Türk Medeni Kanununun 1007. maddesi ve zapta karşı tekeffül hükümlerine dayalı, mükerrer tapulama nedeniyle kısmen iptal edilen arazi satışından doğan zararın tazmini talepli davanın karmaşık yargılama süreçleri ve Yargıtaydaki temyiz incelemesi.
Özet: Bu hukuki metin, bir şirketin açık artırma yoluyla satın aldığı arazinin bir kısmının, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün hatalı mükerrer tapulama işlemi sonucu tapusunun iptal edilmesi üzerine uğradığı maddi ve prestij kaybının tazmini amacıyla, Türk Medeni Kanununun 1007. maddesi ve zapta karşı tekeffül hükümlerine dayanarak Hazine ile ilgili kamu kurumuna karşı açtığı tazminat davası olup, davalıların zamanaşımı ve sorumluluk itirazlarına rağmen ilk derece mahkemesince kabul edilen davanın, istinaf, temyiz, bozma ve direnme kararlarıyla oldukça karmaşık bir yargı sürecinden geçerek yeniden temyiz incelemesine alındığı bir uyuşmazlığı ele almaktadır.
5. Hukuk Dairesi         2025/16025 E.  ,  2026/2757 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/38 Esas, 2024/363 Karar
KARAR : Kısmen kabul
Taraflar arasındaki 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1007. maddesi ve zapta karşı tekeffül hükümlerine dayalı tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesince verilen kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince taraf vekillerinin istinaf başvurularının kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine Dairemizce yapılan inceleme sonunda Bölge Adliye Mahkemesi kararı bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonrasınnda bozma kararına karşı direnilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesince verilen direnme kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; dosya Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna sunulmuş, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca direnme kararı gerçek bir direnme kararı olmadığından temyiz incelemesi yapılmak üzere dosya Dairemize gönderilmiştir.
Temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; dava konusu Afyonkarahisar ili, ... ilçe, ... köyü 2442 (yeni 3 90... ve 9) parsel sayılı davalı ... Başkanlığına ait 333.579,46 m² yüzölçümlü taşınmazın, 27.12.2007 tarihinde açık teklif alma yöntemi ile yapılan ihale sonucunda müvekkili şirket tarafından satın alındığını, satış işlemi sonrası şirketin söz konusu arazide parselasyon yaptırıldığını, arazinin 3 90... -9 parsellere ayrıldığını, müvekkili şirketin 3 90... parsel üzerinde otel inşaatına başladığını, Afyonkarahisar 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/507 Esas, 2014/376 Karar sayılı dosyasında yapılan yargılama sonucunda verilen karar uyarınca Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından mükerrer tapulama yapıldığını, 3 90... ve 3 90... parselde bir kısmının iptal edildiği, ... Başkanlığı tarafından da aslında kendisine ait olmayan bir taşınmazın müvekkiline satılması nedeni ile müvekkili aleyhine dava açılmasına sebep olunduğunu ve müvekkilinin zarara uğradığının sabit olduğunu, müvekkilinin mükerrer tapulama işleminde ve taşınmazın ihale ile kendisine satılma işlemlerinde hiç bir kusurunun bulunmadığını, açılan dava sonrası müvekkilinin ciddi prestij kaybına uğradığını, müvekkilinin bu yatırıma bağlı olarak çektiği kredileri zamanında ödeyemediğinden milyonlarca lira temerrüt faizi ödemek zorunda kaldığını, bu nedenlerle davalıların sebebiyet vermesi sebebi ile müvekkilinin uğradığı fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile bilirkişi raporu ile zararlarının tespitinden sonra artırılmak kaydı ile şimdilik 10.000,00 TL'nin davalılardan haksız fiilin meydana geldiği tarihten itibaren işleyecek faiz ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine talepetmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı Hazine vekili cevap dilekçesinde özetle; dava yanlış kadastro işlemine dayandığı için, kadastro işleminin yapıldığı tarih ile dava açma süresi içerisinde 10 yıllık hak düşürücü süre geçtiğinden davanın süre yönünden reddinin gerektiğini, davacı vekilince açılan davanın 4721 sayılı Kanun'un 1007 nci maddesine göre tazminat davası olduğunu, davanın Maliye Hazinesi yönünden husumet nedeniyle reddi gerektiğini, Afyonkarahisar 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/507 Esas, 2014/376 Karar sayılı kararının davacılarının, davadaki davacı Akşifa Sağlık ve Turizm Hizmetleri İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş.'ye karşı mükerrer tapu kaydı hukukî sebebine dayanarak, açtıkları tapu iptali ve tescil davasını kazandıklarını, burada mükerrer tapu kaydı bu 4721 sayılı Kanun'un 1023 üncü maddesinin istisnası olması nedeniyle mahkemece Afyonkarahisar 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/507 Esas, 2014/376 Karar sayılı kararının davacılarının davasının kabul edildiğini, şayet hatalı tescil mükerrerlik kaydına dayanmayıp, başka bir sebebe dayanmış olsaydı, Afyonkarahisar 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/507 Esas, 2014/376 Karar sayılı kararının davacılarının, şu andaki davacının kötü niyetini ispatlayamaması hâlinde işbu davayı açabileceklerini, üçüncü şahsın hatasından kaynaklanan olaydan 4721 sayılı Kanun'un 1007 nci maddesinde belirtilen devletin sorumluluğunun söz konusu olamayacağını, bu nedenlerden dolayı davacı tarafça açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
2. Davalı ... Başkanlığı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının 4721 sayılı Kanun'un 1007 nci maddesine dayanarak açtığı davanın haksız fiilin bir türü olup 1 ve 10 yıllık zamanaşımı sürelerinin geçtiğini, mükerrer tapulama neticesinde davacının zararının oluşmasında kusurlarının bulunmadığını, kendilerine herhangi bir ihbar yapılmadığını, taşınmazın m² birim bedelinin de yüksek gösterildiğini, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 07.06.2021 tarih ve 2018/407 Esas, 2021/201 Karar sayılı kararı ile davanın kabulü ile talep ettiği yargılama gideri ile vekâlet ücretinin ödeme ve ıslah tarihten itibaren, taşınmaz bedeli ve taşınmaz üzerinde kalan inşaat bedelini dava ve ıslah tarihten itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı idarelerden müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 05.10.2022 tarih ve2022/893 Esas, 2022/1249 Karar sayılı kararı ile somut olayda; tescil harici bırakılan alanların Hazine adına tescilinin sağlanması amacıyla başlatılan kadastro çalışmaları sırasında, kadastro görmüş plana bağlı dava dışı kişiler adına kayıtlı 1480 parsel sayılı taşınmazın tescil harici alan gibi, tescil harici bırakılan çevre alanlarla birlikte Maliye Hazinesi adına tescil edildiği ve Arsa Ofisi Genel Müdürlüğüne devredilen taşınmazın daha sonra davalı ... Başkanlığına devredildiği, daha sonrada ... Başkanlığı tarafından davacı şirkete satıldığı, 1480 parsel malikleri tarafından açılan dava sonucunda da davacıya satılan taşınmazın 1480 parsele isabet eden miktarının ve alanın iptal edildiği, bu şekilde tapu sicilinin hatalı olarak oluşturulduğu sabit olduğundan 4721 sayılı Kanun'un 1007 nci maddesi gereğince Hazinenin sorumlu olduğuna ilişkin kabulü doğru olduğu gibi eldeki davada, davacı alıcı ile davalı satıcı arasındaki tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşmenin tapu sicil memuru huzurunda düzenlendiği, Kanun'un öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılan ve yapıldığı tarihte konusu hukuki veya fiili sebeplerden dolayı imkansız olmayan bu sözleşmenin geçerli olduğu ve geçerli olarak kurulan bu sözleşmenin konusunu oluşturan taşınmazın üçüncü bir kişi tarafından satım anından önceki bir aynî hakka dayanarak alıcının elinden alındığı anlaşıldığından davalı ... Başkanlığının da zapta karşı tekeffül hükümleri uyarınca davacının gerçek zararından diğer davalı Hazine ile birlikte sorumlu olduğunun kabulü doğru ise de davacı şirket tarafından mahkemece iptaline karar verilen 3 90... parsel sayılı taşınmazın 384,70 m²lik bölümü ile 3 90... parsel sayılı taşınmazın 7.295,30 m²lik bölümünün (1480 parsel sayılı 7680,00 m²lik taşınmazın alanı) bedeli ile bir kısmı 1480 parsel bir kısmı 3 90... parsel üzerinde kalan otel inşaatının bedelini, yine binanın ana yola bağlantısı için yapmış olduğu yol bedelini ve binaya elektrik tesisatı çekmek için yaptığı masrafları talep etmiş ise de otel binası davacı şirketin parselinde de yer aldığından hâlen davacının kullanımında olduğundan ve 1480 parsel malikleri tarafından el atmanın önlenmesine yönelik talepte bulunulup otel binası yıkılmadığı sürece davacı tarafın bu aşamada oluşmuş bir zararından söz edilemeyeceği, ayrıca davacının 1480 parsel maliklerine dava açarak ya da kendisine karşı açılacak el atmamın önlemesi davasına karşı 4721 sayılı Kanun'un "taşkın yapılar" başlıklı 725 inci maddesi uyarınca tapu iptal tescil talebinde de bulunması mümkün olduğundan bu hâlde otel binası yıkılmadığı sürece davacının zararı ortaya çıkmayacağından bu aşamada hem bina bedeli yönünden, hem de binanın kullanımı için yapılan yol ve elektrik tesisatı yapım bedelleri yönünden davalılardan talepte bulunamayacağından bu zarar kalemleri yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesinin doğru olmadığı belirtilerek ve Afyonkarahisar 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/507 Esas sayılı dosyasında verilen iptal kararının onama ilâmına karşı karar düzeltme yoluna başvurulmamış olmasından dolayı 18.05.2017 tarihi yerine dava tarihinin esas alınmasının doğru olmadığı belirtilerek, bu tarihe göre resen yapılan hesaplama ile arsanın imar parseli olarak metrekare birim fiyatının 85,56 TL olarak kabulü ile davacının malik olduğu taşınmazın eksilen 7680 metrekarelik taşınmaz bedeli ile Afyonkarahisar 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/507 Esas sayılı dosyasında açılan davada, davacı aleyhine hükmedilen ve davacın icra dosyasına ödemek zorunda kaldığı toplam 48.249,00 TL yargılama gideri ve vekâlet ücretinin toplamı olan 705.349,80 TL ye hükmedilmesi gerektiği, öte yandan 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 19 uncu maddesi gereğince yapılan satım sözleşmesi davacı açısından ticari iş olup, aynı maddenin ikinci fıkrası gereği taraflardan yalnız biri için ticari iş niteliğinde olan sözleşmeler, kanunda aksine hüküm bulunmadıkça diğeri için de ticari iş sayılması gerektiğinden 3095 Sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun'un 2inci maddesinin ikinci fıkrası gereği avans faizi talep edilebileceğinden ve davada da avans faiz istenildiğinden davacının zarar miktarına her iki davalı yönünden de, zapt eyleminin kesinleştiği 18.05.2017 tarihinden itibaren avans faizine hükmedilmesi gerektiğinden bahisle taraf vekillerinin istinaf başvurularının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A.Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin 1 05.10.2022 tarih ve2022/893 Esas, 2022/1249 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
2.Dairemizce yapılan inceleme sonucunda; davacı tapusunun iptali ile dava dışı şahıslar adına tescil edilen 7680 metrekare kısmın bedeline hükmedilmesi doğru ise de, 7680 metrekarelik kısmının imar düzenlemesine dahil edildiği gözetildiğinde imar parseli olarak belirlenen metrekare birim fiyatı ile yüzölçümünden de kesilen düzenleme ortaklık payı oranında indirim yapılmak suretiyle hesaplanacak bedele hükmedilmesi gerekirken davalı idareler aleyhine fazla bedele hükmedilmesi ve gerek zapta karşı tekeffül hükümleri gerekse 4721 sayılı Kanun'un 1007 nci maddesine dayanan tazminat yönünden temelinde yoksun kalınan mülkiyet hakkının ihlali nedeniyle taşınmazın gerçek bedelinin tahsili istemine ilişkin olduğundan ve davacının ticari işletmesi ile ilgili bulunmamasına göre değerlendirme tarihinden itibaren yasal faize hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde avans faizine hükmedilmesi doğru görülmediğinden kararın bozulmasına karar verilmiştir.
B. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 24.10.2023 tarihli ve 2023/737 Esas, 2023/9607 Karar sayılı bozma ilamının "değerlendirme" başlıklı 4 numaralı bendinde "dava konusu arsanın bedelinin imar parseli olarak belirlenen mertekare birim fiyatı ile yüzölçümünden kesilen düzenleme ortaklık payı oranında indirim yapılmak suretiyle hesaplanmasına" ilişkin kısmına direnilmesine, 5 numaralı bendinde "belirlenen bedele yasal faiz uygulanmasına ilişkin" kısmına ise uyulmasına karar verilmekle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
C.Dairemizce Yapılan İnceleme Sonucu Dosyanın Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna Gönderilmesi Kararı
Dairemizce verilen 04.03.2025 tarihli ve 2024/8442 Esas, 2025/2925 Karar sayılı kararı ile Dairemizce verilen bozma ilamının (4) nolu bozma nedeni usul ve kanuna uygun bulunmuş olup Bölge Adliye Mahkemesince verilen direnme kararının yerinde olmadığı anlaşıldığından dosyanın temyiz incelemesi için Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.
D. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 08.10.2025 tarihli ve 2023/5-154 Esas, 2025/612 Karar sayılı kararı ile mahkemenin direnme olarak adlandırdığı temyize konu kararın, usul hukuku anlamında gerçek bir direnme kararı olmadığı, bozma konusu ile ilgili yeni bir inceleme ve gerekçeye dayalı oluşturulan yeni hüküm niteliğinde olduğu ve kurulan bu yeni hükmün temyizen incelenmesi görevi Hukuk Genel Kuruluna değil, Özel Daireye ait olduğundan yeni hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın Yargıtay 5. Hukuk Dairesine gönderilmesine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; tapu iptali kararı ile müvekkilin mal varlığını taşınmaz ve üzerindeki binanın değeri kadar azaldığı gibi dava tarihi itibarıyla şirketin yatırımı devam ettirme imkanı kalmadığından yatırım için yapılan masraflar ve taşınmazın bina değerine ilişkin zararı yönünden davanın kabul edilmesi gerektiğini ikinci kez düzenleme ortaklık payı kesintisinin yerinde olmayacağı,faiz yönünden yapılan bozmanın yerinde olmadığını ileri sürerek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
2. Davalı Hazine vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde belirttiği hususları tekrar ettiğini, Bölge Adliye Mahkemesi' nin direnme kararının yerinde olmadığını, lehlerine vekalet ücreti takdir edilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
3. Davalı ... Başkanlığı vekili temyiz dilekçesinde özetle; davacı tarafın zararının oluşmasında müvekkili idarenin herhangi bir kusuru veya hatasının bulunmadığını, davanın müvekkili idare yönünden pasif husumet ehliyeti yokluğu nedeniyle reddi gerektiğini, satış esnasında tarla vasfında olan taşınmazın bedelinin arsa olduğu kabul edilerek yüksek hesaplanması doğru olmadığı gibi imar parseli olarak kabulü halinde kadastral yüzölçümü ile hesaplama yapılması gerektiğini ileri sürerek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme
Uyuşmazlık, 4721 sayılı Kanun'un 1007 nci maddesi ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun zapta karşı tekeffül hükümleri uyarınca tazminat istemine ilişkindir.
2. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı 371 inci maddesi ile 369 uncu maddesinin birinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukukî ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilinin tüm, davalı idareler vekillerinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
3.Davacı taraf adına olan tapu kaydının iptali ile dava dışı şahıslar adına tescil edilen 7680 m² kısmın bedeline hükmedilmesi doğru ise de 7680 m²lik kısmın imar düzenlemesine dahil edildiği gözetildiğinde imar parseli olarak belirlenen metrekare birim fiyatı ile yüzölçümünden de kesilen düzenleme ortaklık payı oranında indirim yapılmak suretiyle (7680 m² -1484,16 m²=6195,84 m² alanın bedelinin verilmesi gerekeceği) hesaplanacak bedele hükmedilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle taşınmazı imar parseli kabul edilip davalı idareler aleyhine fazla bedele hükmedilmesi bozmayı gerektirir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davacı vekilinin tüm, davalı idareler vekillerinin diğer temyiz itirazlarının reddine,
2. Davalı idareler vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan, Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Davacıdan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine, davalı ... Başkanlığından peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde iadesine,
Dosyanın 6100 sayılı Kanun'un 373 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
18.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.