin edimini ifa etmemesi sonucu arsa sahiplerine avans niteliğindeki tapuların iadesi ve üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasının hukuki değerlendirilmesi.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin edimini ifa etmemesi sonucu arsa sahiplerine avans niteliğindeki tapuların iadesi ve üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasının hukuki değerlendirilmesi.

Özet: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi üzerine, arsa sahiplerinin fesih talepleri kabul edilerek, inşaatın tamamlanamamasından dolayı sözleşmenin geriye etkili feshedilmesine, yükleniciye devredilen tapuların avans niteliğinde kabul edilmesiyle üçüncü kişilerin iyiniyet iddiaları reddedilmek suretiyle bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile arsa sahipleri adına tesciline karar verilmiş olup, bu karar istinaf mahkemesi tarafından onanmıştır.

6. Hukuk Dairesi 2024/682 E. , 2025/2730 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/1430 E., 2023/1311 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: ... 5. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/87 E., 2022/336 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekilince duruşmalı, davalılar ..., ... İnş. A.Ş. ve ... ile ... vekillerince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 02.07.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı ... vekili Avukat ..., davalı ... vekili Avukat ..., davalı ... vekili Avukat ..., davalı ... vekili Avukat ..., davalı ... İnş. A.Ş. vekili Avukat ... ile davacılar vekili Avukat ...’ün gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; arsa sahibi müvekilleri ile davalı yüklenici şirket arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalının sözleşmede kararlaştırılan süre dolmasına rağmen inşaatı teslim etmediğini, yaptırdıkları delil tespitinde inşaatın %45,8 seviyesinin olduğunun belirlendiğini, davalının kendisine devredilen bağımsız bölümlerin tapularını diğer davalılara devrettiğini ileri sürerek, bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; dava değerinin eksik gösterildiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde tahkim şartı bulunduğunu, taşınmazın tapu kaydında şerh bulunmadığını, müvekkilinin tapu siciline güvenerek iyiniyetle taşınmaz satın aldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin tapu sicilindeki kayda güvenerek iyiniyetle taşınmazı devraldığını, sözleşmenin ne şekilde feshedildiğinin belli olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin yüklenici şirketten değil... isimli kişiden daireyi satın aldığını, sözleşmede tahkim şartı bulunduğunu, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... İnşaat A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; davacı arsa sahiplerinin, teminat olarak dairelerin tapu kaydına koydurdukları ipotekleri, inşaatın seviyesine göre kademeli olarak fek etmeleri gerekirken bu edimlerini yerine getirmediklerini, müvekkili şirketin bu nedenle yeterli finansman bulamadığını, inşaatın %70 seviyesine geldiğini, sözleşmelerin ilgili bakanlıkça 6306 sayılı Yasanın 6/14. maddesine dayalı olara re'sen feshedildiğini, inşaatın seviyesine göre feshin ileriye etkili olarak yapılması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici ......A.Ş. arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri düzenlendiği, yüklenicinin sözleşmede belirlenen sürede inşaatı tamamlamadığı, inşaatın %53-54 seviyesinde kaldığı, arsa sahiplerinin fesih taleplerinin yerinde olduğu, ilgili bakanlıkça da re'sen fesih kararı alındığını, inşaatın seviyesine göre feshin geriye etkili nitelikte olduğu, arsa sahiplerinin bu durumda, yükleniciye avans olarak verdikleri tapuların iadesini talep edebilecekleri, davalıların iyiniyet iddialarının dinlenme olanağı bulunmadığı gerekçesiyle, davanın kabulü ile dava konusu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ..., ..., ..., ... vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taşınmaz üzerindeki ayni hakların tahkimin konusu olamayacağı, bu nedenle davalıların tahkim itirazlarının yerinde olmadığı, yükleniciye devredilen pay avans niteliğinde olduğundan yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda ondan pay temlik alan üçüncü kişilerin hak sahibi olmalarının mümkün olmadığı, bu durumda tapuların arsa sahibine iadesi gerektiği, İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle, davalıların istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davalılar ..., ..., ..., ... vekilleri temyiz dilekçelerinde;

a. Arsa pay karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin geriye mi ileriye mi etkili olduğunun belirsiz olduğunu, ilgili bakanlığın sözleşmeyi ne şekide feshettiğinin belirli olmadığını, bilirkişi raporunun yeterli olmadığını, müvekkillerinin iyiniyetle tapu siciline güvenerek bağımsız bölüm satın aldıklarını, sözleşmenin feshi için mahkeme kararı ya da taraf iradelerinin uyuşması gerektiğini, mahkemece, feshin geçerli olup olmadığı sonuçlarını ne zamandan itibaren doğuracağı vd. hususların incelenmediğini, fesih kararının yetkili makamlarca alınmadığını, dava açılmasına müvekkillerinin sebep olmadığını, bu nedenle yargılama giderlerinden sorumlu tutulmamaları gerektiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmemiş olduğunu,

b. Davada zorunlu dava arkadaşlığı bulunmamasına rağmen, yargılama giderlerinden müteselsilen sorumluluğa hükmedildiğini, herkesin payı oranında sorumlu olması gerektiğini,

2. Davalı ... A.Ş. vekili temyiz dilekçesinde;

Arsa sahiplerinin ipoteğin fekki işlemlerini gerçekleştirmeyerek temerrüde düştüklerini, inşaatın %70 seviyesinde olduğunu, feshin niteliğinin belirli olmadığını, inşaatın seviyesi konusunda alınan bilirkişi raporunun yeterli olmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

1. Davalı ... A.Ş. vekilinin temyiz dilekçesi yönünden yapılan incelemede;

İlk Derece Mahkemesinin 26.07.2023 tarihli ek kararıyla, davalı şirketin usulüne uygun çıkartılan muhtıraya rağmen süresinde istinaf nispi harcı yatırmadığından HMK’nın 344. maddesi uyarınca, istinaf başvurusunun yapılmamış sayılmasına ve istinaf talebinin reddine karar verilmiştir.

Davalı şirket vekili bu kez 08.01.2024 tarihli dilekçesiyle, Bölge Adliye Mahkemesi kararına karşı temyiz yoluna başvurmuş olup, mahkemenin 15.01.2024 tarihli ek kararı ile temyiz başvurusunun reddine karar verilmiştir. Davalı şirket vekili söz konusu ek kararı temyiz etmiş ise de, usulüne uygun olarak çıkartılan muhtıraya rağmen nispi temyiz harcını ve temyiz karar harcını yatırmamıştır.

Kural olarak İlk Derece Mahkemesinin kararına karşı istinaf başvurusunda bulunmayan tarafın Bölge Adliye Mahkemesi kararını temyiz hakkı bulunmamaktadır. İlk Derece Mahkemesi kararını istinaf etmeyen taraf, ancak Bölge Adliye Mahkemesi tarafından İlk Derece Mahkemesinin kararı kaldırılarak aleyhine yeni bir karar verilmesi halinde bu yeni kararı temyiz edebilecektir.

İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunda bulunmayan davalı şirket hakkında Bölge Adliye Mahkemesince aleyhe bir hüküm verilmediğinden, davalı şirketin Bölge Adliye Mahkemesi kararını temyiz hakkı bulunmamaktadır. Ayrıca, az yukarıda açıklandığı üzere temyiz başvurusunun reddine dair ek kararı temyiz etmiş ise de, gönderilen muhtıraya rağmen temyiz harç ve giderlerini de karşılamamıştır. Bu nedenlerle, davalı şirket vekilinin temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekmiştir.

2-a) Davalılar ..., ..., ... ve ... vekillerinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi nedeniyle, davalı yüklenici şirket tarafından davalı üçüncü kişilere devredilen taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tescili istemlerine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023.maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’ nın 3. ve 1023.maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin;üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992.maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2.fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; hükmü temyiz eden davalılar ..., ..., ... ve ...’nin tapu sicilinde mülkiyeti devraldığı anda, TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadığını yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiklerini veya bilmesi gerektiklerini ispata yarar delillerin ibrazı için, davacı arsa sahiplerine verilecek makul süre neticesinde oluşacak sonuca uygun karar verilmesinden ibarettir.

b) Bozma nedenine göre, davalılar ..., ..., ... ve ...’nin yargılama giderleri ve vekalet ücretine ilişkin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan sebeplerle, davalı ... A.Ş. vekilinin temyiz dilekçesinin REDDİNE,

(2-a) numaralı bentte açıklanan sebeplerle, davalılar ..., ..., ... ve ...’nin temyiz itirazlarının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

(2-b) numaralı bentte açıklanan sebeplerle diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Dairemizdeki duruşmada vekilleri ile temsil olunan davalılar ..., ..., ... ve ... yararlarına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacılardan alınarak adı geçen davalılara verilmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

02.07.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.