Ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davasında, davalının ön alım bedelinin satış tarihi ile ödeme tarihi arasındaki enflasyon ve değer kaybı nedeniyle yeniden belirlenmesi talebi.
Özet: Bu hukuki evrak, hissedarların kendilerine bildirilmeyen hisse satışına karşı şufa hakkını kullanarak davalı adına olan tapunun iptali ile kendi adlarına tescilini talep ettiği bir davayı konu almakta olup, davalı tarafın davanın süresinde açılmadığı ve önalım bedelinin satış tarihi ile ödeme tarihi arasındaki uzun zaman diliminde oluşan enflasyon ve değer kaybı nedeniyle güncel rayiç bedeli yansıtmadığı, bu durumun hakkaniyete aykırı olduğu itirazları ile birlikte, bölge adliye mahkemesinin kararına ilişkin kesinlik ve temyiz edilebilirlik hususundaki usuli itirazlarını içermektedir.
7. Hukuk Dairesi         2026/1237 E.  ,  2026/1435 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/1450 E., 2025/3026 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara Batı 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2023/784 E., 2024/100 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Asıl davada davacı ... vekili ve birleştirilen davada davacı ... vekili dava dilekçelerinde; davaya konu 499 67... parsel sayılı taşınmazda müvekkillerinin pay sahibi olduklarını, davalı tarafından 03.12.2021 tarihinde taşınmazdan 75/10109 oranında pay satın alındığını, satışın müvekkillerine noterden bildirilmediğini ileri sürerek; davalı adına olan payın iptal edilerek davacı adına tescil edilmesini ayrı ayrı talep etmişlerdir.
Ön alım bedeli; asıl dava dosyasından 22.03.2023 tarihinde ve birleştirilen dava dosyasından 16.11.2023 tarihinde depo edilmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın süresinde açılmadığını, ön alım bedeli ve dava değeri olarak davacı tarafça gösterilen 510.486,00 TL'nin satış tarihi üzerinden uzunca bir süre geçmiş olması sebebiyle fiyat artışlarının (enflasyonun) altında kaldığını, dava değeri olarak gösterilen bedel üzerinden hüküm kurulmasının hakkaniyete aykırı olacağını belirterek; davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin karar başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "davacı ...'in ve birleştirilen dava dosyasında davacı ...'ın ön alım bedellerini depo ettikleri ve ön alım hakkına sahip oldukları..." gerekçesiyle; davanın ve birleştirilen Batı 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2023/519 Esas sayılı davasının ayrı ayrı kabulüne, ilçesi, ... Mahallesi, 499 67... parsel sayılı taşınmazda davalı ... adına kayıtlı 75/10109 paylı hissenin tapu kaydının iptali ile davacı ... ve birleştirilen davada davacı ... adına eşit olarak tapuya kayıt ve tesciline, asıl ve birleştirilen davada ön alım bedeli olarak depo edilen toplam 510.000,00 TL'nin karar kesinleştiğinde işlemiş faiziyle davalıya ödenmesine, asıl ve birleştirilen davada davacılar tarafından fazladan depo edildiği kaldırma kararı sonrasında ortaya çıkan 255.000,00 TL + 255.000,00 TL'nin asıl ve birleştirilen davadaki davacılara ödenmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine kesin olmak üzere karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde; Bölge Adliye Mahkemesince kararın kesin nitelikte olduğu belirtilerek hüküm kurulmasının hatalı olduğunu zira; Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihinin 18.12.2025 olması sebebiyle hüküm tarihine değil, dava tarihine göre geçerli olan yasal parasal sınırların temyiz sınırını belirlemede esas alınması gerektiğini, dolayısıyla kararın kesin nitelikte olduğu, devam eden bir dava olması ve 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanunla 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin değiştirilmiş olması sebebiyle eldeki davada da 7571 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanması ve esastan inceleme yapılması gerektiğini, esasa ilişkin olarak ise; birleştirilen davanın kesinleşmesi beklenmeksizin depo edilen fazla paranın yatırana iade edilmesine dair karar verilmesinin hatalı olduğunu, yargılama giderleri ile vekalet ücreti yönünden kurulan hükmün de yasaya aykırı olduğunu, keşif yapılmayıp diğer deliller toplanmaksızın eksik inceleme üzerine acele karar verildiğini, hukuki dinlenilme ve adil yargılanma haklarının ihlal edildiğini, satış tarihi ile depo tarihi arasında geçen zamanın uzunluğunun Mahkemece dikkate alınmadığını, oysaki satış bedelinin bu süre zarfında getireceği neması da hesaplanarak aradaki farkın depo edilmesi gerektiğini, enflasyon ve paradaki değer kaybı gibi faktörlerin dikkate alınarak taşınmazın değerinin yeniden belirlenmesi gerekirken bunun yapılmadığını belirterek; kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık; asıl davada ve birleştirilen davada ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
Davalı vekilinin ön alım bedeline yönelik temyiz itirazı yönünden;
25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 36. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası:
"Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir." şeklinde değiştirilmiştir.
7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrasında ise,
"Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır." hükmüne yer verilmiştir.
7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür.
Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır.
TMK'nın "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise, kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.
Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasa'nın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."
Anayasa'nın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.
Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir.
Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır.
Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Mahkemece, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de, anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından mahkemece yapılacak iş; tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun teşkil edilmiş bilirkişi heyeti marifetiyle ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde, daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi olup açıklanan sebeplerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Yukarıda açıklanan nedenlerle İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
12.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.