konut satış vaadi sözleşmesiyle ödemesi tamamlanan taşınmazın tapu iptali ve tescili ile sonradan tesis edilen banka ipoteğinin kaldırılmasına yönelik tüketici davasının bölge adliye mahkemesince onanması.

Konut satış vaadi sözleşmesiyle ödemesi tamamlanan taşınmazın tapu iptali ve tescili ile sonradan tesis edilen banka ipoteğinin kaldırılmasına yönelik tüketici davasının Bölge Adliye Mahkemesince onanması.

Özet: Bir alıcı, yüklenici ile imzaladığı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi uyarınca tüm ödemelerini tamamlayıp teslim aldığı bağımsız bölümün tapuda adına tescili ve üzerine sonradan konulan banka ipoteğinin kaldırılması talebiyle dava açmış; ilk derece mahkemesi, alıcının edimlerini yerine getirdiği ve banka ipoteğinin sözleşmeden sonra tesis edildiği gerekçesiyle taşınmazın alıcı adına tesciline ve ipoteğin fekkine karar vermiş, bu karar istinaf mahkemesince, alıcı lehine tescil şartlarının oluştuğu ve bankanın ipotek tesisinde basiretli davranmadığı belirtilerek onanmıştır.

7. Hukuk Dairesi 2025/3623 E. , 2026/1258 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/3275 E., 2025/977 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 2. Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2022/585 E., 2023/377 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekilleri tarafından ayrı ayrı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalılardan ... Yapılar San. ve Tic. A.Ş. arasında 18.03.2014 tarihli düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesinin yapıldığını, bu sözleşme ile dava konusu 34 00... parsel sayılı taşınmazdaki 88 numaralı bağımsız bölümün satışının vadedildiğini, müvekkilinin sözleşme konusu ödemeleri yerine getirdiğini, sonrasında diğer davalı bankaya da kredi taksitlerinin tamamını da ödediğini, taşınmazın müvekkiline 30.12.2016 tarihinde teslim edildiğini, ancak taşınmazın devrinin tapuda gerçekleşmediğini, bu esnada taşınmaz üzerine ipotek konulduğunu, ancak bankaya konut kredisi taksitlerinin tamamının ödendiğini, davalı Banka tarafından taşınmazın müvekkiline satıldığının bilindiğini ileri sürerek, taşınmazın her türlü takyidattan ari bir şekilde müvekkili adına tescilini aksi hâlde belirlenecek tazminatın davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalılardan ... Yapılar San. ve Tic. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin sözleşme konusu taşınmazı sözleşme hükümlerine uygun olarak inşa ederek teslim ettiğini, davacı tarafından konut kredisi ödemesinin tamamlandığının bildirilmediğini, davacının taşınmazın tapuda devri için gerekli vekaletnameyi vermediğini ve gerekli resmî merasime katılmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

2. Davalılardan ... A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; tapu kaydına güven ilkesi doğrultusunda iyiniyetli kazanımın korunmasının gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İstanbul Anadolu 2. Tüketici Mahkemesinin 23.03.2023 tarihli ve 2022/585 Esas, 2023/377 Karar sayılı kararıyla "...davacı ile davalı .... arasında resmî şekilde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin 14.03.2014 tarihinde yapıldığı, davacının tapu kaydına ve aleniyet ilkesine güvenerek sözleşmeyi imzaladığı, sözleşme tarihinden sonra tapuya şerh edilen ipoteklerden davacının sorumlu tutulamayacağının anlaşıldığı, taraflar arasındaki sözleşmede öngörülen tescil şartlarının gerçekleştiği, davacının edimlerini tam olarak yerine getirdiği, bu nedenle davalı ...’nın taşınmazı davacı adına tescil etmekle yükümlü olduğunun belirlendiği, davalı ... A.Ş. tarafından tesis edilen ipoteğin gerekli özen gösterilmeksizin kurulduğu, sözleşme tarihinden sonra tesis edilmiş olması nedeniyle davacının hakkına üstünlük tanınamayacağının kabul edildiği, bu itibarla, taşınmazın davacı adına tesciline ve davalı banka lehine tesis edilen ipoteğin terkinine karar verilmesi gerektiği sonucuna varıldığı..." gerekçesiyle davacının tapu iptali tescil talebinin kabulü ile, ... Mah. 34 00... parsel B blok 88 No.lu bağımsız bölümün davalı ... San. Tic. A.Ş. olan tapusunun iptali ile davacı adına tesciline, taşınmaz üzerindeki 22.07.2016 tarih ve ... yevmiye numaralı 1. dereceden davalı T.C. ... A.Ş. Adına tesis edilen ipoteğin fekkine, tapu iptal tescil talebi kabul edildiğinden, terditli taleplerin değerlendirilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar tarafından ayrı ayrı istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 09.04.2025 tarihli ve 2023/3275 Esas, 2025/977 Karar sayılı kararıyla "...davacının davalı yüklenici ... Yapılar San. ve Tic. A.Ş. ile 18.03.2014 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaptığı, satış bedelinin ödendiği, dava konusu bağımsız bölümün 30.12.2016 tarihinde davacıya teslim edildiği, bağımsız bölümün davalı yüklenici adına kayıtlı olduğu, tapu kaydında 22.07.2016 tarihli 30.000.000,00 TL bedelli ... A.Ş lehine ipotek şerhinin bulunduğu, yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporunda bağımsız bölümün olduğu inşaatın % 100 oranında tamamlandığı ve oturumun başladığının belirtildiği, buna göre davacı lehine tapu iptali ve tescil şartlarının oluştuğu, davacının davalı bankadan 175.000,00 TL konut kredisi kullandığı, davalı bankanın 20.06.2016 tarihli ekspertiz raporunda davalı yüklenicinin ticari defterlerinin incelenmesinin gerektiği, dolayısıyla davalı banka lehine tesis edilen ipoteğin dava konusu bağımsız bölüme ilişkin taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden sonraya ilişkin olduğu, davacının dava konusu bağımsız bölüm için davalı bankadan konut kredisi kullandığı ve ekspertiz raporunda davalı bankanın davalı yüklenici şirketin ticari defterlerini incelemediği, iyiniyetli üçüncü kişi ve basiretli tacir olarak kabulünün mümkün olmadığı..." gerekçesiyle başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davalı ... Yapılar San. ve Tic. A.Ş. vekili;

a. Müvekkilinin sözleşme konusu taşınmazı sözleşme koşullarına uygun olarak inşa ve teslim ettiğini,

b. Davacının konut satın alırken kullandığı konut finansman kredisine yönelik ödemelerin devam etmekte olduğunu,

c. Davacının tapu devrinde alacaklı temerrüdünde olduğunu,

d. Davacının taşınmazın tapuda devri için gerekli vekaletnameyi vermediğini,

e. Tapu devrinin gerçekleşmemesinin davacı tarafın hatası ve kusurundan dolayı kaynaklandığını,

f. Bilirkişi raporundaki hesaplamaların fahiş olduğunu,

g. Bilirkişi raporunun hatalı olduğunu,

h. İpotek tarihinin taşınmazın teslim tarihinden önce olduğunu,

ı. İncelemenin eksik yapıldığını ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı ... A.Ş. vekili;

a. Fekkinin talep edildiği ipoteğin davalının kullanmış olduğu kredinin teminatını teşkil etmek üzere tesis edildiğini,

b. Borcun ödenmesi ve akabinde ipoteğin fekkine yönelik tüm sorumluluğun diğer davalı şirkete ait olduğunu,

c. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca tapu kaydına güven ilkesi doğrultusunda müvekkilinin iyiniyetli kazanımının korunmasının gerektiğini,

d. İpotek bedelinin mahkeme dosyasına depo ettirilmesinin gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık; satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ile ipoteğin kaldırılması, aksi hâlde tazminat istemlerine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalılardan ... Yapılar San. ve Tic. A.Ş. vekilinin temyiz itirazlarının tamamı yerinde görülmemiştir.

2. Davalılardan ... A.Ş. vekilinin temyiz itirazlarına gelindiğinde; 4721 sayılı Kanun'un 1009. maddesi uyarınca, düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan alacak hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi hâlinde mümkün olduğundan tapuya şerh edilmemiş düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmaz satışı vadedilen tarafın, kural olarak bu sözleşmeden doğan nispi hakkını üçüncü kişilere karşı ileri sürebilmesi mümkün olmamaktadır. Bu doğrultuda, 4721 sayılı Kanun'un 2, 3, 1023, 10 24... . maddelerine dayalı olarak ve Bankanın özen yükümlülüğünü yerine getirmediği gerekçesiyle 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca ipoteğin kaldırılmasının da istenebilmesi mümkün değildir. Tüm bu nedenlerde davalılardan ... A.Ş. yönünden hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

1. Davalılardan ... Yapılar San. ve Tic. A.Ş. vekilinin temyiz itirazlarının reddine;

2. Davalılardan ... A.Ş. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. Tapu iptali ve tescil talebine yönelik İlk Derece Mahkemesi hükmünün ONANMASINA,

4. İpoteğin fekkine yönelik İlk Derece Mahkemesi hükmünün BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

05.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.