tapulu taşınmazın geçersiz harici satış sözleşmesine dayalı elatmanın önlenmesi, ecrimisil, tapu iptali, tescil ve sebepsiz zenginleşme talepleri üzerine bölge adliye mahkemesi kararının yargıtay tarafından onanması.

Tapulu taşınmazın geçersiz harici satış sözleşmesine dayalı elatmanın önlenmesi, ecrimisil, tapu iptali, tescil ve sebepsiz zenginleşme talepleri üzerine Bölge Adliye Mahkemesi kararının Yargıtay tarafından onanması.

Özet: Bu hukuki uyuşmazlık, tapulu bir taşınmazın harici satışına dayalı olarak alıcının ödeme yapmadan kullandığı iddiasıyla başlayan elatmanın önlenmesi ve ecrimisil talepleri ile, alıcının satış bedelini ödediği iddiasıyla tapu iptali ve tescil yahut ödenen bedelin iadesi taleplerini içermekte olup; ilk derece ve istinaf mahkemeleri, tapulu taşınmazın harici satış sözleşmesinin geçersizliği nedeniyle davacının elatmanın önlenmesi ve ecrimisil taleplerini kabul ederken, davalının tapu iptali ve tescil talebini reddederek ödenen bedelin faiziyle iadesine karar vermiş; Yargıtay ise bu kararları usul ve yasaya uygun bularak onamıştır.

7. Hukuk Dairesi 2025/3097 E. , 2026/1347 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/3550 E., 2025/1185 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 15. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/386 E., 2023/205 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı-karşı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 10.0.32026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde temyiz eden davalı-karşı davacı asil ... ile karşı taraftan davacı-karşı davalı vekili Avukat ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; dava konusu 21 50... parsel sayılı taşınmazda kayıtlı 16 numaralı bağımsız bölümün müvekkili tarafından, satış bedeli daha sonra ödenmek üzere davalıya satıldığını, davalının ödeme gerçekleşmeden taşınmazı kullanmak istediğini ve müvekkilinin kabul ettiğini, davalının satış bedelinin büyük bir kısmını ödemediğini, taşınmazın bir kısmını üçüncü kişilere kiraya verdiğini, müvekkilinin taşınmazın tahliyesi için davalıya ihtarname gönderdiğini, davalının ihtara cevabında bedelin ödenmediğini kabul ettiğini belirterek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere davalının taşınmaza müdahalesinin önlenmesine ve ecrimisile karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP ve KARŞI DAVA

Davalı cevap ve karşı dava dilekçesinde; müvekkilinin satış bedelini davacıya fazlasıyla ödediğini, davacının taşınmazı müvekkiline devre yanaşmadığını ileri sürerek; müvekkili ile davacı arasında düzenlenen harici satış sözleşmesi uyarınca dava konusu taşınmazın müvekkili adına tesciline, mümkün olmaması halinde ödenen satış bedelinin faiziyle tazminine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; asıl davada elatmanın önlenmesi ve ecrimisil taleplerinin kabulüne 1.633,80 TL ecrimisilin dava tarihinden itibaren faiziyle ödenmesine; karşı davada tapu iptali ve tescil talebinin reddine, terditli bedelin iadesi isteminin kabulüne 335.000,00 TL'nin 02.10.2020 tarihinden itibaren faiziyle ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tapulu taşınmaza ilişkin harici satış sözleşmesinin geçersiz olduğu, davalı-karşı davacının ancak sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca ödediği bedeli talep edebileceği, taşınmaz malik olan davacı-karşı davalının müdahalenin önlenmesi talebinde bulunabileceği gibi, ihtarnamenin tebliğ tarihi ile dava tarihi arasındaki dönem için ecrimisil de talep edebileceği, İlk Derece Mahkemesince yazılı şekilde karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle davalı-karşı davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı-karşı davacı vekili temyiz dilekçesinde; önceki dilekçelerini tekrarladıklarını, eksik incelemeyle karar verildiğini, delillerin değerlendirilmesinde hataya düşüldüğünü, satış bedelinin tamamen ödendiğini, ödeme belgelerinin değerlendirilmediğini, fiili teslim olduğunu, asıl davada harcın eksik yatırıldığını, tapu iptali ve tescil talebinin öncelikli incelenmesi gerektiğini, asıl davanın reddinin karşı davanın ise kabulünün gerektiğini ifade ederek kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık; asıl davada çaplı taşınmaza el atmanın önlenmesi ve ecrimisil, karşı davada harici satış sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı-karşı davacı vekilinin temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Yargıtay duruşma vekâlet ücreti 40.000,00 TL'nin davalı-karşı davacıdan alınarak davacı-karşı davalıya verilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

10.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

(Karşı Oy)

K A R Ş I O Y

Asıl dava, mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi ve ecrimisil; karşı dava, harici satıştan kaynaklanan tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde alacak isteklerine ilişkindir.

Davacı-karşı davalı vekili; davacının kayden maliki olduğu 21 50... parsel 16 bağımsız bölüm numaralı dubleks dairesini yeğeni olan davalıya haricen sattığını, ancak davalının, anlaşmanın yapıldığı 2006 yılında kısmi bir ödeme yapmışsa da taşınmaz satış bedelinin büyük bir bölümünü ödemediğini ve taşınmazı 16 yıldır haksız işgal ettiğini, 16 numaralı dubleks taşınmazın bir bölümünü de 20 numaralı daire olarak başkalarına kiraya vererek tasarruf ettiğini, çekilen 17.07.2020 tarihli ihtarnemeye de olumsuz cevap verdiğini, ileri sürerek, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerinde bulunmuş, karşı davanın reddini savunmuştur.

Davalı-karşı davacı vekili; asıl davanın reddini savunmuş; karşı davada, taraflar arasında dava konusu taşınmazın satışına ilişkin yazılı sözleşme olduğunu ve davalı-karşı davacının satış bedelini fazlasıyla ödediğini, taşınmaz fiilen teslim edilmesine ve 01.07.2006 tarihli kendi aralarındaki sözleşmeye rağmen davacının tapuda kayden devir işlemini gerçekleştirmediğini ileri sürerek, tapu iptali ve tescil, aksi halde ödediği bedelin yasal faiziyle tahsili talep etmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden, davacının dava konusu 21 50... parsel sayılı ve üzerinde kat irtifakı tesis edilmiş A Blok, 3 normal kat, 16 bağımsız bölüm numaralı çatı arasında odası olan dairenin kayden maliki olduğu, davalı-karşı davacı vekilinin “dava konusu 16 ve ona bağlı 20 nolu (dubleks) dairenin davalı-karşı davacı tarafından 260.000YTL karşılığı belge ile satın alımına ve satış bedelinin taksitle ödenmesine” dair taraflar arasında düzenlenen 1.7.2006 tarihli “sözleşmedir” başlıklı belge ile ödemelere ilişkin bazı belgelerin, asıllarının bilahare ibraz edileceği belirtilerek fotokopilerinin ön inceleme öncesinde dosyaya sunulduğu, taraf tanıklarının dinlendiği ve tarafların dava tarihinde karşılılıklı ihtarnameler gönderdikleri ve bu ihtarnamelere göre de taraflar arasında harici satım sözleşmesinin bulunduğunun tarafların kabulünde olduğu, ancak satış bedelinin tamamının ödenmediği anlaşılmaktadır. Mahkemece de harici satışın varlığı kabul edilmek suretiyle asıl ve karşı davanın kısmen kabullerine dair verilen karara karşı sadece davalı-karşı davacı kanun yollarına başvurmuştur.

Hemen belirtilmelidir ki; İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulu’nun 10.07.1940 tarih ve 1939/2 Esas, 1940/77 Karar sayılı;

“1-Haricen yapılan (tapu memuru huzurunda yapılmayan) taşınmaz mal satışından dönüldüğünde, satış bedelini geri vermeyen taraf taşınmaz malın kendisine verilmesi için karşı tarafı zorlayamaz.

2- Verdiği bedel kendisine geri verilmeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir” şeklinde özetlenen İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, harici satışın varlığı halinde alıcının, ödediği satış bedeli kendisine ödeninceye kadar harici satış konusu taşınmaz üzerinde hapis hakkı bulunmaktadır ve bu hususun resen gözetilmesi anılan İçtihadı Birleştirme Kararı gereğidir. Kaldı ki, öteden beri istikrarlı içtihatlar da bu yöndedir.

Hal böyle olunca, davalı-karşı davacının ödediği satış bedeli kendisine iade edilinceye kadar dava konusu taşınmazı kullanımının haksız olduğundan söz edilemeyeceği gözetilerek, davalı-karşı davacı yararına hapis hakkı tanınmak suretiyle elatmanın önlenmesine karar verilmesi ve ecrimisil talebinin de reddine hükmedilmesi gerektiği gerekçesiyle hükmün bozulması görüşünde olduğumuzdan Sayın Çoğunluğun onama kararına katılamıyoruz.