Ön alım davasında, 7571 sayılı Kanun ile değişen TMK 734/2 ve Geçici 1/2nin rayiç bedel tespiti ile nemalandırma yükümlülüğünün geriye yürütülerek uygulanması.
Özet: Bu dava, müşterek mülkiyetteki paya yönelik ön alım hakkının kullanılması ve satış bedelinin muvazaalı gösterildiği iddiasıyla açılmış olup, ilk derece ve istinaf mahkemelerinin davacı lehine verdiği kararların temyiz edilmesi üzerine, 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanununun 734/2 maddesinde yapılan ve geriye dönük uygulanan değişiklikle ön alım bedelinin hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinden oluştuğu ve bu bedelin nemalandırılmak üzere süresinde yatırılması gerektiği; ancak kanun koyucunun rayiç bedelin belirleneceği tarihi açıkça düzenlememiş olması hususlarının nazara alınması gerektiği vurgulanmıştır.
MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/1132 E., 2025/2256 K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Reşadiye Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2022/397 E., 2025/72 K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin paydaşı olduğu 1 17... parsel sayılı taşınmazlarda davalının 02.11.2022 tarihinde pay satın aldığı paya yönelik müvekkilinin ön alım hakkını kullanmak istediğini, ön alım hakkının kullanılmasının engellenmesi amacıyla satış bedelinin yüksek gösterildiğini belirterek; davalı adına kayıtlı payın müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı vekili cevap dilekçesinde; taşınmazda fiili taksim bulunduğunu ve satış bedelinin bir kısmının elden verildiğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.III. İLK DERECE MAHKEMESİ İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacılar tarafından satış bedelinin muvazaalı olarak yüksek gösterildiği iddiasının ispatlandığını, bilirkişi raporu ile ön alım bedelinin tapu harcıyla birlikte 158.000,00 TL olarak belirlendiğini, öninceleme duruşması ile ön alım bedelinin depo edildiği tarih arasında geçen süre için ön alım bedelinin nemalandırılması hâlinde ulaşacağı değerin 70.895,55 TL olarak tespit edildiği ve davalı tarafın fiili taksim olgusunu ispatlayamadığı gerekçesiyle davanın kabulüne, davalı adına kayıtlı payın davacılar adına tesciline, ön alım bedelinin davalıya ödenmesine karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kararın usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalı vekili temyiz dilekçesinde; taşınmazlarda fiili taksim bulunduğunu, taşınmazın satış bedelinin iki tanığın ifadesi ile 150.000,00 TL olarak belirlenmesinin hatalı olduğunu, müvekkili adına olan hissenin değerinin 295.000,00 TL olduğunu beyan etmiş ve re'sen gözetilecek sebeplerle kararın bozulmasını istemiştir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık; ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK'nın) "Kullanılması" kenar başlıklı 734/2 hükmü şöyledir: "dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir." 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1/2 hükmü ise şöyledir:"Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır."7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734/2 hükmü yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1/2 hükmü, TMK'nın 734/2 hükmünde yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür.Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır.TMK'nın "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise Kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734/2 hükmü uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır. Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirilmelidir.Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nın 734/2 hükmünde bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır.Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;İlk Derece Mahkemesince, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734/2 hükmünde yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca davanın kabulüne karar verilmişse de, anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmî senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.VI.KARARAçıklanan sebeplerle;1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, sair temyiz itirazlarının reddine,Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,05.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.