yargıtay 7. hukuk dairesinden, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında tmk 734. maddesindeki rayiç bedel değişikliğinin geçmişe dönük uygulanmasına ilişkin emsal karar.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinden, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında TMK 734. maddesindeki rayiç bedel değişikliğinin geçmişe dönük uygulanmasına ilişkin emsal karar.

Özet: Bu hukuki metin, davacıların ön alım hakkına dayanarak davalının edindiği taşınmaz payının tapu kaydının iptali ile kendi adlarına tescilini talep ettiği bir davayı incelemektedir; ilk derece ve istinaf mahkemeleri davacıların taleplerini kabul ederek satış bedeli üzerinden tescile karar vermişken, temyiz aşamasında davalının iyi niyet, enflasyon ve usule aykırılık iddiaları değerlendirilmektedir. Yüksek Mahkeme, özellikle 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren ve Türk Medeni Kanununun 734. maddesini değiştiren 7571 sayılı Kanun ile ön alım davalarında payın *rayiç bedelinin* hâkim tarafından belirlenerek depo edilmesi yükümlülüğünü getiren ve bu kuralı yürürlük tarihinden önce açılmış davalara da uygulayan geçici maddenin, uyuşmazlığa etkisini ele almaktadır.

7. Hukuk Dairesi 2025/3326 E. , 2026/1516 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/1895 E., 2025/391 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Gaziantep 9. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/226 E., 2022/251 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleştirilen davalarda davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 24.03.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde temyiz eden asıl ve birleştirilen davalarda davalı vekilleri Avukat ...... ve Avukat ... geldiler. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA ve BİRLEŞTİRİLEN DAVA

Asıl ve birleştirilen davacılar vekilleri dava dilekçelerinde özetle; müvekkillerinin paydaş olduğu 3 33... parsel sayılı taşınmazda 10.09.2019 tarihinde davalı-birleştirilen davalının satın aldığı paya yönelik davacıların ön alım hakkını kullanmak istediğini iddia ederek dava konusu taşınmazda davalı-birleştirilen davalı adına kayıtlı payın tapu kaydının iptali ile davacı-birleştirilen davacılar adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı-birleştirilen davalı asıl ve birleştirilen davalara verdiği cevap dilekçelerinde özetle; açılan davayı kabul ettiğini ancak satış bedeline ek olarak %18 KDV olan 259.322,00 TL satıcıya ödeme yaptığını, dava konusu payın toplam maliyetinin 1.700.000,00 TL olduğunu, dava konusu taşınmazın çok değerlendiğini, güncel rayiç ön alım bedelinin depo edilmesinin etik olacağını, ön inceleme duruşmasından önce davayı kabul ettiği için vekâlet ücretinin 1/2'sine, harcın 1/3'üne karar verilmesini istediğini belirtmiştir.

2. Davalı-birleştirilen davalı vekili 15.02.2022 tarihli dilekçesinde; davayı kabul etmemekle birlikte keşfen belirlenecek satış bedelinin depo edilmesi gerektiğini, Mahkemece satış akdindeki değer üzerinden hüküm kurulacak ise davalının cevabında belirttiği gibi katma değer vergisi miktarının satış bedeline eklenmesini istediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yapılan yargılamada özetle; davacıların 3 33... parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğu, davalının 10.09.2019 tarihinde dava dışı şirketten 1.440.678,00 TL bedelle pay satın aldığı, davacıların söz konusu satıştan haberi ve bilgisinin olmadığı gibi dava konusu taşınmaz üzerinde ön alım haklarının bulunduğu, dava konusu 152618/1135747 oranındaki hissenin davalı adına kayıtlı olan tapu kaydının iptali ile davacılar ..., ..., ..., ... adına eşit hisse ile tapuya kayıt ve tescili şartlarının oluştuğu gerekçesiyle asıl ve birleştirilen davaların kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin kararına karşı süresi içinde asıl ve birleştirilen davalarda davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile İlk Derece Mahkemesince yazılı şekilde karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Asıl ve birleştirilen davalarda davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle;

1. Davacıların iyi niyetli olmadığını,

2. Ülkenin içinde bulunduğu enflasyonik şartlar dikkate alınmadan mevzuatın lafzı ile karar verildiğini,

3. Kararın usul ve kanuna aykırı olduğunu ileri sürerek temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dava ve birleştirilen davalar ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK'nın) "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası söyledir: "dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."

7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1/2. maddesi ise şöyledir:

"Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır."

7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734/2. maddesinde yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1/2. maddesinde, TMK'nın 734/2. maddesinde yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür.

Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır.

TMK'nın "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise Kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.

Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734/2. maddesi uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."

Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirilmelidir.

Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nın 734/2. maddesinde bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır.

Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

İlk Derece Mahkemesince, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734/2. maddesinde yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de, anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmî senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.

VI.KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Yargıtay duruşma vekâlet ücreti olan 40.000,00 TL'nin davacı-birleştirilen davacılardan alınarak davalı-birleştirilen davalıya verilmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

24.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.