Konya Bölge Adliye Mahkemesi, tapu iptali ve tescil davasında peşin ödemeli üye iddiasıyla dava açan davacının aidat borcu nedeniyle davasının reddine ilişkin kararın istinaf incelemesi.
Özet: Davacı, davalı kooperatiften peşin ödemeli olarak daire satın aldığını ve borcu olmadığını ileri sürerek tapu iptali ve tescilini talep etmiş; ancak ilk derece mahkemesi, kooperatif genel kurulunun yönetim kuruluna peşin ödemeli üyelik ve tapu devri için yetki vermesine rağmen, mali müşavir bilirkişi raporlarıyla davacının genel kurul aidat kararlarına göre 46.450 TL, yönetim kurulu kararlarıyla belirlenen peşin ödeme bedellerine göre ise 77.200 TL ile 158.900 TL arasında değişen borçları olduğunu tespit etmiş, tapu devirlerinin sadece borcu olmayan ve belirli bir ödeme eşiğini aşan üyelere yapıldığı, davacının bu şartları karşılamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.
T.C. KONYA BAM 6. HUKUK DAİRESİ Esas-Karar No: ... - ...
T.C.KONYABÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 6. HUKUK DAİRESİDOSYA NO : ... KARAR NO : ...T Ü R K M İ L L E T İ A D I N Aİ S T İ N A F K A R A R IBAŞKAN : ..... (...)ÜYE : ..... (...)ÜYE : ..... (...)KATİP : ..... (...)İNCELENEN KARARINMAHKEMESİ : Konya .... ASLİYE TİCARET MAHKEMESİTARİHİ : 27/11/2024NUMARASI : ... Esas ... KararİSTİNAF EDEN DAVACI: ........ VEKİLİ : Av.....DAVALI : ........ VEKİLLERİ : Av..... Av.....DAVA : Tapu İptali Ve TescilİSTİNAF KARARININKARAR TARİHİ: 15/09/2026YAZIM TARİHİ: 16/09/2026 Davacı tarafından, davalı aleyhine Konya .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... esas sayılı dosyası ile açılan tapu iptali ve tescil davasında 27/11/2024 tarihinde tesis edilen karara karşı, davacının istinaf kanun yoluna başvurması üzerine, üye hakimin görüşleri alındıktan sonra dosya incelendi; DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının davalı kooperatiften 19/01/2008 tarihli sözleşme ile peşin ödemeli olarak daire satın aldığını, davacının davalı kooperatifteki üyeliğinin peşin ödemeli üyelik olduğunu, davacının 2009 yılından bu tarafa söz konusu daireyi kullandığını, davalı kooperatif tarafından davacı aleyhine Konya .... İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyası üzerinden aidat borcuna ilişkin icra takibi yapıldığını, iş bu icra takibine ilişkin olarak Konya .... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... esas sayılı dosyasında verilen itirazın iptaline ilişkin kararın istinaf incelemesinde olduğunu, davacının peşin ödemeli üye olması nedeniyle davalı kooperatife herhangi bir borcunun bulunmadığını, dava dışı Mithat İnce tarafından aynı bağımsız bölüme ilişkin olarak davalı kooperatife karşı Konya .... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... esas sayılı dosyası üzerinden tapu iptal ve tescili davası açıldığını, söz konusu taşınmazın halen davalı kooperatif üzerine kayıtlı olduğunu beyanla Konya İli, Selçuklu İlçesi, ........ Mahallesi, ........ ada, ... parsel sayılı taşınmazdaki ... blok, Zemin Kat, ... nolu bağımsız bölümün davalı kooperatif adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir. CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili kooperatifin hukuken geçerli bir tercihli üyesi bulunmadığını, müvekkili kooperatifin genel kurulun, yönetim kuruluna yetki devri yapmadığını, yönetim kurulunun, genel kurula ait bir yetkiyi kullanamayacağını, kullanırsa da hukuken geçersiz olduğunu, müvekkili kooperatifin 19.01.2008 tarihli genel kurul toplantısının 4.maddesinde "Şartlı üyeliğin görüşülmesine geçildi. Bakanlık temsilcilerinin bu maddenin Kooperatifler Kanununa aykırı olduğunu belirtmeleri üzerine bu madde genel kurulda görüşülmemiştir" şeklinde karar aldığını, bu karara karşı ne davacı ne de başka bir üye tarafından herhangi bir iptal davası açılmadığını, davacı ile davalı arasında derdest davaların mevcut olduğunu beyanla davacının davasının reddine karar verilmesini talep etmiştir. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk derece mahkemesince; ".....hükme esas alınan mali müşavir bilirkişinin 13/03/2024 tarihli rapor ve 08/08/2024 tarihli ek raporuna göre de; davalı kooperatifin 29/12/2021 tarihli genel kurulunda yönetim kuruluna yetki verilerek, yönetim kurulunun belirleyeceği tutarı yatıran (tamamlayan) üyelerin peşin ödemeli üye kabul edilmesine ve tapularının ferdileştirilmesine karar verildiği, davalı kooperatif yönetim kurulu tarafından da en düşük 139.600 TL. yatıran üyelerin peşin ödemeli üye olmasına ve tapularının ferdileştirilmesine karar verildiği, davalı kooperatif yönetim kurulu tarafından enflasyon değerlemesi yapılarak 10/01/2022 tarihli yönetim kurulu kararı ile bu bedelin 179.300 TL. ve 10/02/2022 tarihli yönetim kurulu kararı ile de 221.300 TL. olarak güncellendiği, genel kurulda alınan aidat kararlarına istinaden davacının dava tarihi itibariyle ödemesi gereken 108.850 TL. aidattan sadece 62.400 TL.lik ödeme yaptığı, aidata ilişkin genel kurul kararlarına göre dava tarihi itibariyle davalı kooperatife 46.450 TL. borcunun bulunduğu, tapuların ferdileşmesine ilişkin 29/12/2021 tarihli genel kurulun verdiği yetkiye istinaden yönetim kurulu tarafından belirlenen bedellere göre ise davacının borcunun yönetim kurulu karar tarihlerine göre sırasıyla (139.600-62.400 =) 77.200 TL, (179.300-62.400=) 116.900 TL. ve son olarak (221.300-62.400 =) 158.900 TL. olduğu, davacının durumunda olan diğer üyelerden herhangi birine tapu devrinin yapılmadığı, aidat borcu olmayan üyelerin peşin ödemeli üye olmasının kabul edildiği, bu üyeler içerisinde davacının bulunmadığı, davalı kooperatif tarafından sadece peşin ödemeli üye kabul edilen ve aidat borcu olmadığı kabul edilen üyelere tapu devirlerinin yapıldığı, borçları olmadığı için peşin ödemeli üye sayılan 39 üyeden 36 tanesinin ödemelerinin 139.600 TL. ve üzerinde olduğu, sadece üyelerden Ercan Yerlikaya için 127.753 TL, Meryem Söğüt için 78.330 TL. ve Nurettin Altun için 82.400 TL. (kayden) tahsil edilmesine rağmen bu 3 üyenin de (aidat borçları bulunmadığı kabul edilerek) peşin ödemeli üye kabul edildiği belirlenmiştir. Davalı kooperatif yönetimi tarafından bilirkişiye, bu 3 kişinin ödemelerinin daha fazla olmasına rağmen kooperatif kayıtlarında kayden daha düşük görünmesinin, haricen fark senetleri alınması ve bir kısım makbuzların muhasebe hatası nedeniyle eksik kaydedilmesinden kaynaklandığı ve düzeltileceği bildirilmiştir.Bir an için bu 3 üyenin ödemeleri daha düşük olmasına rağmen kendilerine tapu devri yapıldığı kabul edilse dahi, davacının yaptığı ödemenin dava tarihi itibariyle 62.400 TL. olduğu, en düşük ödemeye sahip ve kendisine tapu devri yapılan üyenin yaptığı ödemenin ise 78.330 TL. olduğu, davacı kadar ödeme yapan veya davacıdan daha az ödeme yapan harhangi bir üyeye tapu devrinin yapılmadığı, dolayısıyla kooperatifin üyeler arasında eşitsizlik yarattığından bahsedilemeyeceği sonucuna varılmıştır.6098 s. TBK'nin 97. maddesine göre, "Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir." Davacının, yukarıda ayrıntılı olarak açıklandığı üzere, kendisine düşen aidat ödeme yükümlülüğünü yerine getirmeden, ilgili taşınmazın tapu kaydının kendi adına tescilini isteyemeyeceği sonucuna varıldığından, davacının davasının ispat edilememesi...." gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; ilk derece mahkemesine açılan davanın müvekkili ile davalı kooperatif arasında akdedilen 19.01.2008 tarihli sözleşme gereğince müvekkilinin davalı kooperatiften peşin ödeme ile satın aldığı Konya İli, Selçuklu İlçesi, ........ Mahallesi, ........ ada, ... parsel sayısında kayıtlı, ... blok, Zemin Kat, (onaylı mimari projesine göre) 1 (kapı numarasına göre) 2 numaralı bağımsız bölüm numarada kayıtlı 19.01.2008 tarihli sözleşmede "... blok, Zemin Kat, 2 Bağımsız Bölüm numaralı" belirtilen dairenin davalı kooperatif adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescili talebine ilişkin olduğunu, müvekkilinin dava konusu taşınmazda 2009 yılında ikamet etmeye başladığını, 2017 yılına kadar burada ikamet ettiğini, 2017 yılında ise kiraya verdiğini, müvekkilinin kiracısı ........'nün halen taşınmazı kullandığını, 2017 yılından itibaren kira bedellerini mülk sahibi olarak müvekkiline ödediğini, müvekkilinin taşınmazda ikamet ettiği dönemde başlayan elektrik ve su abonelikleri ile bunların faturaları halen müvekkilinin üzerine olup kira sözleşmesi de dahil olmak üzere dosya kapsamına sunulduğunu, bu durumu bilen ve olumsuz bir tavır takınmayan davalı kooperatifin genel kurulunun müvekkilinin peşin ödemeli ortaklığını örtülü olarak (zımnen) kabul ettiği anlamını taşıdığını, dolayısıyla ilk derece mahkemesi gerekçesinde ortaya çıkan bu ikinci çelişkide kararın hukuka ve yasaya aykırılığı nedeniyle kaldırılması gerektiğini, bir an için müvekkilinin sabit ödemeli üyeliği olmadığı kabul edilse dahi yukarıda belirtildiği üzere müvekkilinin 19.01.2008 tarihli sözleşmeye göre 1 adet dairenin toplamı olarak belirtilen bedeli ödediğini, ancak 14 yıl sonra Konya .... İcra Dairesi'nin ... esas sayılı dosyası ile davalı tarafça talep edilen 21.750,00-TL aidat talebinin mahkemece kısmen kabulü ile müvekkilin 17.200,00-TL aidat borcu bulunduğunun kabul edildiğini ve müvekkilininde bu aidat bedelini ödediğini, bu durumda müvekkilinin toplamda (62.400,00-TL+17.200,00-TL) 79.600,00-TL ödemede bulunduğunu, ancak ilk derece mahkemesinin gerekçeli kararında müvekkilinin ödemiş olduğu 17.200,00-TL'yi hiçbir şekilde dikkate almadığını, müvekkilinin peşin bedelli üyeliği kabul edilmese dahi kendisine hiçbir uyarı veya takip yapılmadığını, davalı kooperatif müvekkilden Konya .... İcra Dairesi'nin ... esas sayılı dosyasında talep ettiği aidat talebinden sonra müvekkilinden başkaca hiçbir aidat talebinde bulunmadığını, hiçbir genel kurul ve yönetim kurul kararından da haberdar etmediğini, davanın reddine ilişkin kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu beyanla kararın kaldırılmasını, davanın kabulüne ve dava konusu taşınmaz üzerine ivedilikle ihtiyati tedbir kararı konulmasına karar verilmesini talep etmiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:Dava; kooperatif üyeliğine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. İstinaf incelemesi HMK 355. madde gereğince istinaf dilekçesinde ileri sürülen sebeplerle ve resen kamu düzenine aykırılık yönünden sınırlı olarak yapılmıştır.Davacının davalı kooperatifin peşin ödemeli üyesi olduğunu, dava konusu taşınmazın 2009 yılında kendisine teslim edildiğini, 2017 yılına kadar burada ikamet ettiğini, 2017 yılından sonra kiracının oturduğunu belirterek tapu iptal ve tescil davasında bulunduğu, davalının ise davanın reddini talep ettiği, davalı kooperatif tarafından bu dosyanın davacısı aleyhine Konya ....Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas ... Karar sayılı dosyasında açılan davada davacının peşin bedelli ortak olmadığının belirlendiği, bunun güçlü delil teşkil edeceği, davacının davalı kooperatiften 19/01/2008 tarihli sözleşme ile 60.000,00 TL bedelle daire satın aldığı, 2009 yılından 2017 yılına kadar dairede kendisinin oturduğu, 2017 yılından sonra ise daireyi kiraya verdiği, davalı kooperatifin davacının daireyi satın aldığı tarihten Konya ....Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyasında itirazın iptali davası açtığı, Konya .... İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyasında yaptığı takibe kadar davacıdan aidat talebinde bulunmadığı, dosya içerisinde mevcut bilirkişi raporlarına göre davacının dava tarihine kadar ödemesi gereken eksik aidat miktarının 46.450,00 TL olduğunun tespit edildiği, ayrıca davalı kooperatifin 78.330,00 TL üzeri ödeme yapan ortaklara tapu devri yaptığının tespit edildiği, davalı kooperatifin davacıya dava konusu taşınmazı 2009 yılından itibaren teslim ettiği o tarihten sonra 2021 yılında yaptığı icra takibine kadar herhangi bir işlem yapmadığı, davacının daire tahsisi yapılan üyelerin ödediği aidatlara göre karşılaştırıldığında eksik kalan ödeme miktarının cüzi bir miktar olduğu göz önüne alındığında davacının karar tarihine en yakın tarih itibariyle aidat ve fer'ilerine ilişkin borcu belirlenerek bunun depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken (Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 12.05.2026 tarih 2026/115 Esas-2026/2034 Karar, 14.12.2021 tarih 2021/1458 Esas-2021/2242 Karar ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 18.03.2015 tarih 2013/23-1599 Esas 2015/1057 Karar sayılı ilamları) yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya uygun bulunmadığından davacının istinaf başvuru talebinin kabulü ile, HMK 353/1.a.6 maddesi gereğince; ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, yukarıda belirtilen şekilde inceleme ve değerlendirme yapıldıktan sonra karar verilmek üzere dava dosyasının ilk derece mahkemesine gönderilmesi gerektiği sonuç ve kanaatiyle aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;1-Davacının istinaf başvuru talebinin KABULÜ ile; Konya .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 27/11/2024 tarih ... Esas ... Karar sayılı KARARININ KALDIRILMASINA,2-Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-a maddesi gereğince dosyanın ilk derece mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,3-İstinaf başvurusunda bulunan davacı tarafından yatırılan 615,40 TL istinaf karar harcının talep halinde davacıya iadesine, 4-İstinaf incelemesi duruşmalı yapılmadığından ücret-i vekalet ile ilgili hüküm kurulmasına yer olmadığına, 5-İstinaf başvurusunda bulunan davacı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda dikkate alınmasına,6-Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 359/4 maddesi gereğince; kararın tebliğ işlemlerinin ilk derece mahkemesi tarafından yapılmasına, Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda 15/09/2026 tarihinde oybirliği ile HMK'nın 353/1-a maddesi gereğince kesin olarak karar verildi. Başkan ...e-imzalıdır Üye ... e-imzalıdırÜye ... e-imzalıdırKatip ...e-imzalıdır .....