Yargıtay, ön alım davasında davacının yargılama sırasında taşınmaz üzerindeki paydaşlığını kaybetmesi nedeniyle şufa hakkının sona erdiğine hükmetmiştir.
Özet: Bu hukuki evrak, davacının ön alım hakkından kaynaklanan tazminat talebine ilişkin olup, davacının dava konusu taşınmazda pay sahibi olmasına rağmen, yargılama devam ederken taşınmazın cebri icra yoluyla satılması ve satışın kesinleşmesi nedeniyle paydaşlığını kaybettiğini ve dolayısıyla ön alım hakkını yitirdiğini belirtmektedir; bu durumun, ön alım hakkının paylı mülkiyet ilişkisi devam ettiği sürece var olduğu ilkesine aykırı olduğu ve bu nedenle davacının paydaşlığının sona erdiği gerekçesiyle yerel mahkemenin tazminat kararına ilişkin değerlendirmesinin hatalı olduğu sonucuna varılmıştır.
MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/2617 E., 2025/3119 K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Fatsa 4. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2025/57 E., 2025/252 K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVA 1. Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının dava konusu 3 44... parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğunu, dava dışı hissedarların paylarını 16.02.2023 tarihinde davalıya sattığını, yerin Fatsa (Sulh Hukuk) Satış Memurluğunun 2023/1 sayılı satış dosyası üzerinden satışa çıkarıldığını, davacının paydaş olduğu taşınmazdaki bu satışlardan dolayı ön alım hakkını kullanmak istediğini belirterek dava konusu taşınmazda davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.2. Davacı vekili 05.05.2025 tarihli dilekçe ile, davasını 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 125. maddesi uyarınca bedele dönüştürmüştür.II. CEVAPDavalı süresince cevap dilekçesi vermemiş olup vekili yargılama aşamasında davanın reddini savunmuştur.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında özetle; dava konusunun devri nedeniyle davacının davasını bedele dönüştürdüğü, şufa bedeli ile dava konusu yerin satış bedeli arasındaki farkın tazminat olarak davalıdan tahsilini istediği, alacağın 1.958.801,31 TL olarak hesaplandığı ve usulüne uygun ıslah dilekçesi sunulduğu gerekçesiyle davacının tazminat davasının kabulüne, karar kesinleştiğinde ve istek hâlinde (ön alım ve ihale bedeli bedeli arasındaki fark olan) 1.958.801,31 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile sonuca gidildiğini, satış dosyasında davacıya bilirkişi raporlarının 02.01.2024 tarihinde tebliğ edildiğini, davacının satışı bilmesine rağmen 15.07.2024 tarihinde dava açtığını, davanın süresinde açılmadığını, ortaklığın giderilmesi davasında ortaklığın satış yolu ile giderilmesine karar verildiğini, kararın 15.10.2020 tarihinde kesinleştiğini, taşınmazın satış ihalesinin ise 02.10.2024 tarihinde kesinleştiğini, ön alım davasının ortaklığın giderilmesi davasının kesinleşmesinden sonra açıldığını, ön alım hakkının ancak paylı mülkiyet ilişkisi devam ettiği sürece mümkün olduğunu, davacının yargılama aşamasında paydaşlığını kaybettiğini, dava hakkının ortadan kalktığını ve ön alım hakkını yitirdiğini, beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, ön alım hakkından kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir.Ön alım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması hâlinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.4721 sayılı Türk Medeni Kanunu yürürlüğe girdikten sonra; 4721 sayılı Kanun'un 733. maddesinde diğer paydaşlara noter bildirim yükümlülüğü getirilmiş ve satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle ön alım hakkının düşeceği esası getirilmiştir.Ayrıca, ön alım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisi devam ettiği sürece mevcuttur. Yargılamanın devamı süresinde davacının paydaşlığını koruması zorunludur. Davacı davanın açılmasından sonra herhangi bir şekilde payını yitirirse davacının paydaşlığından söz edilemeyeceğinden ön alım hakkının da kaybedildiğinin kabulü gerekir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2014/6-356 Esas–2016/491 Karar sayılı ilamı).Somut olayda her ne kadar davacı, dava açıldığı sırada dava konusu taşınmazda pay sahibi ise de, taşınmazın yargılama devam ederken cebri icra yoluyla satıldığı ve satışın kesinleştiği, davacının dava konusu taşınmazda pay sahipliğinin kalmadığı ve ön alım hakkını yitirdiği anlaşılmıştır.Hâl böyle olunca Mahkemece, dava konusu 3 44... parsel sayılı taşınmazda davacı açısından paydaşlığın sona erdiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi yerinde görülmemiş, kararın bu gerekçelerle bozulması gerekmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,11.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.