Ön alım hakkı davasında, taşınmazda fiili taksim iddialarının değerlendirilmesi ve ön alım bedelinin gerçek değeri üzerinden belirlenerek sebepsiz zenginleşmenin önlenmesi üzerine temyiz incelemesi.
Özet: Önalım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil talepli davada, ilk derece mahkemesi ve bölge adliye mahkemesi, davalı tarafın taşınmazda fiili taksim bulunduğu ve satışın kötü niyetle yapıldığı savunmalarını reddederek, davacının önalım bedelini usulüne uygun depo etmesiyle davanın kabulüne karar vermiş; davalı vekili ise temyiz başvurusunda, taşınmazda paydaşlar arasında fiili ayrım olduğunu ve belirlenen hissenin gerçek değerinin önalım bedelinin çok üzerinde olması sebebiyle davacının sebepsiz zenginleştiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiş, ancak mahkeme davalının diğer itirazlarını yerinde görmemiştir.
MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/1504 E., 2025/1257 K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Reyhanlı 2. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2023/650 E., 2024/651 K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; 10 parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı 65/318 hissede müvekkili lehine ön alım hakkı tanınarak davalı üzerindeki payın iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tescilini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı vekili cevap dilekçesinde; davacının kötüniyetli olduğunu, yapılan satışa davacının rıza gösterdiğini, dava konusu taşınmazda yıllardan beri uygulanan fiili taksim durumu söz konusu olduğunu, satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesi nedeniyle davacının kötü niyetli olarak davayı açtığını ileri sürerek davanın reddini, Mahkeme aksi kanaatte ise ön alım bedelinin taşınmazın gerçek değeri üzerinden hesaplanmasını davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bilirkişi raporuna göre dava konusu taşınmazda 2004 yılında A ve B harfi ile gösterilen alanların bir bütün olarak kullanıldığı, 2014 yılına ait ... uydu görüntüsünde fotoğraflarda binme iki fotoğraf arasında çakışma (bulanık) olduğu, 2014 yılı ... görüntüsü değerlendirilemediği, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 20 18... yıllarında A ve B harfi ile gösterilen alanlar arasında farklı sürüm yapıldığı ve aralarında sınır ayrımının bulunduğunun uydu fotoğraflarından anlaşıldığı, buradan hareketle ve keşif esnasında yapılan inceleme ve gözlemler neticesinde keşif tarihinde A ve B harfi ile gösterilen alanlarda farklı sürüm (A harfi ile gösterilen alanın doğu-batı yönünde patates dikildiği, B harfi ile gösterilen alanın kuzey-güney yönünde soğan ekildiği gözlemlenmiştir) ve ekim dikimin olduğu aralarında sınır ayrımının olduğunun anlaşıldığı hususlarının belirtildiği, bozma öncesi yapılan keşif mahallinde dinlenen tanık ve mahalli bilirkişilerin, "taşınmazda fiili taksim olmadığı, dava konusu taşınmazı öncesinde muris ...'ın bir bütün olarak kullandığı ve davalıya hisse satan ...'ın kullandığı bir yer olmadığı" hususlarının belirtildiği, ...kayıtlarının tanık ve mahalli bilirkişi beyanları ile uyumlu olduğu, davalıya pay satan ...'in ...kayıtlarında ismi olsa da bu kayıtların çok kısa bir dönemi kapsadığı, uzunca kullanma şartını sağlamayacağı, tek başına ...kayıtlarıyla fiili taksim hususunu ispat edilemeyeceği, fiili taksimin kabulü için davacı ile davalıya payını satan üçüncü kişinin hissenin satışından önce uzunca bir süre taşınmaz üzerinde ayrı ayrı nizasız şekilde kullanmalarının gerektiği, ön alım bedelinin resmî senette hisse değeri olan bedel ile alıcının tapuda yaptığı masraf bedeli toplamı olan 44.370,00 TL'nin usulüne uygun şekilde Mahkemece depo ettirildiği, resmî senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamının ön inceleme duruşmasında yatırılması gerektiğinden bu tarihten mahkeme veznesine yatırıldığı tarihe kadar nemalandırılması halinde getireceği nemasının da ön alım bedeline ilave edilmesi gerektiği, bu hususta uzman bilirkişiden rapor alındığı, raporda ilgili tutarın 46.400,86 TL olarak hesaplandığı ve bu tutarında depo edildiği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir. IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmaz üzerinde paydaşlar arasında belirlenen ve kullanılan ayrı ayrı bölümlerin bulunduğunu, bu ayrımın taşınmaz üzerine açılan kanallar ile de belirlendiğini, bilirkişi raporuna göre keşif tarihi itibariyle davalın hissesine düşen hissenin 1.626.006,50 TL olarak hesaplandığını, bu durumun ön alım hakkı sahibi davacıyı sebepsiz zenginleşirken alıcı olan davalıyı fakirleştirdiğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.2. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun (TMK'nin) "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası şöyledir: "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir." 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise şöyledir:"Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır."7571 sayılı Kanun ile TMK'nin 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, TMK'nin 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür.Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır.TMK'nin "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları göz önünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir.Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nin 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır.Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;Mahkemece, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nin 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.VI.KARARAçıklanan sebeplerle;1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,23.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.