6. Hukuk Dairesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshinde yükleniciden bağımsız bölüm alan iyi niyetli üçüncü kişilerin tapuya güvenini koruma içtihadını değiştirdi.
Özet: Bu hukuki metin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesine rağmen yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin tapularının iptali ve tescili talepli bir davada, ilk derece ve istinaf mahkemelerinin davayı reddetmesi üzerine Yargıtay önüne gelen uyuşmazlıkta, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi durumunda yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm edinen iyiniyetli üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının korunmayacağına dair önceki içtihattan dönülerek, iyiniyetli üçüncü kişilerin haklarının korunması yönünde yeni bir hukuki ilke benimsenmesini kabul ettiğini ve bunun benzer tüm uyuşmazlıklarda bağlayıcı olacağını ortaya koymaktadır.
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2020/166 E., 2022/921 K.İLK DERECE MAHKEMESİ: ...(...) 1. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2018/623 E., 2019/283 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.I. DAVA Davacılar vekili; müvekkilleri arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici ... ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, ancak yüklenicinin hiç inşaata başlamadığını, bunun üzerine 10.06.2009 tarihinde sözleşmenin feshedildiğini, yüklenici tarafından davalı şahıslara çeşitli bağımsız bölümlerin satıldığını, arsanın halen boş arsa olduğunu, yüklenicinin hiçbir edimini yerine getirmediğini ileri sürerek; taşınmazın davalılara ait paylarının iptali ile müvekkillerinin payları oranında adlarına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. II. CEVAP 1. Davalı ...; dava konusu taşınmazda inşaat yapılması için 18.06.2007 tarihinde müteahhitle sözleşme imzalandığını, satış yetkilerini arsa sahipleri olan ... ve ... ile 03.02.2006 tarihinde yaptığı noter onaylı sözleşmeden aldığını, kendisinin de noter onaylı bu sözleşmeye dayanarak müteahhitle bir kısmı peşin diğer aylık ödemelerle anlaştığını, bütün birikimini buraya yatırdığını fakat müteahhidin hiçbir sözünde durmayarak kendisini aldattığını, davanın açılmasına sebebiyet vermediğini savunarak davanın reddini istemiştir. 2. Davalı ... vekili, öncelikle davanın süre yönünden reddi gerektiğini, davanın müteahhide ihbar edilmesi gerektiğini, taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesi ve nispi harcın tamamlanması gerektiğini, 7, 8 ve 1 no.lu bağımsız bölümleri tapuda hak sahibi görünen ... ... adlı şahıstan cebri icra yoluyla satın aldığını, icra yoluyla geçen taşınmazlar üzerinde inşaat şerhi olduğunu bilmelerinin mümkün olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir. 3. Davalı ... ve ... vekili, davaya konu taşınmazı 03.09.2007 tarihinde iktisap ettiklerini, davanın ise 21.09.2018 tarihinde açıldığını, satışın üzerinden 10 yıllık süre geçtiğini, davacının dava açma hakkının düştüğünü, davacıların ve yüklenicinin haksız menfaat elde ettiklerini savunarak davanın reddini istemişlerdirIII. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, keşif tarihi itibariyle taşınmaz üzerinde herhangi bir inşaat faaliyeti bulunmadığı, ancak davalı maliklerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadıkları, taşınmaz kaydı üzerine kurulu kat mülkiyetindeki bağımsız bölümlerin zeminde yer almamasının tek başına satış sözleşmesinin geçersizliğine veya muvazaaya kanıt olamayacağı, yüklenici ile davalılar arasında muvazaa iddiası ve ispatının bulunmadığı, davacıların da aynı şekilde taşınmazda bağımsız bölüm sahibi oldukları gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz Sebepleri Davacılar vekili temyiz dilekçesinde; dava dilekçesini tekrar ederek, davaya konu taşınmaz henüz arsa iken o tarihteki maliklerin yüklenici firma ile yaptığı sözleşme neticesinde hiçbir işe yaramayan kat irtifakı kurulduğunu, yüklenici tarafından gerçekte mevcut olmayan bağımsız bölümlerin satıldığını, bugünkü tarih itibari ile henüz bir bina veya temel olmadığını beyan ederek kararın bozulmasını talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur. Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir. Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir. Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir.Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesinden ibaret olup, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,02.07.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.