2942 sayılı Kanuna dayalı kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı bedelinin tespiti davasında taşınmaz değerleme yöntemleri, kapitalizasyon faizi ve natamam yapıdaki yıpranma payı itirazlarının temyiz incelemesi.
Özet: İdare tarafından açılan, bir taşınmazdaki irtifak hakkı bedelinin tespiti ve tescili talepli kamulaştırma davasında, ilk derece mahkemesinin davanın kabulüne karar vermesi üzerine davacı idare, belirlenen bedelin yüksekliği, tarım gelir hesaplama yöntemleri, objektif değer artışı ve yapı bedeli gibi konulardaki hataları ileri sürerek istinafa başvurmuş; Bölge Adliye Mahkemesi genel olarak değerlemeyi onaylamakla birlikte, natamam yapı bedelinde öngörülen %45 yıpranma payının uygulanmaması sorununu tespit edip ek rapor alınması gerektiğini belirtmiş, ancak davacı idare bu kararı da temyiz etmiştir.
5. Hukuk Dairesi         2025/16035 E.  ,  2026/2381 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/1143 Esas, 2025/1838 Karar
KARAR : Yeniden esas hakkında verilen karar
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/829 Esas, 2023/577 Karar
Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma konusu irtifak hakkı bedelinin tespiti ve bu hakkın davacı idare adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davacı idare vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı idare vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; Sakarya ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 1 63... parsel sayılı taşınmazda kamulaştırma konusu irtifak hakkı bedelinin tespiti ve bu hakkın müvekkili idare adına tescilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; kıymet takdir komisyonu tarafından tespit edilen bedelin düşük olduğunu, taşınmazın belirtilen kısımlarına irtifak kamulaştırması değil, mülkiyet kamulaştırması yapıldığını, dava konusu taşınmazın arsa vasfında olduğunu, taşınmazın "arsa" olarak değerinin belirlenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne, kamulaştırma konusu irtifak hakkı bedelinin tespiti ve bu hakkın davacı idare adına tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle; gelir yöntemi kullanılırken yörede yaygın olarak tarımı yapılan ürünlerin dikkate alınması gerektiğini, bilirkişi heyetinin yüksek net gelire sahip ürünleri kullandığını, raporda ürünlerin verimlerinin çok yüksek alındığını, yörede yaygın olarak yetiştirilmeyen ve değerlemeye katılmaması gereken enginarın kilogram satış fiyatının da yüksek alındığını, taşınmaza kapitalizasyon faiz oranı uygulanmışken ayrıca %70 olarak uygulanan objektif değer artışının taşınmazın gerçek bedelinin fahiş oranda artmasına sebep olduğunu, üretim giderlerinin, üretim gelirlerinin 1/3'ünden fazla alınmayacağından bahisle üretim giderlerinin bu oranda alınmasının doğru olmadığını, yapının bedelinin yanlış hesaplandığını, irtifak bedeli hesaplanırken değer azalışının taşınmaz eklentileri de dahil edilerek hesaplanmasının hukuka aykırı olduğunu, yapının %55'inin tamamlanmış olup belirlenen bedelin %55'inin hesaplanmasının doğru olmadığını, yapının %45 oranında yıpranma payı olduğu belirtilmesine rağmen bu oranın hesaba katılmamış olmasının da hatalı olduğunu, idare lehine vekâlet ücretine hükmedilmemesinin hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dosya kapsamında irtifak alanının geçtiği nokta ve taşınmazda kapladığı alan gözetildiğinde bilirkişi heyeti tarafından takdir edilen değer düşüklüğü oranın yerinde olduğu, dava konusu taşınmazın olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri üzerinden değerinin tespit edilmesinde, hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğünce mutat ürün olduğu bildirilen enginarın münavebeye esas alınmasında, kapitalizasyon faizinin %4,5 oranında belirlenmesinde, dava tarihi olan 2022 yılı İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü verilerinin hükme esas alınmasında, daimi irtifak hattının geçtiği güzergah dikkate alınarak değer düşüklüğü oranı takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı, davaya konu olan taşınmazlar bakımından takdir edilen %70 objektif değer artırıcı unsur oranının uygun olduğu, dava konusu taşınmaz için takdir edilen metrekare birim fiyatının makul olduğu, davalı taraf davanın açılmasına sebebiyet vermediğinden davacı idare lehine vekâlet ücretine hükmedilmemesinin doğru olduğu, ancak dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan natamam yapının bedelinin hesaplanmasına ilişkin yapılan itirazın incelenmesinde dava konusu taşınmaz için %45 yıpranma payı öngörüldüğü, hâlde, uygulanmadığı görülmekle Dairelerince taşınmazın tamamlanma oranlarının gözetilerek ve taşınmazın yıpranma oranının kesin olarak tespiti için ek rapor alınarak, dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan yapının 2019 yılında yapıldığını tespiti ile yıpranma oranı %6 ve tamamlanma oranı %55 uygulanmak suretiyle 3A sınıfında olduğunun kabulü ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca yayımlanan ve değerlendirme tarihi olan 2022/3 dönem yılına ait Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkındaki Tebliğ'e göre hesaplama yapılarak ve toplam kamulaştırma bedeli 4.565,44 TL olarak hesaplanarak, idare lehine 415,39 TL fark bedel oluşturularak ek rapor taraflara tebliğ edilerek ve dava tarihinin 09.11.2022 olmasına göre kamulaştırma bedeline 10.03.2023 tarihinden itibaren faiz işletilmesine karar verilmesi gerekirken, 09.03.2023 tarihinden itibaren faiz işletilmesi doğru olmadığından İlk Derece Mahkemesince hükme esas alınan bilirkişi raporundaki eksiklikler yerine getirilerek alınan ek raporun hüküm kurmaya elverişli olduğu anlaşıldığından davacı idare vekilinin istinaf talebinin kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme
Uyuşmazlık, temel olarak davacı idare ile davalı tapu maliki arasındaki kamulaştırma konusu irtifak hakkı bedelinin tespiti istemine ilişkindir.
2. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı idare vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Davacı idare harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
12.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.