taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan bağımsız bölümlerin teslim gecikmesi nedeniyle cezai şart kira bedeli tazminatı talebi davası.

Taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan bağımsız bölümlerin teslim gecikmesi nedeniyle cezai şart kira bedeli tazminatı talebi davası.

Özet: Bu dava, davacının, davalıdan 1.800.000 USD + KDV bedelle satın aldığı ve sözleşmeye göre Aralık 2016da teslim edilmesi gereken iki ofis bağımsız bölümünün zamanında teslim edilmemesi nedeniyle, sözleşmede kararlaştırılan günlük rayiç kira bedeli üzerinden gecikme tazminatı talep etmesinden ibaret olup, davalı ise kendi kusurunun bulunmadığını, teslimin fiili değil teslime hazır hale getirme olduğunu, mücbir sebeplerin gecikmeye yol açtığını ve davacının KDV ödemesindeki gecikme nedeniyle tapu devrinin de geciktiğini ileri sürerek davanın reddini savunmaktadır.

T.C.

İSTANBUL

10. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2025/207 Esas

KARAR NO : 2026/665

DAVA : Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 05/03/2018

KARAR TARİHİ : 21/09/2026

Mahkememizin ...Esas, ... Karar, 08/03/2022 tarihli kararı İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinin 13. Hukuk Dairesinin ...Esas,... Karar sayılı ilamı ile Kaldırılmakla Mahkememiz yukarıdaki esasına kaydı yapılan Tazminat (Haksız Fiilden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

DAVA: Davacı vekili mahkememize vermiş olduğu dava dilekçesi ile, davalının, taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile, 1.800.000USD + KDV bedel karşılığında, tapunun 994 ada 144 pafta 58 parselde kayıtlı ...adresinde inşa edeceği ...projesinden 3.kat 25 nolu ve 3.kat 32 nolu bağımsız bölümlerin satışını davacıya vaat ettiğini, bağımsız bölümlerin, brüt 459.33 m2'den oluşan ofis (işyeri) niteliğinde olup, bağımsız bölümler için toplam 1.800.000USD + KDV satış bedelini, gününde ve eksiksiz olarak davalı şirkete ödendiğini, taraflar arasındaki sözleşmenin 4.1.maddesinde davalının davacıya karşı sorumluluğunun bağımsız bölümün ve bağımsız bölümün bulunduğu ana gayrimenkulun ilgili belediye tarafından onaylanmış projesine ve ekli teknik şartnameye uygun olarak inşa edilip, alıcıya tesliminden ibaret olduğunu, inşaatın temelden çatıya, anahtar teslimi olarak tamamlanmasına kadar olan sürede mali, hukuki, idari ve yasal düzenlemelerden kaynaklanan bütün sorumluluğun satıcıya ait olduğunun açıkça kararlaştırıldığını, aynı sözleşmenin 4.3.maddesinde ise davalının teslimin gecikmesi halinde, gecikilen her gün için bir günlük rayiç kira bedelini cezai şart olarak ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğini, davacının sözleşme kapsamında eksik kalan hiçbir yükümlülüğü olmamasına rağmen bağımsız bölümlerin tapusunun ancak 21/12/2017 tarihinde davacıya intikal ettirilebildiğini, sözleşmenin 5.3, 10.1-2-3-4 maddelerinde düzenlenen fiili teslim işleminin ise henüz gerçekleşmediğini, davacı şirketin taşınmazların teslim edilmemiş olması nedeniyle bağımsız bölümlerden yararlanamadığından, ihtarname ile satışı vaat edilen ofisin, sözleşmedeki koşullara uygun olarak hemen tesliminin sağlanmasını, ayrıca gecikmeden doğan birikmiş alacaklarının ödenmesini davalıdan talep ettiğini, davalı şirketin mesnetsiz beyanlarla davacının talebini kabul etmediğini bildirdiğini, bu nedenlerle Aralık 2016 tarihine kadar teslimi gereken taşınmazın, henüz teslim edilmemiş olmasından dolayı, sözleşmenin 4.3.maddesi gereğince günlük rayiç kira bedelinin tespiti ile, dava tarihine kadar tahakkuk etmiş olan toplam kira bedeli tazminatının tahsili için işbu davanın açıldığını beyanla, fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla değeri şimdilik 100.000TL olup, dava konusu bağımsız bölümlerin bir günlük kira rayicinin ve dava tarihine kadar tahakkuk etmiş kira alacağının belirgin hale gelmesini müteakip, HMKnun 107.maddesine göre davadaki talebin arttırılacağını, davanın kabulü ile, tespit edilen bir günlük kira rayicine göre, dava tarihine kadar tahakkuk etmiş olan toplam kira bedeli tazminatının avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP : Davalı vekili vermiş olduğu cevap dilekçesi ile, davacının bir zarara uğradığını kabul etmemekle birlikte davacı tarafın zarara uğramışsa bu zararın kendisi tarafından belirlenebilecek nitelikte olup, davacı tarafın belirsiz alacak davası açmakta hukuki bir menfaati bulunmadığını, davalı tarafından taraflar arasında akdedilen sözleşmeye göre herhangi bir gecikmesi olmayıp, haksız taleplerin reddi gerektiğini, taraflar arasındaki sözleşmenin 10.3 maddesinde "Teslimden maksat sözleşmeye konu bağımsız bölümün geçici tesislerle teslime hazır hale gelmiş olmasıdır" denilerek teslim ile kastedilenin fiilen teslim değil de teslime hazır hale getirilmiş olmak olduğunun belirtilmiş olup, davacının fiilen teslim edilmediği iddiasıyla açtığı haksız davanın reddi gerektiğini, mücbir sebeplerle çalışmanın yapılamadığı sürenin gecikme olarak kabul edilerek ve daalı şirketten cezai şart talep edilmesinin mümkün olmadığını, taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılan sözleşme gereği davalı şirketçe verilmesi gereken bağımsız bölümlere ait tapuların 21.12.2017 tarihinde devredildiğini, taraflar arasındaki sözleşmenin satış bedeli ve ödeme koşulları başlıklı 3.maddesinde "KDV Alıcı tarafından satıcının aşağıdaki banka hesabına alım bedelinden ayrı olarak faturanın kendisi tarafından tebellüğ tarihini müteakip en geç 10 gün içerisinde (en geç beyan verme tarihinde) ve her halde kat irtifakı tapusunun kendisine verilmesine kadar ödenecektir" denilmekle KDV ödenmeden kat irtifakı tapusunun verilmeyeceğinin açık olduğunu, davacı tarafın KDV'yi ödeme tarihini takiben de 21/12/2017 tarihinde davalı şirket tarafından bağımsız bölümlerin tapusunun devredildiğini, bu nedenle de davalı şirketin gecikmesinden bahsedilemeyeceğini, davalı şirketten herhangi bir talepte bulunmalarının mümkün olmadığını beyanla davanın reddini talep etmiştir.

DELİLLER VE GEREKÇE:

Mahkememizin... Esas, ...Karar, 08/03/2022 tarihli kararı ile davanın sübut bulunmadığından reddine karar verilmiş, davacı tarafça istinaf yoluna başvurulmuş, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinin 13. Hukuk Dairesinin ... Esas,... Karar sayılı ilamı ile;"Mahkemece davaya konu ... İlçesi 994 ada, 144 pafta 58 parselde kayıtlı, ... adresinde inşaa edilecek davaya konu ... projesinin inşaatına davalı tarafça başlanılmasından önce ilgili belediye ve ilgili idareden gerekli izinlerin alınıp alınmadığının ilgili kurumlardan sorulup bu inşaatla ilgili tüm izinlerin ve inşaatın durdurulmasına karar verilmiş ise buna ilişkin tüm kararların getirtilip dosyanın bilirkişi heyetine tevdi edilmek suretiyle bilirkişilerden, bağımsız bölümlerin davacıya teslim edilmesi gereken tarih ile davacıya teslim edildiği veya teslim edildiğinin kabulü gereken tarihler belirlenerek, teslimde gecikme yaşandığının tespiti halinde, davalı tarafça mücbir sebep olarak ileri sürülen gecikme nedenlerinin ve bu konudaki sözleşmenin 4.1 maddesi ve aynı sözleşmenin 7.1 madde hükmünün birlikte değerlendirilerek, buna göre davalı tarafça ileri sürülen nedenler dolayısıyla bir gecikme yaşanmışsa bu sürelerin teslim tarihine eklenmesinin mümkün olup olmadığının tespiti, taşınmazların ... (...) olarak teslim kararlaştırılması nedeniyle, bağımsız bölümlerin tesliminden sonra kullanılabilir hale getirilmesi ve kiraya verilebilmesi için tamamlanmaları gerektiği gözetilerek, taşınmazların ... olarak teslim edilmesinden sonra eksikliklerin tamamlanması için geçecek sürede kullanılması veya kiraya verilmesi mümkün olamayacağından, bu sürenin de tazminat hesabında dikkate alınması, ayrıca ana yapı faaliyete geçmeden bağımsız bölümlerin kullanımının mümkün olup olmadığının da araştırılarak bu konuda istinaf denetimine elverişli bilirkişi heyetinden ek rapor alınıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme sonucu yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi yerinde görülmemiştir."denilerek Mahkememiz kararının kaldırılmasına karar verilmiştir.

Mahkememizce yapılan yeniden yargılama ile; davaya konu inşaata ilişkin karar örnekleri, yapı, tadilat ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve yapı kayıt belgesi, ... 17. Asliye Hukuk Mahkemesinin ... Esas sayılı dosya UYAP sureti dosyamız içerisine alınmıştır.

Dosya bozma öncesi rapor sunan bilirkişi heyetine tevdi edilmiş, düzenlenen 29/01/2026 tarihli 2.ek raporda; kök raporda "15.10.2014 tarihinde taraflarca imzalanan satış vaadi sözleşmesindeki” Sözleşmenin “TESLİM” başlıklı 10.2. maddesinde “ SATICI iş bu sözleşmeye konu bağımsız bölümü Aralık 2016 tarihinde teslim edecektir. Teslim yeri Bağımsız Bölümün inşaat mahallidir. Yukarıda öngörülen tarih teslim başlangıç tarihi olup, teslimler satıcının, kendi tespit edeceği bir program dahilinde, teslim randevu tarihi bildirerek ALICI'yı teslime davet etmesiyle 3 ay içinde gerçekleşecektir.'şeklinde açıklanan taşınmazın teslim edileceği tarihin Sözleşmenin anılan hükmü açık ve anlaşılır değildir. Türk Borçlar Kanunu'nun genel işlem koşullarına ilişkin hükümleri gereğince, sözleşmenin hükümlerinin yorumlanmasına ilişkin TBK m. 23. hükmü gereğince “Genel işlem koşullarında yer alan bir hüküm, açık ve anlaışılır değilse veya birden çok anlama geliyorsa, düzenleyenin aleyhine ve karşı tarafın lehine yorumlanır.” şeklindeki görüş dikkate alınarak Mart 2017 tarihi taşınmazın teslim tarihi olarak kabul edildiği, kesinleşen Mahkeme kararında ise aynı proje içerisindeki 5 kat 67 no.lu bağımsız bölüm taşınmaz tesliminin 01.01.2017 olarak kesinleştirildiği anlaşıldığından heyetimizcede bu tarih taşınmazın teslim edileceği tarih olarak kabul edildiği, kök raporda 01.01.2017 tarihi itibariyle taşınmazların birim m2 kira bedeli 38,-TL/m2 hesaplanmış olmakla, kesinleşen mahkeme kararındaki rakam dikakte alındığında 4.500,- TL/ay/150,-m2x30,TL/m2 olup ,heyetimizcede bu değer üzerinden hesap yapılması kabul edilerek; 01.01.2017 tarihi itibariyle aylık kira bedeli; 25 nolu bağımsız bölümde yer alan taşınmaz için 260 m2 x 30 TL - 7.800,- TL, 32 nolu bağımsız bölümdeki taşınmaz için 120 m2 x 30 TL - 3.600,- TL olabileceği görüş ve kanaatine varıldığı, dava dosyasındaki bilgi ve belgelerden dava konusu taşınmazların fiilen teslim edildiği yönünde tespit yapılamadığından heyetimizce tapu tescil tarihi olan 21.12.2017 tarihinin teslim edildiği tarih olrak kabul edilmesi gerektiği, bu durumda; gecikme süresi:21.12.2017-01.01.2017— 11 ay 20 gün olarak hesaplanmış olup, dava tarihi (05/03/2018) itibariyle; 25 nolu bağımsız bölümde yer alan taşınmaz için :7.800,-TL/ayx(20/304111)ay = 91.000,-TL + KDV, 32 nolu bağımsız bölümdeki taşınmaz için 3.600,-TL/ay(20/30411)ay = 42.000,-TL + KDV olup, 25 ve 32 nolu bağımsız bölümler için toplam 133.000,-TL + KDV tazminat bedeli hesaplandığı belirtilmiştir.

TALEP ARTIRIM: davacı vekili 13/05/2026 tarihli dilekçesi ile; dava konusu bina inşaatının Konusu İnşaatın Henüz 6. Kat Seviyesinde ... Kurulu tarafından 1 yıl 2 ay 5 gün durdurulmasının Anıtlar Kurulu ile ... Belediyesi arasındaki yetki kargaşasından kaynaklandığını ve müvekkil şirketin kusuru bulunmadığından bu durumun mücbir sebep oluşturduğunu, sözleşmenin 7. maddesi gereğince bu sürenin teslim süresine eklenmesi gerektiğini, sözleşmenin 10.2 ve 10.3 maddelerine göre bağımsız bölümlerin zamanında teslime hazır hale getirilerek teslim edildiğini ve davacının fiilen teslim edilmediği yönündeki iddiasının haksız olduğunu, bilirkişi raporunda başka bir dosyadaki metrekare kira fiyatı esas alınarak yapılan 25 no'lu bağımsız bölüm için 91.000 TL ve 32 no'lu bağımsız bölüm için 42.000 TL tutarındaki hesaplamanın fahiş ve eksik incelemeye dayalı olduğunu belirterek öncelikle talep artırım talebinin ardından davanın reddini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesini talep ve dava etmiştir.

Tarafların iddia ve savunmaları, toplanan deliller, BAM karar ilamı, alınan bilirkişi raporu ile tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde;

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gereği davacıya satışı yapılan ofis niteliğindeki 2 adet taşınmazın geç teslimi nedeniyle sözleşmenin 4.3. Maddesi uyarınca rayiç kira bedelinin davalıdan tahsili istemine ilişkindir.

İstanbul Il Numaralı Koruma Bölge Kurulınun 25.03.2016 tarih ve 4284 dayılı kararında ... İli, ... İlçesi, ... Mah. 994 ada 58 parselde bulunan tescilli yapıyla komşuluğu olan tescisiz yapı ile ilgili sunulan projenin uygulanmasında 2863 sayılı yasa açısından sakınca olmadığı belirtilmiştir.

Dava konusu ana taşınmaz için ilk yapı ruhsatının 19.10.2016 tarihinde daha sonra 22.09.2017 tarihinde yapı ruhsatı alındığı görülmüştür.

Tapuda ... İli,... İlçesi, ... Mah. 994 ada 58 parselde kayıtlı mahallen... adresindeki taşınmaz için 18.09.2020 tarihinde taşınmazın tamamı 48.110,-m2 yapı alanı ve 119 bağımsız bölüm içn yapı kayıt belgesi alınmıştır.

Somut olayda, ... 28. Noterliğinde düzenlenen ... Tarih ve ... Yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile, 1.800.000.-USD. + KDV bedel karşılığında, Tapunun 994 ada, 144 pafta, 58 parselde kayıtlı, ... adresinde inşa edilecek ... projesinden, 3. Kat 25 No'lu ve 3. Kat 32 No'lu bağımsız bölümlerin davalı tarafça davacıya satışına dair taraflar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedildildiği ve dava konusu satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılmış resmi nitelikli bir sözleşme olması nedeniyle geçerli bir sözleşme olduğu açıktır.

Taraflar arasındaki sözleşmenin 4/1 maddesinde; Satıcının işbu sözleşme kapsamında alıcıya karşı olan sorumluluğu bağımsız bölümün ve bağımsız bölümün bulunduğu ana gayrimenkulün ilgili Belediye tarafından onaylanmış projesine ve ekli teknik şartnameye uygun olarak inşa edilip alıcıya tesliminden ibaret olduğu, İnşaatın temelden çatıya "anahtar teslimi" olarak tamamlanmasına kadar olan sürede mali, hukuki, idari ve yasal düzenlemelerden kaynaklanan bütün sorumluluğun satıcıya ait olduğu, Sözleşmenin 4.2 maddesinde; ''Satıcı,sözleşme konusu bağımsız bölümün inşaatını Aralık 2016 tarihine kadar bitirmeyi ve bağımsız bölümü alıcıya teknik şartname standartlarında teslim etmeyi taahhüt ettiği,'' Sözleşmenin 4.3 maddesinde; ''Satıcı teslimin gecikmesi halinde, gecikilen her gün için bir günlük rayiç kira bedelini cezai şart olarak ödeyeceğinin düzenlendiği, '' Sözleşmenin 7.1 maddesinde; “Deprem gibi tabi afetler, tarafların öngöremediği ve projeyi önemli ölçüde etkileyecek olaylar, taraflardan kaynaklanmayan, yalnızca idareden kaynaklanan ve projeyi doğrudan etkileyen yargı kararları ile idari işlem ve eylemler (imar planı iptali,mühürleme vs.), mücbir sebep olarak kabul edilecektir. Mücbir sebeplerin olması halinde bu hallerin meydana gelme tarihinden mücbir sebebin sona ermesi tarihine kadar geçen süre Bağımsız Bölüm’ün teslim süresine ekleneceği,” Sözleşmenin 10.1. Maddesinde; İş yeri vasıflı taşınmazın ... halinde teslim edileceği, 10.2 maddesinde; Bağımsız bölümün Aralık 2016 tarihinde teslim edileceği,teslim yeri bağımsız bölümün inşaat mahalli olduğu, teslimler satıcının kendi tespit edeceği bir program dahilinde, teslim randevu tarihi bildirilerek alıcıyı teslime davet etmesiyle 3 ay içerisinde gerçekleştirileceği, 10.3 maddesinde; Teslimden maksat, sözleşmeye konu bağımsız bölümün geçici tesislerle teslime hazır hale gelmesi anlamına geldiğinin hüküm altına alınmıştır.

Davaya konu 2 adet işyeri nitelikli bağımsız bölüme ait tapunun 21.12.2017 tarihinde davacıya devredildiği, davacı tarafça taşınmazın dava tarihi itibariyle halen fiilen teslim edilmediği belirtilerek sözleşmenin 4.3. Maddesi uyarınca gecikmeden kaynaklanan cezai şartın ödenmesi talep edilmiştir.

Davacı vekili, belirtilen sözleşme maddeleri uyarınca sözleşmenin 4.1 maddesi ile, 7.1 maddesinin birbiri ile çelişkili olduğunu, 7.1 maddesinin genel işlem koşulu niteliğinde geçersiz sayılması gerektiğini, sözleşme düzenlenirken müvekkili davacının sözleşmeye müdahale imkanın bulunmadığını belirterek, gecikmeden kaynaklı cezai şart istemiştir.

Davalı vekili ise; Sözleşmenin 7.1 maddesi uyarınca idareden kaynaklanan sebeplerden dolayı gecikme oluştuğunu ve bu gecikmeden dolayı müvekkilinin kusurunun bulunmadığını belirterek, davanın reddini istemiştir.

Sözleşmenin 10. maddesinde, taşınmazın ... halinde teslim edileceği belirtilerek, bu teslim şeklinin ne anlama geldiği de belirlenmiştir. Sözleşmenin 10.2 maddesinde, bağımsız bölümün Aralık 2016 tarihinde teslim edileceği, ancak teslimin satıcının bir program dahilinde 3 ay içerisinde gerçekleştirileceği, 10.3 maddesinde ise teslimin, bağımsız bölümün geçici tesislerle teslime hazır hale gelmesi anlamına geldiği belirtilmiştir. Bu durumda kural olarak edimin kararlaştırılan vadede ifası gerekmektedir.

Yukarıda belirtilmiş olduğu üzere, sözleşmenin 4.1 maddesinde inşaatın tamamlanması anına kadar olan sürede ortaya çıkan mali, hukuki, idari ve yasal düzenlemelerden kaynaklanan bütün sorumluluk satıcıya aittir. Aynı sözleşmenin 7.1 maddesinde ise, idari işlem ve eylemlerden kaynaklanan imar planı iptali, mühürleme vb. işlemlerin mücbir sebep olarak kabul edileceği düzenlenmiştir.

TBK m. 20 uyarınca; "Genel işlem koşulları, bir sözleşme yapılırken düzenleyenin, ileride çok sayıdaki benzer sözleşmede kullanmak amacıyla, önceden, tek başına hazırlayarak karşı tarafa sunduğu sözleşme hükümleridir. Bu koşulların, sözleşme metninde veya ekinde yer alması, kapsamı, yazı türü ve şekli, nitelendirmede önem taşımaz."

TBK m. 21 uyarınca; "Karşı tarafın menfaatine aykırı genel işlem koşullarının sözleşmenin kapsamına girmesi, sözleşmenin yapılması sırasında düzenleyenin karşı tarafa, bu koşulların varlığı hakkında açıkça bilgi verip, bunların içeriğini öğrenme imkânı sağlamasına ve karşı tarafın da bu koşulları kabul etmesine bağlıdır. Aksi takdirde, genel işlem koşulları yazılmamış sayılır.

TBK m. 23 uyarınca; "Genel işlem koşullarında yer alan bir hüküm, açık ve anlaşılır değilse veya birden çok anlama geliyorsa, düzenleyenin aleyhine ve karşı tarafın lehine yorumlanır.

" hükümlerine yer verilmiştir.

Teknik bilirkişiler tarafından düzenlenen 29/01/2026 tarihli ek rapor ile; kök raporda "15.10.2014 tarihinde taraflarca imzalanan satış vaadi sözleşmesindeki” Sözleşmenin “TESLİM” başlıklı 10.2. maddesinde “ SATICI iş bu sözleşmeye konu bağımsız bölümü Aralık 2016 tarihinde teslim edecektir. Teslim yeri Bağımsız Bölümün inşaat mahallidir. Yukarıda öngörülen tarih teslim başlangıç tarihi olup, teslimler satıcının, kendi tespit edeceği bir program dahilinde, teslim randevu tarihi bildirerek ALICI'yı teslime davet etmesiyle 3 ay içinde gerçekleşecektir.'şeklinde açıklanan taşınmazın teslim edileceği tarihin Sözleşmenin anılan hükmü açık ve anlaşılır değildir. Türk Borçlar Kanunu'nun genel işlem koşullarına ilişkin hükümleri gereğince, sözleşmenin hükümlerinin yorumlanmasına ilişkin TBK m. 23. hükmü gereğince “Genel işlem koşullarında yer alan bir hüküm, açık ve anlaışılır değilse veya birden çok anlama geliyorsa, düzenleyenin aleyhine ve karşı tarafın lehine yorumlanır.” şeklindeki görüş dikkate alınarak Mart 2017 tarihi taşınmazın teslim tarihi olarak kabul edildiği, kesinleşen Mahkeme kararında ise aynı proje içerisindeki 5 kat 67 no.lu bağımsız bölüm taşınmaz tesliminin 01.01.2017 olarak kesinleştirildiği anlaşıldığından heyetçe bu tarih taşınmazın teslim edileceği tarih olarak kabul edildiği, kök raporda 01.01.2017 tarihi itibariyle taşınmazların birim m2 kira bedeli 38,-TL/m2 hesaplanmış olmakla, kesinleşen mahkeme kararındaki rakam dikakte alındığında 4.500,- TL/ay/150,-m2x30,TL/m2 olup ,heyetimizcede bu değer üzerinden hesap yapılması kabul edilerek; 01.01.2017 tarihi itibariyle aylık kira bedeli; 25 nolu bağımsız bölümde yer alan taşınmaz için 260 m2 x 30 TL - 7.800,- TL, 32 nolu bağımsız bölümdeki taşınmaz için 120 m2 x 30 TL - 3.600,- TL olabileceği görüş ve kanaatine varıldığı, dava dosyasındaki bilgi ve belgelerden dava konusu taşınmazların fiilen teslim edildiği yönünde tespit yapılamadığından heyetimizce tapu tescil tarihi olan 21.12.2017 tarihinin teslim edildiği tarih olrak kabul edilmesi gerektiği, bu durumda; gecikme süresi:21.12.2017-01.01.2017— 11 ay 20 gün olarak hesaplanmış olup, dava tarihi (05/03/2018) itibariyle; 25 nolu bağımsız bölümde yer alan taşınmaz için :7.800,-TL/ayx(20/304111)ay = 91.000,-TL + KDV, 32 nolu bağımsız bölümdeki taşınmaz için 3.600,-TL/ay(20/30411)ay = 42.000,-TL + KDV olup, 25 ve 32 nolu bağımsız bölümler için toplam 133.000,-TL + KDV tazminat bedeli hesaplandığı belirtilmiştir.

Yapılan yargılama sonunda toplanan tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde; taraflar arasında akdedilen ... 28. Noterliğinde düzenlenen ... Tarih ve ... Yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi sebebiyle davalı şirketin taşınmazı geç teslim etmesinden kaynaklı davacının rayiç kira bedeli talep ettiği, sözleşme kapsamında taşınmazın teslim tarihinin Aralık 2016 olarak belirlendiği, ayrıca aynı sözleşmedeki düzenleme uyarınca satıcının kendi tespit edeceği program dahilinde teslime davet ile 3 ay içinde teslimin gerçekleştirileceği, dolayısıyla teslim tarihinin ancak 3 ay ertelenebileceğinden kira tazminatına esas başlangıç tarihinin en geç 01/01/2017 tarihi olması gerektiği, her ne kadar davalı tarafından geç teslimin gerçekleşmediği mücbir sebeplerin idareden kaynaklandığı ve sözleşme maddeleri uyarınca idari kararların mücbir sebep sayılacağı iddia edilmiş ise de; sözleşmenin 4.1 maddesine göre, mali hukuki, idari ve yasal düzenlemelerden kaynaklı bütün sorumluluğun satıcıya ait olduğunun düzenlendiği, bu maddeye aykırı olarak düzenlenen sözleşmenin 7.1 maddesinde yalnızca idareden kaynaklanan nedenlerin (imar planı iptali, mühürleme vs) mücbir sebep sayılacağı yönündeki düzenlemenin TBK m.20, 6502 sayılı Yasa'nın 5. maddesi uyarınca genel işlem koşulu ve haksız şart niteliğinde kabul edilmesi gerektiği, kaldı ki; sözleşmenin 4.1 maddesi ile 7.1 maddesinin birbiri ile çelişkili hükümler olduğu, bilimsel teknik ve verilere uygun hüküm kurmaya elverişli 29/01/2026 tarihli bilirkişi raporu ile; "kesinleşen Mahkeme kararına göre aynı proje içerisinde yer alan taşınmazlar için teslim tarihi 01.01.2017 olarak kesinleştiğinin kabulü ile bu tarih taşınmaz teslim tarihi olarak ve dava doyasındaki bilgi ve belgelerden dava konusu taşınmazların fiilen teslim edildiği yönünde tespit yapılamadığından tapu tescil tarihi olan 21.12.2017 tarihinin teslim edildiği tarih olarak kabul edilmesi suretiyle, 01.01.2017 tarihi itibariyle aylık kira bedeli; 25 nolu bağımsız bölümde yer alan taşınmaz için 260 m2 x 30 TL - 7.800,- TL, 32 nolu bağımsız bölümdeki taşınmaz için 120 m2 x 30 TL - 3.600,- TL olabileceği, gecikme süresi:21.12.2017-01.01.2017 arası 11 ay 20 gün olarak hesaplanmış olup, dava tarihi itibariyle; 25 nolu bağımsız bölümde yer alan taşınmaz için :7.800,-TL/ayx(...)ay = 91.000,-TL + KDV, 32 nolu bağımsız bölümdeki taşınmaz için 3.600,-TL/ay(20/30411)ay = 42.000,-TL + KDV olup, 25 ve 32 nolu bağımsız bölümler için toplam 133.000,-TL + KDV tazminat bedeli hesaplandığı" anlaşılmış olup somut olayın özelliklerine ve dosya kapsamına uygun bilirkişi raporunda yapılan tespitlere itibar edilerek neticeten Mahkememizce davanın kabulü ile; taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı geç teslim nedeni ile tapu kayıtlarında ...Cumhuriyet Mahallesi 994 ada, 58 parselde kayıtlı 25 no'lu bağımsız bölümde yer alan taşınmaz için hesaplanan rayiç kira bedeli olan 91.000,00-TL+ KDV ve 32 no'lu bağımsız bölüm için hesaplanan rayiç kira bedeli olan 42.000,00-TL + KDV olmak üzere toplam (133.000,00-TL+KDV) 159.600,00-TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar vermek gerekmiştir.

Her ne kadar davalı vekili tarafından mücbir sebeplerle tesliminin geciktiği iddia edilmişse de sözleşmenin 4.1 maddesine göre, mali hukuki, idari ve yasal düzenlemelerden kaynaklı bütün sorumluluğun satıcıya ait olduğunun düzenlendiği, bu maddeye aykırı olarak düzenlenen sözleşmenin 7.1 maddesinde yalnızca idareden kaynaklanan nedenlerin (imar planı iptali, mühürleme vs) mücbir sebep sayılacağı yönündeki düzenlemenin TBK m.20, 6502 sayılı Yasa'nın 5.maddesi uyarınca genel işlem koşulu ve haksız şart niteliğinde kabul edilmesi gerektiği, kaldı ki sözleşmenin 4.1 maddesi ile 7.1 maddesinin birbiri ile çelişkili hükümler olduğu, buna göre davacının taşınmazını 01/01/2017-21/12/2017 tarihleri arasında 11 ay 20 günlük süre için geç teslim ettiği, bu süre kadar cezai şart alacağının doğduğu anlaşılmış olup davalının mücbir sebep yönünden itirazının reddine karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜM: Yukarıda gerekçesi açıklandığı üzere;

1-Davanın KABULÜ ile;

Taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı geç teslim nedeni ile tapu kayıtlarında ...Cumhuriyet Mahallesi ... ada, ... parselde kayıtlı 25 no'lu bağımsız bölümde yer alan taşınmaz için hesaplanan rayiç kira bedeli olan 91.000,00-TL+ KDV ve 32 no'lu bağımsız bölüm için hesaplanan rayiç kira bedeli olan 42.000,00-TL + KDV olmak üzere toplam (133.000,00-TL+KDV) 159.600,00-TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

2-Harçlar Kanunu gereğince ve karar tarihi itibariyle alınması gereken 10.902,28 TL karar ve ilam harcından peşin alınan 2.725,57 TL harcın mahsubu ile bakiye 8.176,71 TL harcın davalıdan alınarak hazineye irad kaydına,

3-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T'ne göre hesaplanan 45.000,00-TL nisbi vekalet ücretinin davalıdan alınarak kendisini vekil ile temsil eden davacıya verilmesine,

4-Davacı tarafından yapılan 1.707,75 TL peşin/nisbi harcı, 1.017,82 TL tamamlama harcı, 384,90 TL keşif harcı, 14.100,00 TL bilirkişi ödemeleri, 1.878,45 TL tebligat+posta+diğer masraflar, olmak üzere toplam 19.088,92 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

5-Davalı tarafından yapılan yargılama giderinin kendi üzerinde bırakılmasına,

6-Dosyada kullanılmayan bakiye gider avansının HMK.’nın 333. ve HMK. yönetmeliğinin 47/1. maddeleri uyarınca karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatıran tarafa ödenmesine,

Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı davalı tarafın yokluğunda, gerekçeli kararın tebliği tarihinden itibaren iki hafta içinde, HMK 342.maddesine uygun olarak düzenlenmiş dilekçenin, HMK 343.maddesi gereğince Mahkememize ve Mahkememize gönderilmek üzere başka yer Asliye Ticaret Mahkemesine verilmesi ve HMK 344.maddesinde belirtilen harç ve giderlerin yatırılması sureti ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar tefhim edildi, usulen anlatıldı. 21/09/2026

Katip ...

¸e-imzalıdır

Hakim ...

¸e-imzalıdır