Kadastro dışı zeytinlik taşınmazın tescili davasında, orman tahdit çalışmaları, hava fotoğrafları ve iktisap koşullarının eksik incelemesi üzerine verilen bozma kararı.
Özet: Yüksek mahkeme, davacının otuz yılı aşkın süredir zeytinlik olarak tasarruf ettiğini iddia ettiği tescil harici taşınmazın kendi adına tescili talebiyle açılan kadastro davasında, ilk derece mahkemesince yapılan araştırma ve incelemeyi yetersiz bularak verilen kararı bozmuştur; zira taşınmazın orman tahdit çalışmalarıyla ilişkisi, farklı dönemlere ait hava fotoğrafları üzerinden önceki niteliği ve 3402 sayılı Kanunun 14. maddesindeki iktisap koşullarının yeterli ve denetime elverişli şekilde araştırılmadığı, bu konularda eksik inceleme ile hüküm kurulmasının usule aykırı olduğu belirtilerek davanın yeniden görülmesi için dosya yerel mahkemeye geri gönderilmiştir.
MAHKEMESİ :Kadastro Mahkemesi
SAYISI : 2022/12 E., 2024/87 K. İlk Derece Mahkemesince bozma ilamına uyularak verilen karar davalılar ... vekili ve ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; .. ili .. ilçesi .. Mahallesi .. mevkinde kain ekli krokide (A) harfiyle gösterilen 117.704,00 m² yüzölçümündeki tescil harici taşınmazın, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden olmadığını, müvekkilinin 30 yılı aşkın zamandır zeytinlik vasfıyla taşınmazı tasarruf ettiğini ileri sürerek, taşınmazın müvekkili adına tescili istemiyle Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açmış; yargılama sırasında, dava konusu taşınmazın 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun (3402 sayılı Kanun) geçici 8. maddesi uyarınca yapılan kadastro çalışmaları sonucunda 2819 parsel olarak sınırlandırıldığının anlaşılması üzerine Gemlik Asliye Hukuk Mahkemesince görevsizlik kararı verilerek, talep üzerine dosya Kadastro Mahkemesine gönderilmiştir.II. CEVAP1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazın bulunduğu köyde bir kadastro işlemlerinin olduğunu, taşınmazın kadastro harici bırakıldığı yapılan keşiften sonra anlaşılacağını, davacının taşınmazı kendisinin kullandığını dair ve hak sahibini kanıtlamak için dava açmadığını, tespit harici bırakılmasından sonra bu yerdeki kullanımını salt zilyetliğine dayanarak kişi yararına ve mülkiyet edinme anlayışının yanlış olduğunu, imar-ihyanın zilyetlikle bir arada değerlendirilmesi ve kişinin bunu ispatlaması gerektiğini belirterek, haksız ve yersiz açılan davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davaya öncelikle görev, husumet, zamanaşımı ve hak düşürücü süreler yönünden itirazda bulunarak davanın usul, görev ve esas yönünden reddine karar verilmesini savunmuştur.3. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davaya öncelikle husumet, zamanaşımı ve hak düşürücü süreler yönünden itirazda bulunarak haksız ve yersiz açılan davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin 25.04.2017 tarihli ve 2016/60 Esas, 2017/43 Karar sayılı kararı ile davacının tescil talebinin reddine, 2819 parsel sayılı taşınmazın zeytinlik niteliğiyle ... adına tesciline, taşınmazdaki zeytinlerin davacıya ait olduğunun tespit tutanağının beyanlar hanesine şerh verilmesine karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı davacı vekili, davalılar ... vekili ve ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 06.11.2017 tarihli ve 2017/2029 Esas, 2017/2068 Karar sayılı kararı ile davacı vekili, davalılar ... vekili ve davalı ... İdaresi vekilinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİBölge Adliye Mahkemesi kararının davacı vekili, davalılar ... vekili ve ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 24.11.2021 tarihli ve 2021/6007 Esas, 2021/11622 Karar sayılı ilamıyla " mahkemece yapılan araştırma ve incelemenin hüküm vermeye yeterli bulunmadığı, dava konusu taşınmazın bulunduğu yörede yapılan tüm orman tahdit çalışmalarının araştırılarak ilgili tutanakların dosya içerisine getirtilmediği ve orman bilirkişi raporunda, taşınmazın bu çalışmalara göre konumunun duraksamaya yer vermeyecek şekilde belirlenmediği, ayrıca 19 43... tarihli hava fotoğraflarının incelendiği bilirkişi raporuna, denetime elverişli olacak şekilde hava fotoğrafları gösterimlerinin eklenmediği; bölgede nazım imar planının onaylandığı tarihten 15-20-25 yıl öncesi en az üç döneme ilişkin üç ayrı hava fotoğrafının Harita Genel Müdürlüğünden getirtilerek hava fotoğrafları üzerinde yöntemine uygun şekilde inceleme yapılmadığı gibi, taşınmazın önceki niteliğinin ne olduğu ve buna göre imar planının onay tarihine kadar 3402 sayılı Kanun' un 14... . Maddesinde düzenlenen iktisap koşularının davacı yararına gerçekleşip gerçekleşmediğinin de usulünce araştırılmadığı açıklanarak, öncelikle, dava konusu taşınmazın bulunduğu yörede yapılan tüm orman kadastro çalışmalarına ilişkin işe başlama, çalışma, işi bitirme ve sonuçlarının askı ilan tutanakları ile dava konusu taşınmazın bulunduğu yeri orman tahdit sınır noktalarıyla birlikte gösterir onaylı orman tahdit harita örnekleri; dava konusu taşınmaza bitişik ya da yakın komşu parsellerin kadastro tespit tutanak örnekleri ve bu parsellere uygulanan tapu ve vergi kayıtları ile davalı iseler dava dosyaları ile kadastro çalışma paftaları; dava konusu taşınmazın bulunduğu yeri de gösterecek şekilde en eski tarihli ve imar planının onaylandığı tarihten 15-20-25 yıl öncesi en az üç döneme ilişkin üç ayrı hava fotoğrafının Harita Genel Müdürlüğünden tarihleri açıkça yazılmak suretiyle istenilerek dosya arasına konulması ve bundan sonra mahallinde, önceki bilirkişiler dışında halen Tarım ve Orman Bakanlığı ve bağlı birimlerinde görev yapmayan bu konuda uzman yüksek orman mühendisleri arasından seçilecek bir orman mühendisi, iki jeodezi-fotogrametri harita mühendisi bilirkişisi ve bir ziraatçı bilirkişisi ile yerel bilirkişiler ve tanıkların katılımı ile yeniden yapılacak keşif ile usulüne uygun orman ve zilyetlik araştırması yapılması " gereğine değinilerek Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile hükme esas alınan bilirkişi raporları ve tanık beyanları uyarınca davacı yararına zilyetlikle kazanma koşullarının oluştuğu gerekçesi ile davanın kabulü ile 2819 parsel sayılı taşınmazın zeytinlik niteliği ile davacı adına tespit ve tesciline karar verilmiştir.VI. TEMYİZA. Temyiz Sebepleri1. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; bozma ilamına uyulmasına rağmen, bozma gerekleri yerine getirilmeden eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporu ile karar verildiğini ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.2. Davalı ... İdaresi vekili temyiz dilekçesinde; dava konusu taşınmazın orman sayılan yerlerden olup olmadığının usulüne uygun şekilde araştırılmadığını ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.B. Değerlendirme ve GerekçeDava, tapusuz taşınmazın tescili istemiyle açılmış olup, yargılama sırasında taşınmaz hakkında kadastro tutanağı düzenlenmesi nedeniyle kadastro tespitine itiraz davasına dönüşmüştür.Hemen belirtmek gerekir ki, bozmaya uyulmakla tarafların leh ve aleyhine usuli kazanılmış hak doğar. Ayrıca, İlk Derece Mahkemesince bozma kapsamı çerçevesinde araştırma ve inceleme yapılarak hüküm kurma yükümlülüğü ortaya çıkar. İlk Derece Mahkemesince bozma ilamına uyulduğu halde bozma gerekleri tam olarak yerine getirilmemiştir.Şöyle ki, uyulmasına karar verilen bozma ilamında açıkça değinilmesine rağmen, orman kadastro çalışma tutanakları ile dava konusu taşınmazı ilgilendirir O.S. noktalarını gösterir orijinal renkli orman tahdit haritalarının tamamı dosya arasına getirilmemiş, orman mühendisi bilirkişi raporunda, taşınmazın bu çalışmalara göre konumu duraksamaya yer vermeyecek şekilde belirlenmemiş, hava fotoğrafları ve dayanağı haritalar stereoskop aletiyle ve üç boyutlu olarak incelenerek, taşınmazın toprak yapısı, bitki örtüsü ve çevresi değerlendirilmemiş, taşınmazın eğim ölçer (klizimetre) aleti ile ve memleket haritasındaki münhanilerden yararlanılarak kesin ve gerçek eğimi belirlenmemiş, zeytin ağaçlarının taşınmaz üzerindeki dağılımları, aşılı olup olmadıkları ve aşı yaşları ile taşınmazın hangi tarihte zeytinlik vasfını kazandığı hususları araştırılmamış, dava konusu taşınmaza bitişik ya da yakın komşu parsellerin kadastro tespit tutanak örnekleri ve bu parsellere uygulanan tapu ve vergi kayıtları ile davalı iseler dava dosyaları getirtilip incelenmemiş, bunun yanı sıra bozma ilamı öncesi .. Belediye Başkanlığınca dava konusu taşınmazın, Büyükkumla köy yerleşik alan sınırları dışında, tarihi belli olmayan 1/5000 ölçekli Küçükkumla Nazım İmar planında “orman alanı” olarak gösterilen alanlar, .. Büyükşehir Belediye Başkanlığınca 12.04.2007 tarihinde onaylanan 1/25.000 ölçekle Gemlik nazım imar planınıda "diğer tarım alanı" olarak gösterilen alanlar içerisinde kaldığı, bozma ilamı sonrasında ise ... ve Bursa Büyükşehir Belediye Başkanlığınca, dava konusu taşınmazın .. Büyükşehir Belediye Meclisinin 16.10.2008 tarihinde onaylanan 1/5000 ölçekli nazım imar planında orman alanı ve kısmen kısa mesafe ... kaynakları koruma kuşağı alanında kaldığı bildirilmiş olmasına rağmen İlk Derece Mahkemesince yazı cevapları arasındaki çelişki giderilmek sureti ile taşınmazın ilk defa hangi tarihte imar planı kapsamına alındığı araştırılmamış ve bu suretle eksik araştırma ve incelemeye dayalı olarak hatalı hüküm kurulmuştur.Şu halde, İlk Derece Mahkemesince bozma kararına uyulduğuna göre, bozma ilamında ayrıntılı şekilde açıklandığı üzere öncelikle, dava konusu taşınmazın bulunduğu yörede yapıldığı anlaşılan orman tahdidine (1948,1978,19 85... yıllarında yapılan) ilişkin işe başlama, çalışma, işi bitirme ve sonuçlarının askı ilan tutanakları ile özellikle dava konusu taşınmazın bulunduğu yeri tarif eden orman tahdit tutanakları, orman tahdit sınır noktalarıyla birlikte gösterir onaylı orman tahdit harita örneği, yöreye ait en eski tarihli memleket haritası ve hava fotoğraflarının tamamı ile aktarılan dava tarihi veya imar tarihinden hangisi daha eski tarihli ise bu tarihten 15 - 20 yıl öncesine ait hava fotoğrafları ve memleket haritaları ile varsa amenajman planı ve komşu parsellere ait kadastro tutanakları, tutanaklar kesinleşmiş ise tapu kayıt örnekleri ve tapu kayıtları mahkeme kararı sonucu oluşmuş ise mahkeme karar örnekleri ilgili yerlerden getirilerek dosya arasına konulmalı; ayrıca 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun (3402 sayılı Kanun) 17/son maddesi uyarınca imar uygulaması yapılmış yerlerde imar - ihyaya dayanılarak yer kazanılması mümkün olmadığı ve bu nedenle zilyetlik süresinin imar planının kesinleşme tarihi esas alınmak suretiyle hesap edilmesi gerektiği gözetilerek,bu konuda dosya arasına daha önce gönderilen yazı cevapları ile oluşturulan çelişkiyi giderecek şekilde, taşınmazın bulunduğu yerde imar planı çalışması yapılıp yapılmadığı, yapılmış ise bu imar planının hangi tarihte kesinleştiği ve taşınmazın kesinleşen imar planı kapsamında kalıp kalmadığı ilgili Belediyelerden sorularak kesin olarak belirlenmeli ve buna ilişkin kayıt ve belgeler dosya arasına celp edilmeli; bu şekilde dosyanın ikmal edilmesinden sonra mahallinde, yaşlı, tarafsız, yöreyi iyi bilen, davada yararı bulunmayan aynı köyde ve komşu köylerde ikamet eden şahıslar arasından seçilecek ayrı ayrı 3’er kişilik yerel bilirkişi kurulu ve taraf tanıkları ile önceki bilirkişiler dışında halen Tarım ve Orman Bakanlığı ve bağlı birimlerinde görev yapmayan bu konuda uzman orman mühendisleri arasından seçilecek bir orman mühendisi bilirkişisi, bir ziraat mühendisi bilirkişisi, bir fen elemanı ve bir jeodezi ve fotogrametri mühendisi bilirkişisinin katılımıyla yeniden keşif yapılmalıdır. Yapılacak bu keşifte, orman sınır noktaları tutanak ve haritalarda yazılı mevki, yer, kişi isimleri ile açı ve mesafelere göre, orman kadastrosu tutanak ve haritalarının düzenlenmesinde kullanılan hava fotoğrafları ve memleket haritalarından yararlanılarak, değişik açı ve uzaklıklardaki en az 6-7 adet orman sınır noktası bulunup röperlenmeli, orman kadastrosu ile ilgili sınır noktaları aynı ölçeğe çevrilerek, dava konusu taşınmazın orman kadastro haritalarına göre konumu genel kadastro paftası üzerinde ve aynı ya da yakın orman sınır hatlarında dava konusu edilen parseller varsa, bunların tümü birleşik harita üzerinde gösterilmeli; tutanaklardaki anlatımlar değerlendirilmeli; tutanaklarla tahdit haritası arasında çelişki bulunup bulunmadığı belirlenmeli; çelişki bulunmakta ise dava konusu parsel yönünden tahdit tutanakları ile haritalar arasındaki çelişki tahdit tutanaklarına değer verilmek suretiyle giderilecek şekilde tereddüte ... bırakmayacak, açıklamalı, krokili rapor alınmalı; yine dosya arasına getirtilen belgeler dava konusu taşınmaz ile birlikte çevre araziye de uygulanmak suretiyle, taşınmazın öncesinin bu belgelerde ne şekilde nitelendirildiği belirlenmeli; 3116, 47 85... sayılı Kanunlar karşısındaki durumu saptanmalı; zilyetlikle veya hukuki değeri kalmamış olan tapu kayıtlarıyla ormandan yer kazanılamayacağı, öncesi orman olan bir yerin üzerindeki orman bitki örtüsü yokedilmiş olsa dahi, salt orman toprağının orman sayılan yer olduğu düşünülmeli; toprak yapısı, bitki örtüsü ve çevresi incelenmeli; keşifte, hakim gözetiminde, taşınmazın dört yönden renkli fotoğrafları çektirilip, onaylanarak dosyaya eklenmeli; yukarıda değinilen diğer belgeler fen, jeodezi ve fotogrametri ile uzman orman bilirkişiler eliyle yerine uygulattırılıp; orijinal-renkli (renkli fotokopi) hava fotoğrafları ve memleket haritasının ölçeği kadastro paftası ölçeğine, yine kadastro paftası ölçeği de hava fotoğrafları ve memleket haritası ölçeğine (Net-Cad veya benzeri programlar kullanılarak)denetime elverişli olacak şekilde çevrildikten sonra komşu ve yakın komşu parselleri de içine alacak şekilde birbiri üzerine aplike edilmek suretiyle çekişmeli taşınmaz, çevre parsellerle birlikte memleket haritası ve hava fotoğrafları üzerinde gösterilmeli; taşınmazın gerçek eğimi klizimetre aletiyle ölçülerek memleket haritalarındaki münhanilerden (yükseklik eğrilerinden) de faydalanılmak suretiyle belirlenmeli; stereoskopik hava fotoğraflarının stereoskop vasıtasıyla üç boyutlu incelemesi yapılarak, temyize konu taşınmazın niteliği ve kullanım durumu ile tasarruf sınırlarını belirgin olarak görünüp görünmediği belirlenmeli, taşınmazın üzerindeki bitki örtüsünün cinsi, yaşı, dağılımı, kapalılık oranı ile taşınmazın imar-ihyaya konu olup olmadığını, olmuş ise imar-ihyaya en erken ne zaman başlanıldığını ve imar-ihyanın hangi tarihte tamamlandığını, taşınmazın ekonomik amacına uygun olarak tarım arazisi niteliğiyle zilyetliğine ne zaman başlanıldığını ve dava konusu taşınmazın 6831 sayılı Orman Kanunu'nun 17/2. maddesinde belirtilen orman içi açıklık vasfında olup olmadığını belirten müşterek imzalı, tereddüte ... bırakmayacak şekilde, yalnız büro incelemesine değil, uygulamaya ve araştırmaya dayalı, bilirkişilerin onayını taşıyan krokili bilimsel verileri bulunan yeterli ve dosyadaki belgeler ile karşılaştırıldığında denetime elverişli rapor alınmalıdır. Ayrıca keşifte dinlenecek yerel bilirkişi ve tanıklardan, taşınmazın öncesinin ne olduğu, kim veya kimler tarafından, hangi tarihten beri ve ne şekilde kullanıldığı, imar-ihya gerektiren yerlerden olup olmadığı, böyle yerlerden ise imar-ihyaya konu edilip edilmediği ve edilmiş ise imar-ihyasının hangi tarihte tamamlandığı, taşınmazın bulunduğu yerde imar uygulaması yapılıp yapılmadığı etraflıca sorulup maddi olaylara dayalı olarak açıklattırılmalı; komşu parsellerin tutanak ve dayanakları uygulanmak suretiyle dava konusu taşınmazı sınır olarak nasıl nitelendirdikleri araştırılmalı ve bu yolla yerel bilirkişiler ve tanıkların sözleri denetlenmeli; yerel bilirkişi ve tanıkların beyanları arasında doğabilecek çelişkiler gerektiğinde yüzleştirme yapılarak giderilmeye çalışılmalı; ziraat mühendisi bilirkişiden, taşınmazın evveliyatının ne olduğunu ve zirai faaliyete konu olup olmadığını, toprak yapısını, eğimini, bitki örtüsünü tarımsal niteliğini ve üzerindeki zilyetliğin hangi tasarruflarla sürdürüldüğünü, ekonomik amaca uygun tarım arazisi niteliğiyle kullanılıp kullanılmadığını, zilyetlikle mülk edinilebilecek yerlerden olup olmadığını, ağaçların taşınmaz üzerindeki dağılımlarını, aşılı olup olmadıklarını ve aşı yaşları ile taşınmazın hangi tarihte zeytinlik vasfını kazandığını, imar planının ne zaman yapıldığı ve kesinleşip kesinleşmediği ve dava konusu taşınmazın imar planında ne şekilde tespit gördüğü, taşınmazın imar planı kapsamına alınma tarihine kadar davacı yararına zilyetlikle kazanma koşullarının oluşup oluşmadığını komşu taşınmazlarla karşılaştırmalı şekilde açıklayan, bilimsel esaslara ve somut verilere dayalı, taşınmazın değişik yönlerden çekilmiş renkli fotoğraflarını da içerir ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınmalı; fen bilirkişisinden ise, keşfi takibe ve denetlemeye olanak verir rapor ve kroki düzenlemesi istenilmeli; tanık ve yerel bilirkişi ifadeleri bilimsel esaslara ve maddi bulgulara dayanılarak hazırlanan söz konusu bilirkişi raporlarıyla denetlenmeli; taşınmazın öncesi orman veya 6831 sayılı Kanun'un 1/J maddesi kapsamında eğimi %12'yi aşan (toprak muhafaza karakteri taşıyan) çalılık niteliğinde olduğunun anlaşılması halinde, orman kadastrosunun yapıldığı tarihten imar planının onaylandığı tarihe kadar 20 yıllık zilyetlik süresinin dolup dolmadığı belirlenmeli, 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun (3402 sayılı Kanun) 14 üncü maddesi uyarınca, adına tescil kararı verilecek kişi ya da kişiler ile diğer mirasçılar ve onların miras bırakanları adına aynı çalışma alanı içerisinde kayıtsız ve belgesizden başkaca taşınmaz mal tesbit ya da tescil edilip edilmediği ilgili Tapu Müdürlüğü ve Kadastro Müdürlüğü ile Hukuk Mahkemeleri Yazı İşleri Müdürlüğünden sorulup, aynı Kanun'un 03.07.2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu (5403 sayılı Kanun) ile değiştirilen 14/2 inci maddesi hükmü gözetilerek sulu ve susuz olarak kazanılmış toprak miktarı belirlenip, Kanunun getirdiği sınırlamanın aşılıp aşılmadığı saptanarak, toplanacak tüm kanıtlar birlikte değerlendirilip ulaşılacak sonuca göre bir hüküm kurulmalıdır. İlk Derece Mahkemesince, bu hususlar gözetilmeksizin, eksik araştırma ve incelemeye dayalı olarak karar verilmesi isabetsiz olduğundan, hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.VII. KARARAçıklanan sebeplerle; davalılar ... vekilinin ve ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, 1086 sayılı Kanun'un 440/I maddesi gereğince Yargıtay ilamının tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yoluna başvurulabileceğine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,19.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.