hile ile alındığı iddia edilen şufa hakkından feragat beyanının geçersizliği, inşaat yapım ve paylaşım sözleşmesinin edimlerinin yerine getirilmemesi sonucu ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil talebinin temyiz incelemesi.

Hile ile alındığı iddia edilen şufa hakkından feragat beyanının geçersizliği, inşaat yapım ve paylaşım sözleşmesinin edimlerinin yerine getirilmemesi sonucu ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil talebinin temyiz incelemesi.

Özet: Davacı, davalının diğer paydaşlardan edindiği hisseler üzerindeki ön alım (şufa) davalarından, davalının taşınmazda yeni bina inşa edip daireler vereceği vaadiyle akdettiği inşaat ve paylaşım sözleşmesi uyarınca feragat etmiş olmasına rağmen, davalının sözleşme edimlerini yerine getirmemesi ve tek taraflı feshetmesi üzerine, feragatin hile ile alındığı ve geçersiz olduğu iddiasıyla yeniden ön alım hakkının tescilini talep etmiş; ilk derece mahkemesi ve istinaf ise, davacının feragat beyanlarının geçersiz olduğuna ve davalının paydaş olmadığı gözetilerek şufa koşullarının oluştuğuna hükmederek davayı kabul etmiştir.

7. Hukuk Dairesi 2026/425 E. , 2026/1355 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/1492 E., 2025/1393 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : (Kapatılan)Adıyaman 8. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2024/25 E., 2025/45 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu ...Mahallesi, 3 68... ve 16 parsel sayılı taşınmazların paydaşlarından olduğunu, davalının toplam 3/5 hisseyi dava dışı hissedarlardan satın aldığını, müvekkilinin davalı aleyhine Adıyaman 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/988 Esas, Adıyaman 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/1007 Esas ve 2017/452 Esas sayılı dava dosyaları üzerinden ön alım davaları açtığını, yargılama aşamasında davayı kaybedeceğini anlayan davalının (son çare olarak ve ısrarla) davaya konu taşınmazdaki binayı yıkıp yerine yeni bir bina inşa edeceği, daire ve dükkan vereceği vaadiyle davacıyı sözleşme yapmaya ikna ettiğini, taraflar arasında 17.11.2017 tarihli inşaat yapım ve paylaşım sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme uyarınca davacının şufa davalarından feragat ettiğini, davalının inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirmediğini, inşaata başlamadığı gibi ...Noterliğinin 28.05.2019 tarihli ihtarnamesi ile sözleşmenin geçerli ve bağlayıcı olmadığını belirterek tek taraflı fesh ettiğini bildirdiğini, davalının gerçek amacının inşaat yapmak olmayıp aleyhine açılan şufa davalarında davacının feragat etmesini sağlayarak davaları sonuçsuz bırakmak olduğunu, davalın vaad ve taahhütleri ile davacıyı kandırdığını, hile ile davacıyı açmış olduğu şufa davalarından feragat ettirdiğini, bir kimsenin ortada hiç bir sebep yokken kazanacağı muhakkak olan bir davadan feragat etmesinin hayatın olağan akışına aykırılık teşkil ettiğini, feragat beyanının geçersiz olduğunu belirterek davacının ...Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/988 Esas, Adıyaman 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/1007 Esas ve 2017/452 Esas sayılı dosyalarındaki davadan feragat beyanlarının geçersizliğine, ön alım hakkına dayalı olarak dava konusu 3 68... ve 16 parsel sayılı taşınmazlardaki davalı adına kayıtlı payların tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davacı vekili cevaba cevap dilekçesi ile; feragatin iptali ve dava konusu 3 68... parsel sayılı taşınmaz üzerindeki 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 ve 8 numaralı bağımsız bölümlerdeki davalı adına kayıtlı payların iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında özetle; müteveffa davacının davadan feragat beyanlarının dosya kapsamına göre geçersiz olduğu, davalının taşınmazda paydaş olmadığı, şufa hakkının koşullarının olduğu ve şufa bedelinin depo edildiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar vermiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, eksik inceleme ve hatalı değerledirme ile sonuca gidildiğini, davanın feragat nedeniyle reddi gerektiğini, feragat edildikten sonra aynı konunun tekrar dava konusu edilemeyeceğini, vekil edenin hisseleri satın almadan önce tüm hissedarlarla görüştüğünü, davacınında davalının hisse almasına rıza gösterdiğini, payların bedelleri ödenerek satın alındığını, davacının iyiniyetli olmadığını, şufa davaları devam ederken davacı ile davalı arasında 15.11.2016 tarihli kira sözleşmesi yapıldığını, davacının müvekkilinin paydaşlığını kabul ettiğini, fiili taksim nedeniyle davanın reddi gerektiğini, davalının adi şekilde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin gereklerini yerine getirdiğini, yıkım konusunda girişimde bulunduğunu, davacının emlak borçları nedeniyle belgeleri tamamlayamadığını, yapılan bildirime rağmen davacının ödeme yapmadığını, davalının davacıya ait borçları ödeme yükümlülüğü bulunmadığını, mahkemenin dosya kapsamını aleyhine yorumladığını, vekil edenin müteaahit olmadığını, dava konusu taşınmazı kendi imkanları ile yıktırıp tekrardan yaptırmak istediğini, dava konusu taşınmaz üzerinde buluna 12 numaralı daire üzerinde kamu hacizleri bulunduğunu, kamu hacizlerinin yıkımı engellediğini, yıkım konusunda Adıyaman İl Emniyet Müdürlüğüne başvuru yapılmadan önce kamu hacizlerinin kaldırılması için çok uğraşıldığını, 12 numaralı daire üzerindeki kamu haczi kaldırıldıktan sonra yıkım hususunda Adıyaman İl Emniyet Müdürlüğünden onay alındığını, kamu haczinin 30.01.2018 tarihinde kaldırıldığınını, vekil edenin kamu haczinin kaldırmak için söz konusu daireyi satın aldığını, vekil edenin dava konusu taşınmaza inşaat yapma iradesini gösterdiğini, hile kastının olmadığını, taraflar arasına imzalanan 17.11.2017 tarihli sözleşmenin geçerli ve uygulanabilir olması için 11 numaralı bağımsız bölüm maliki ...’nun rıza göstermesi gerektiğini, kayıt malikinin yapılan teklifleri kabul etmediğini, bunun üzerine ...Noterliğinin 28.05.2019 tarihli ihtarnamesi ile sözleşmenin kanunen geçersiz ve uygulanamaz olduğunun bildirildiğini, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda binanın tekrardan yıkılıp yapılması için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm kat malikleri ile yapılması gerektiğini, vekil edenin ... ile anlaşamayınca 17.11.2017 tarihli sözleşmenin icrasının imkansız hale geldiğini, bu hususun davacı tarafa noter ihtarnamesi ile bildirdiğini, burada herhangi bir kötüniyet veya iradeyi fesada uğratacak durumun söz konusu olmadığını, davacı iddialarının gerçeği yansıtmadığını, davacı tarafın maddi zarara uğramadığını, tanıkların savunmalarını destekler beyanda bulunduğunu, şufa hakkının tapuda gösterilen değer üzerinden kullanılmasının davalı açısından fakirleşmeye sebebiyet vereceğini, davacı tarafın ise sebepsiz zenginleşeceğini, satış tarihi ile dava tarihi arasında uzunca bir süre olması nedeniyle objektif değer artışının göz önünde tutulması gerektiğini ve ortaya çıkan değer artırıcı unların dikkate alınarak ön alım bedelinin yeniden belirlenmesinin hakkaniyete uygun olacağını, beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dava, feragatin geçersizliğinin tespiti ile ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davadan feragat, davacının açmış olduğu davadaki talep sonucundan kısmen veya tamamen vazgeçmesidir. Feragat beyanı üzerine, dava şartları ve feragat edenin ehliyeti mevcutsa hakim davanın esasını incelemeye devam edemez.

Davacının davasından feragat etmesi ile dava konusu uyuşmazlık sona erer, kesin hükmün hukuksal sonuçlarını doğurur. Bu nedenle mahkeme henüz feragat nedeniyle davanın reddine karar vermemiş olsa bile davacı feragattan dönemez (rücu edemez); feragat ile bağlıdır.

Davanın feragat nedeniyle reddi kararına karşı kural olarak sadece usul hukuku kurallarına aykırılık sebebiyle kanun yoluna başvurulabilir. Bunun dışında, feragatle ortaya çıkan sonucun buna sebep olan rızayı ifsat eden bir nedenle malul olduğu kanıtlanırsa, doğurduğu netice bakımından hileye, hataya maruz kalan kimseye talep hakkı bahşedeceği kuşkusuzdur. Öte yandan; diğer maddi hukuk işlemlerinde olduğu gibi (TBK m. 30 vd ), hata, hile veya ikrah nedeniyle feragatin feshi (iptali) için dava açılabileceği gibi feragatin hata, hile veya ikrah nedeniyle geçersiz olduğu aynı davada da savunma yoluyla ileri sürebilir. Keza, 6100 sayılı HMK'nın 311. maddesinde, "feragat ve kabul kesin hüküm gibi sonuç doğurur. İrade bozukluğu hâllerinde feragat ve kabulün iptali istenebilir." hükmünü düzenlenmiştir.

Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; davacı vekilinin ...Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/988 Esas ve Adıyaman 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/452 Esas sayılı önalım davalarından kayıtsız ve şartsız feragat ettiği, her iki dava dosyasında davanın feragat nedeniyle reddine karar verildiği, eldeki davada, davalı ile imzalanan 17.11.2017 tarihli sözleşmenin hile ile yapıldığının iddia edildiği, ilgili sözleşmenin tarafların iradesi ile düzenlendiğinin anlaşıldığı, bu nedenle davacı talebinin hile kapsamında değerlendiremeyeceği, var ise 17.11.2017 tarihli sözleşmeden kaynaklanan zararların davalıdan tazminat yolu ile ileri sürülebileceği ve dava konusu 3 68... parsel sayılı taşınmazın (arsa vasfı üzerinden) 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6/A maddesi gereğince 06.11.2024 tarihinde Hazine adına kayıt gördüğü anlaşılmaktadır.

Bu durumda, Mahkemece, davacının önalım davalarından kayıtsız ve şartsız feragat ettiği gözetilerek dosya kapsamına uygun bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde sonuca gidilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Kabule göre de, güncel tapu kaydına göre tarafların karar tarihi itibariyle paydaş olmadıkları dikkate alınmadığı gibi davada taraf olmayan (kayıt maliki) Hazine aleyhine karar verilmesi de hatalıdır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

11.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi.