ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında, 7571 sayılı kanun ile türk medeni kanunu 734. maddesine eklenen hakimin belirleyeceği rayiç bedelin geriye dönük uygulama zorunluluğu.

Ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında, 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu 734. maddesine eklenen hakimin belirleyeceği rayiç bedelin geriye dönük uygulama zorunluluğu.

Özet: Bu hukuki metin, davacının ön alım hakkına dayanarak davalı adına kayıtlı taşınmaz hissesinin tapu kaydının iptali ve kendi adına tescili talebiyle açtığı bir davayı ele almaktadır; ilk derece ve istinaf mahkemeleri davayı kabul etmiş, ancak davalının temyiz başvurusunda satış bedelinin rayiç değer üzerinden belirlenmesi ve yasal sürenin geçtiği itirazları üzerine, Yüksek Mahkeme yakın zamanda yürürlüğe giren ve ön alım bedelinin hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinden oluşmasını ve bu değişikliğin mevcut davalara da uygulanmasını öngören Türk Medeni Kanununun 734. maddesindeki düzenlemeye dikkat çekmektedir.

7. Hukuk Dairesi 2025/6327 E. , 2026/1651 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/5173 E., 2025/3262 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Afyonkarahisar 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2024/45 E., 2024/210 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; ... Mahallesi 2 21... parseldeki taşınmazdaki 1/20 hissenin davacıya ait olduğunu, davalının maliki olduğu 1/2 hisseyi 22.03.2021 tarihinde ...den, 125.000.00 TL bedel ile satın aldığını, bu satıştan davacının sonradan haberdar olduğunu, satış bedelini ve masraflarını depo etmeye hazır olduğunu ileri sürerek; davanın kabulüyle, davalı adına kayıtlı 1/2 hissesinin satış bedelinin davalıya ödenerek adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davalının, taşınmazın 1/2 hissesini 22.03.2021 tarihinde 190.000.00 TL bedelle satın aldığını, davacının, satışın yapıldığı tarih itibari ile bu satışı bildiğini, buna rağmen satıştan yaklaşık 2 yıla yakın süre geçtikten sonra menfaat elde etmek için dava açtığını, bu nedenle zamanaşımı ve hak düşürücü süreler yönünde itirazları olduğunu ileri sürerek; davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararda özetle; davacının ön alım hakkını yasal sürede kullandığı, depo kararını yerine getirdiği gerekçeleriyle davanın kabulü ile; ... Mahallesi, 2 21... parselde kayıtlı taşınmazın davalı adına olan 1/2 hissenin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, ön alım bedelinin toplam 232.225,54 TL olduğunun tespiti ile bu bedelin karar kesinleştikten sonra davalı tarafa ödenmesine karar vermiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili ve davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı vekilinin istinaf başvurusunun reddine, davacılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile; hükmün infazında tereddüte yol açacak şekilde, mirasçılardan ..., ... ... (... kızı) ve ......’un gerekçeli karar başlığında gösterilmemeleri ve mirasçı olmadığı halde ... ...'un taraf olarak gösterilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle hükmün kaldırmasına ve yeni hüküm kurularak davanın kabulüne, dava konusu taşınmazın davacı adına tesciline, depo edilen ön alım bedelinin karar kesinleştikten sonra davalı tarafa ödenmesine karar vermiştir.

V. TEMYİZ

Davalı vekili temyiz dilekçesinde;

1. Mahkemece taşınmazın tapuda gösterilen değeri üzerinden karar verilmesinin yanlış olduğunu, taşınmazı daha yüksek bedelle aldıklarına ilişkin delillerin değerlendirilmediğini,

2. Davacının satıştan haberdar olduğunu, bu nedenle davanın yasal sürede açılmadığını,

3. Taşınmazın rayiç bedelinin tespit edilmesi ve bu değer üzerinden karar verilmesi gerektiğini ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık; ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

1. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK'nin) "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrasında; "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."

7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrasında ise; "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır." şeklinde düzenleme yapılmıştır.

7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle, ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine, bu bedeli nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür.

Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır.

TMK'nın "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı, "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise, kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.

Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."

Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

Bu kapsamda, ön alım davalarında, ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülük gerçekleştirilmelidir.

Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine, diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır.

Bu genel açıklamalardan sonra; İlk Derece Mahkemesince 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de, anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda, ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde, daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.

2. Ön alım hakkının kullanılmasında davacının dayandığı pay elbirliği mülkiyetine konu ise; tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir. Çünkü bu gibi hallerde 11.10.19 82... /2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın tereke adına açıldığının kabulü gerekir. Muvafakat duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmakla veya imzası noterce onaylı muvafakat belgesi ibraz edilmesi suretiyle yahut davacı adına davayı takip eden avukata vekalet verilmesi ile sağlanabilir. Bu yolda ortakların tümünün muvafakatı sağlanamazsa 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 640. maddesi hükmü uyarınca miras bırakanın terekesine görevli mahkemede temsilci atanması için davacıya süre verilir. Temsilci davacı dışında biri olursa davacının sıfatı biter, davayı temsilci takip eder. Dava hakkına ilişkin olan bu hususun hakim tarafından kendiliğinden öncelikle nazara alınması gerekir.

Somut olayda; ön alım hakkının kullanılmasında davacının dayandığı pay el birliği mülkiyetine konu olup, yukarıdaki açıklamalar gözetildiğinde tüm ortakların birlikte dava açması ya da bir ortağın açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerektiğinden, davacı tarafından davalıya satılan payın tamamı için kendi adına tescil isteminde bulunulması durumunda gerek 11.10.1982 tarihli ve 3/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, gerekse ön alım hakkının hukukî niteliği gereği, hak düşürücü süre içerisinde dava açılarak kullanılması gereken ivedi haklardan olması nedeniyle, tek başına bir mirasçı tarafından kendi adına tescil istemli olarak dava açılsa dahi bu davanın tereke adına açıldığının kabulü gerektiği, bu nedenle; davaya konu ...mevkii, 2 21... parsel sayılı taşınmaz yönünden elbirliği ortaklarının tamamının muvafakatlarının alınması ya da davaya dahil edilmeleri, mümkün olmaması halinde terekeye temsilci atanması hususlarında davacıya süre verilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, taraf teşkili sağlanmaksızın yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş bu nedenle de hükmün bozulması gerekmiştir.

VI.KARAR

Yukarıda 1. ve 2. maddelerde açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde davalıya iadesine,

Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

30.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.