Önalım hakkı davasında taşınmazda tespit edilen fiili taksim ve eylemli kullanım nedeniyle hakkın dürüstlük kuralına aykırılık teşkil ettiğine ilişkin Yargıtay kararı.
Özet: Bu hukuki metinde, ilk derece ve istinaf mahkemelerinin önalım hakkına konu taşınmazda fiili taksim bulunmadığı yönündeki kararlarının aksine, yapılan keşif, tanık beyanları ve kooperatif evrakları incelenerek, taşınmazın paydaşlar arasında eylemli olarak taksim edildiği ve her paydaşın belirli bir kısmı kullandığı tespit edilmiştir; bu durumda önalım hakkının kullanılmasının Türk Medeni Kanununun 2. maddesindeki dürüstlük kuralına aykırı olacağı sonucuna varılarak davanın reddi gerektiği belirtilmiştir.
MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/1317 E., 2025/2554 K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Dikili 1. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2022/38 E., 2023/161 K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin 5 45... parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğunu, paydaşlardan ...'in payını davalıya sattığını, müvekkiline bildirim yapılmadığını yasal ön alım hakkını kullanmak istediğini belirterek davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir.II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; taşınmaz üzerinde tapu kayıt malikleri arasında fiili taksim yapıldığını savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dava konusu parselin ½ pay satışına yönelik olarak açılan yasal ön alım hakkının ileri sürüldüğü, davalı tarafça taşınmazın fiilen taksim edildiğinin savunulduğu; yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporunda taşınmazın fiili olarak taksim edilmediği, davalı tarafça dava konusu taşınmazın Kooperatif tarafından ferdileşme esnasında projesinde "A" ve "B" olarak tapuya tescilinin yapıldığı, tapu kaydında da kroki olarak bu durumun tescillendiği iddia edilmiş ise de, alınan tapu kayıtları ile dava konusu taşınmazın ...Konut Yapı Kooperatifine ait parsellerin ferdileşme esnasında çekilen kura tutanaklarında parsellerin "A" ve "B" olarak yüz ölçümleri ayrılarak kura çekildiği, ancak "A" ve "B"nin taşınmazın zeminde denk geldiği alanın, yönü ve koordinatının belli olmadığı, bu haliyle de fiili taksimden bahsedilemeyeceği gerekçesiyle davanın kabulü ile; dava konusu ...Mahallesi, 5 45... parselde kayıtlı davalı adına kayıtlı olan 1/2 hissenin önalım nedeniyle tapusunun iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, ön alım bedeli olarak depo edilen 102.000,00 TL'nin karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine karar verilmiştir.IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dava konusu 5 45... parsel sayılı 410 m² yüz ölçümlü "arsa" vasfındaki taşınmazın 1/2 payının ... tarafından 05.11.2021 tarihinde davalıya 100.000,00 TL bedelle satıldığı, taşınmazın halihazırda 1/2 şer pay ile davalı ve davacı adına tapuda kayıtlı olduğu, Mahkemece yapılan yargılama ve toplanan delillere göre, taşınmaz üzerinde fiili taksimin bulunmadığının tespiti ile davanın kabulüne karar verilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalı vekili temyiz dilekçesinde; 1. Kura tutanaklarının karşılığı olan vaziyet planının ... Konut Yapı Kooperatifinden celbedilmediğini,2. Taşınmazın objektif değer artışının karara yansıtılmadığını,3. Vekalet ücretinin hatalı olduğunu,4. Taşınmazda fiili taksim bulunduğunu ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir. B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi Mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.Somut olaya gelince, Mahkemece yapılan keşifte dinlenen tanık beyanları ve 04.08.1994 tarihli kooperatif ferdileşme listesi ile 24.06.19 89... yevmiye numaralı kura tutanağı birlikte değerlendirildiğinde; dava konusu 5 45... parsel sayılı taşınmazın maliklerinden ...'a 9B ve ...'e 9A kısmının özgülendiği, tapu tedavüllerine göre taşınmazın evveliyatının kooperatife ait olduğu, 9 parsel sayılı taşınmazın her iki malik arasında harici taksiminin yapıldığı, taşınmazda davacı ve 1/2 payını satan ... arasında eylemli kullanım biçiminin oluştuğu; bu durumda ön alım hakkının bu aşamada kullanılmasının dürüstlük kuralına aykırı olduğu, görülmüştür. O halde taşınmazda fiili kullanım biçiminin paydaşlarca satıştan önce belirlenmiş olduğu kabul edilerek davanın reddine yönelik bir karar verilmesi gerekirken Mahkemece yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, kararın bu sebeple bozulması gerekmiştir. VI. KARARAçıklanan sebeplerle;1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 12.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.