Satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ile tazminat talepli davada, sözleşmenin geçerliliği, zamanaşımı, tapu şerhi süresi, taraf ehliyeti ve ecrimisil iddialarının temyiz incelemesi.
Özet: Davacıların, 1981 yılında noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmelerine dayanarak, bedeli ödenmiş ve fiilen teslim edilmiş miras hisselerinin adlarına tescilini veya güncel değerinin ödenmesini talep ettiği tapu iptali ve tescil davasında, ilk derece ve istinaf mahkemeleri bir davacı lehine taşınmazın 21/448 hissesinin tesciline karar vermiş; davalı vekili ise sözleşmenin geçerliliği, aktif dava ehliyeti, imar kanunu hükümleri, zamanaşımı ve tapu şerhinin geçerlilik süresi gibi birçok gerekçeyle kararın hukuka aykırı olduğunu iddia ederek temyiz yoluna başvurmuştur, böylece uyuşmazlık satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebi ekseninde yüksek mahkemenin değerlendirmesine sunulmuştur.
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/3827 E., 2025/855 K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 1. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2020/21 E., 2021/395 K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı dâhili davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacılar vekili dava dilekçesinde özetle; dava konusu 29 99... parsel sayılı taşınmazın 7/28 payının ... adına kayıtlı olduğunu, davacılar ile (kayıt maliki ... mirasçıları) ... ve ... arasında 03.04.1981 tarihli noterde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmeleri yapıldığını, sözleşme kapsamında ...nin ve ...’un mirasbırakanı ...’dan kendilerine kalacak miras hisselerini vekil edeni davacılara satmayı taahhüt ettiklerini, satış bedelinin ödenerek yerin 1981 yılında beri teslim alınmasına rağmen tapunun devredilmediğini belirterek satış vaadi sözleşmelerinin hükmen tescilini bu talebin kabul edilmemesi hâlinde ise satış vaatlerine konu hisselerin güncel değerlerinin nakden ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.II. CEVAP1. Davalı Kayyım vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın reddini savunmuştur.2. Dâhili davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın reddini savunmuştur.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle; davacı ... ile kayıt maliki ... mirasçısı ...arasında düzenlenen... Noterliğinin 03.04.1981 tarihli ve ... yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu taşınmazın 21/448 hissesinin satın alındığı, taşınmazın bu tarihten itibaren davacının zilyetliğinde bulunduğu, satış vaadi sözleşmesinin 19.07.1988 tarihinde tapuya şerh edildiği, ...yapılan satışın geçerli olduğu, davacı tarafından bu hakkın tapu maliklerine karşı ileri sürülebileceği, bedelinin nakden alındığı ve taşınmazın fiili olarak teslim edildiği gerekçesiyle davanın kabulüne, dava konusu 29 99... parsel sayılı taşınmazda ... adına kayıtlı 7/28 hissenin 21/448 hisse oranında iptali ile davacı ... adına tapuya tesciline karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde dâhili davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dâhili davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353/1-b-1. hükmü gereğince esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDâhili davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile sonuca gidildiğini, ortada geçerli bir satış vaadi sözleşmesi bulunmadığını, sözleşmenin malik tarafından yapılmadığını, davacının aktif dava ehliyeti olmadığını, 3194 sayılı İmar Kanunu gereğince böyle bir sözleşmenin yapılamayacağını, davanın zamanaşımı nedeniyle reddi gerektiğini, 2644 sayılı Tapu Kanunu uyarınca tapu kaydına şerh edilen satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik süresinin 5 yıl olduğunu, bu süre zarfında satış gerçekleşmediği taktirde şerhin re'sen terkin edileceğinin açıkça belirtildiğini, sözleşmenin yok hükmünde bulunduğunu, taşınmazın Hazine adına tescil edilmediğini, vekil eden Hazinenin pasif dava ehliyeti bulunmadığını, Hazinenin sözleşmenin tarafı olmadığı gibi sözleşmenin tarafı olan ...nin halefi sıfatını taşımadığını, bu nedenle zamanaşımı def’inin ileri sürülmesinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesine aykırılık oluşturmadığını, dava konusu taşınmazın kayyım yönetiminde bulunduğu süre zarfında davacılar tarafından ecrimisil bedeli ödenip ödenmediğinin araştırılmadığını, diğer davacı... tarafından açılan davanın zamanaşımı nedeniyle reddedildiğini, işbu kararın istinaf incelemesinden geçerek kesinleşmesine rağmen davacı ... yönünden davanın esasına girilip karar verilmesinin hukuka aykırılık teşkil ettiğini, hakkında kesinleşmiş hüküm bulunan davacı...’in gerekçeli kararda davacılar kapsamında gösterilmediğini, aynı davacı hakkında davanın usulden reddi yerine herhangi bir hüküm kurulmadığını, bu davacı yönünden yargılama gideri ve vekâlet ücretine karar verilmediğini, davalı İdarenin dava açılmasına sebebiyet vermediğini, aleyhine yargılama gideri ve vekâlet ücreti takdir edilemeyeceğini beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat isteğine ilişkindir.a. Davacılardan... yönünden yapılan temyiz incelemesinde;Hükmün hangi hususları kapsayacağı 6100 sayılı Kanun'un 297. maddesinde belirtilmiştir. Ayrıca hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir.Bu biçim yargıda açıklık ve netlik prensibinin gereğidir. Aksi hâl, yeni tereddüt ve ihtilaflar yaratır, hükmün hedefine ulaşmasını engeller, kamu düzeni ve barışı oluşturulamaz. Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı ile ilk hüküm hayatiyetini ve ifa kabiliyetini yitirir. Bölge Adliye Mahkemesi kaldırına uyularak verilen hüküm yeni bir hükümdür. Tesis edilen hükmün tüm istekleri karşılar şekilde yeniden yazılması gerekir.İlk Derece Mahkemesince verilen ilk iki karar hakkında Bölge Adliye Mahkemesince kaldırma kararları verildiğine göre, davacılardan... yönünden yeniden hüküm kurulması gerekir.Mahkemece bu husus gözetilmeden, davacılardan... hakkında hüküm tekrarında sarfınazar edilerek yazılı şekilde sonuca gidilmesi doğru değildir.b. Davacılardan ... yönünden yapılan temyiz incelemesinde;Dosya içeriği ve toplanan delillerden, dava konusu 29 99... parsel sayılı taşınmazın 7/28 payı, davalıların kök murisi ... adına kayıtlı olup hâlen kayıt malikinin hissesi yönünden mirasçılar arasında paylı mülkiyete geçilmemiştir.Somut olayda, satış vaadine konu pay, hâlen elbirliği mülkiyeti şeklindedir. Elbirliği mülkiyetine (4721 sayılı Kanun'un 701. maddesi) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak hâlinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması hâlinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.Bu nedenle ifa olanağı bulunmayan sözleşme nedeni ile davacılardan Siruhi yönünden davanın kabulü doğru görülmemiş, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,11.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.