gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasında, hileli devir iddiası sonrası bozmaya uyularak verilen karar.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasında, hileli devir iddiası sonrası bozmaya uyularak verilen karar.

Özet: Davacının, taşınmazdaki hisselerini satış vaadi sözleşmeleriyle satın almasına rağmen, bu hisselerin hileli şekilde üçüncü bir davalıya devredilmesi üzerine açtığı tapu iptali ve tescil davasının temyiz incelemesi; davanın daha önce önalım davasıyla birleştirilip sonradan tefrik edilmesi ve Yargıtayın, ilk derece mahkemesinin önceki kararını, satış vaadi sözleşmesine konu payın tapuda infaza elverişli yüzdelik oranla belirlenmesi ile yargılama giderlerinin dava tarihindeki pay değeri üzerinden doğru hesaplanmaması gerekçeleriyle bozması sonrası, bozmaya uyularak verilen yeni kararın detaylarını ele almaktadır.

7. Hukuk Dairesi 2026/947 E. , 2026/1609 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2024/33 E., 2024/438 K.

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı 08.08.2017 tarihli dava dilekçesinde; dava konusu 3 49... parsel sayılı taşınmazdaki davalı ...'un hissesini 04.05.2006 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davalı ...'un hissesini ise 28.12.2006 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, davalı ...’nun bu durumu bilmesine rağmen hisseleri hile ile ...’a devredip daha sonra kendi adına tescilini sağladığını beyanla bahsi geçen satış vaadi sözleşmesine dayanarak daha önce davalılar ...ve ...'a aitken hile ile davalı ...'e devredilen dava konusu taşınmazdaki payların iptali ile davacı adına tapuya tescilini dava ve talep etmiştir.

2. Davacı 19.08.2014 tarihli davalılar ... ve ...n'a yönelttiği dava dilekçesi ile; davalıların 3 49... parsel sayılı taşınmazdaki hisselerinin ön alım hakkına dayanarak tapusunun iptali ile adına tapuya tescilini dava ve talep etmiştir.

3. 20.03.2018 tarihli celsede, yukarıda 1 numaralı bentte açıklanan satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescile ilişkin davanın, 2 numaralı bentte açıklanan ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davası ile birleştirilmesine karar verilmiş, her iki davanın yargılaması birlikte davam ederken Dairemizin 28.12.2022 tarih ve 2022/5308 Esas, 8110 Karar sayılı bozma ilamı sonrası yeni esasa (2023/419 Esas) kaydedilerek satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescile ilişkin davanın tefriki ile ayrı esasa kaydedilmesine karar verilmiş ve eldeki 2024/33 Esas sayısına kaydedilerek temyize konu hüküm kurulmuştur.

II. CEVAP

1. Davalılar ... ve ... cevap dilekçesinde; taşınmazın davalılar adına kayıtlı olmadığını sıfat yokluğundan ve zamanaşımından davanın reddi gerektiğini savunmuştur.

2. Davalılar vekili cevap dilekçesinde; davalı ...'in satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmadığını, sözleşmeye taraf olmayan kişiye dava yöneltilemeyeceğini ve davanın zamanaşımından reddi gerektiğini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 2022/15 Esas, 2022/255 Karar sayılı kararı ile; bozma ilamına uyularak asıl davanın aktif husumet yokluğundan reddine, birleştirilen davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. İlk Derece Mahkemesinin 30.11.2020 tarihli kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuşlardır.

2. Dairemizin 28.12.2022 tarih ve 2022/5308 Esas, 2022/8110 Karar sayılı ilamında; "... taraf vekillerinin asıl dava yönünden tüm temyiz itirazlarının reddine; taraf vekillerinin birleşen dava yönünden temyiz itirazlarının incelenmesinde ise, mahkemece davanın kısmen kabulü ile davalı ... yönünden gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmamakta ise de davalı ... adına kayıtlı payın, davalı ...’dan devir yoluyla gelen pay oranında iptali ile davacı adına tesciline şeklinde kurulan hükmün bu haliyle tapuda infazının mümkün olmadığı, o halde mahkemece gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu payın yüzdelik oran ile belirlenerek tapuda infaza elverişli şekilde karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesinin doğru olmadığı, kabule göre de; mahkemece satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında dava değerinin sözleşmeye konu taşınmazın dava açma tarihindeki değeri olduğu göz önüne alınarak tapu iptali ile tescil hükmü kurulan dava konusu taşınmazdaki ... payının dava tarihindeki değeri tespit edilerek yargılama gideri, harç ve vekalet ücretinin belirlenen değer üzerinden hesaplanması gerekirken ...’nun dava konusu taşınmazdaki tüm payı üzerinden dava değerinin belirlenmesi ve yargılama gideri, harç ve vekalet ücretine bu değer üzerinden hükmedilmiş olmasının doğru görülmediği" gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

3. Bozma ilamına uyulması sonrasında 04.01.2024 tarihli celsede işbu temyize konu birleştirilen 2017/362 Esas ve 2018/112 Karar sayılı satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescile ilişkin dosyanın ( I.1. Bentte açıklanan ) tefrikine karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında;

tefrik işlemi sonrası yukarıda esas ve karar no yazılı dosya üzerinden yapılan yargılama sonunda; dava konusu 3 49... parsel sayılı taşınmazın, 1/3 hissesi 1/15 hisselerle ..., ..., ... ve ... adlarına kayıtlı iken 28.02.2013 tarih ve ...yevmiye numaralı işlem ile ...'a satış yapıldığı ve 1/3 hisse ... adına kayıtlı iken 25.10.2013 tarih ve ... yevmiye numaralı işlem ile ...'na satış yapıldığı,

Davacı tarafından 04.05.2006 tarih ve ... yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ve 28.12.2006 tarih, ... yevmiye numaralı vekaletnameye dayanılarak, tapu iptali ve tescil talep edildiği,

28.12.2006 tarih ve ... yevmiye numaralı belgenin ... Noterliği tarafından düzenlenen düzenleme şeklinde genel vekaletname olduğu, dava konusu 3 49... parsel sayılı taşınmaza ilişkin olarak özel bir yetkinin vekile verilmediği, davacı ... ...'nun vekaletnamede taraf olmadığı bu haliyle belgenin bir satış vaadi sözleşmesi değil, genel yetkileri havi bir vekaletname olduğu, davacının işbu vekaletname ile davalı ...'a karşı ferağa icbar davası açmasının mümkün olmadığı, davacı yanca işbu vekaletnameye dayalı olarak düzenlenmiş bir gayrimenkul satım vaadi sözleşmesine de dayanılmadığı sabit olduğundan, davacının davalı ...'a karşı açmış olduğu davanın sübut bulmadığından reddine karar verilmesi gerektiği;

Davacının dayandığı 04.05.2006 tarih ve ... yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesinin yasanın aradığı şekil şartlarını taşıdığı ve ifa olanağı bulunduğu, 04.05.2006 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereğince davaya konu taşınmazın zilyetliğinin davalı ... tarafından davacıya devredildiği, davacının dava tarihine kadar zilyetliğini çekişmesiz olarak sürdürdüğü, zilyetlik devam ettiği sürece zamanaşımı süresinin işlediğinden söz edilemeyeceği, bu anlamda davalı yanca zamanaşımı def'inin ileri sürülmesinin Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüst davranma kuralına aykırı olduğu, 04.05.2006 tarih ve ... yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi gereğince, davacının davalı ...'a karşı ferağa icbar davası açabileceği, bu kapsamda her ne kadar davalı ...'un da aralarında bulunduğu mirasçılar tarafından miras hisselerine tekabül eden 1/15'er hisseleri önce dava dışı ... ve sonrasında da ... tarafından ...u'na devir edilmiş ise de, yukarıda da ifade edildiği üzere davacı ve davalı ... arasında imzalanmış 04.05.2006 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tarafları bağlayıcı olduğu, davacı yanın 04.05.2006 tarihli ve ... numaralı taşınmaz satış vaadi sözleşmesine göre davalının babası ...ndan intikal eden 3 49... parsel sayılı taşınmazda mevcut hissesini nakden kendisine ödenen 30.000,00 YTL bedel ile davacı yana satmayı vaat ve taahhüt ettiği, bu kapsamda davalı yanca bedelin ödenmediğine ilişkin bir savunma da ileri sürülmediği dikkate alındığında, davalı ...'un 3 49... parsel sayılı taşınmazdaki hissesini davacı yana devir borcu altında olduğunun sübut bulduğu, davacı yanın Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini talep edebileceği, bu anlamda davalının 3 49... parselde miras yolu ile kendisine intikal eden 1/15 oranındaki miras hissenini davacı yana devir borcu altında olduğu, taşınmaz satış vadi sözleşmesinden sonra davalılar ...dava dışı ...ve davalı ... arasında gerçekleşen satış işlemlerinin davacı yan açısından hüküm ifade etmeyeceği gerekçesiyle, davanın ... ve...... yönüyle kabulüne, dava konusu ...Mahallesi, 3 49... parsel sayılı taşınmazda davalı ...’dan devir yolu ile gelen ve davalı ... adına kayıtlı 1/15 payın iptaline ve iptal edilen davalı ... payının davacı ... ... adına tapuya kayıt ve tesciline, bakiye hissenin davalı ... ... adına ipkasına, davacının davalı ... aleyhine açmış olduğu davanın sübut bulmadığından reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; sadece 2 parsel sayılı taşınmaz için karar verildiğini, 3 numaralı parsel için karar verilmediğini, davalı ...'ın verdiği vekaletnamenin yazılı delil başlangıcı niteliğinde olduğunu, taşınmazın satış bedelinin ödendiğini, tanıkları dinlendiği taktirde satışın varlığının anlaşılacağını, 2 ve 3 parsel sayılı taşınmaz için ön alım davası açıldığını ancak buna ilişkin hüküm kurulmadığını, aleyhe hükmedilen vekalet ücretinin sadece dava edilen kısım için hesaplanması gerekirken hatalı olarak fazla hükmedildiğini ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun geçici 3. maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanunun 428. maddesi ile 439. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

26.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.