3402 sayılı kanunun 22/2-a maddesi uyarınca gerçekleştirilen kadastro güncellemesi sonucu ortaya çıkan parsel sınır ve mülkiyet hakkı uyuşmazlığına ilişkin temyiz incelemesi.

3402 sayılı Kanunun 22/2-a maddesi uyarınca gerçekleştirilen kadastro güncellemesi sonucu ortaya çıkan parsel sınır ve mülkiyet hakkı uyuşmazlığına ilişkin temyiz incelemesi.

Özet: Davacı tarafından, 3402 sayılı Kanunun 22/2-a maddesi uyarınca yapılan uygulama kadastrosu sonucunda kendi adına kayıtlı taşınmazın yüzölçümünün haksız yere azaldığı, davalının taşınmazının ise arttığı iddiasıyla güncelleme kadastrosunun iptali ve eski hale iade talebiyle açılan davada; ilk derece mahkemesi, eski kadastrodaki klasik ölçüm hataları ile yeni teknolojik yöntemlerle yapılan hesaplama farklarından kaynaklanan yüzölçümü değişikliklerinin hukuka uygun olduğunu ve teknik bir hata bulunmadığını belirterek davayı reddetmiş; istinaf incelemesinde ise, ilk tesis kadastrosundaki takeometrik sınırların gerçek sınırları yansıtmadığı ancak güncel 22/a çalışmalarının eski, belirgin ve sabit fiziki sınırlarla uyumlu olduğu değerlendirilmiştir.

8. Hukuk Dairesi 2025/5049 E. , 2026/4483 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/1055 E., 2025/517 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Gazipaşa 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/73 E., 2024/506 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı ... ve arkadaşları vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Antalya ili ... ilçesi ... köyü çalışma alanında 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun (3402 sayılı Kanun) 22/2-a maddesi uyarınca yapılan uygulama kadastro sonucunda, tapuda davacı ... adına kayıtlı bulunan eski 245 parsel sayılı 18.100 m² yüzölçümündeki taşınmaz, 1 76... parsel numarasıyla ve 15.774,06 m² yüzölçümlü olarak; davalı ... adına kayıtlı bulunan 246 parsel sayılı 5.000 m² yüzölçümündeki taşınmaz ise 1 76... parsel numarasıyla ve 8.522,22 m² yüzölçümlü olarak tespit ve tescil edilmiştir.

2. Davacı ... vekili dava dilekçesinde; davacının 245 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, yenileme çalışması ile taşınmazın 8 parsel 15.770 m² olarak güncellendiğini, davalıya ait olan 7 parselin ise 8.522 m² olarak güncellendiğini, davacının taşınmazının ilk kadastro sonucunda 18.100 m² olarak tespit edilerek kesinleştiğini, güncelleme çalışmasının hukuka aykırı olduğunu, güncelleme çalışması ile davalının taşınmazının bir kısmının davalı adına tescil edildiğini, taşınmazlar arasında sınır ve kullanım değişikliği olmadığını, güncelleme çalışması ile davacının mülkiyet hakkının ihlal edildiğini belirterek, güncelleme kadastrosunun iptali ile davalı adına tescil edilen kısmın davacının taşınmazına eklenmek suretiyle davacı adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davanın zamanaşımına uğradığını, dava konusu yerde kadastro çalışmasının uzun yıllar önce yapıldığını, dava konusu taşınmazın birkaç yıl önce davacı tarafından davalıya satıldığını, satış sırasında davalıya arazinin sınırlarının gösterilerek arazinin fiilen teslim edildiğini, taşınmazlar arasında en az 40-50 yıllık taş duvar bulunduğunu, güncelleme çalışmasında taşınmazların sınırında herhangi bir değişiklik olmadığını, davalının, davacının taşınmazına müdahalede bulunmadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "bilirkişilerce dava konusu parsellerin ilk tesis kadastro paftası incelenmesi sonucu tersimat hatasına rastlanmadığı, arazide yapılan incelemelerde ilk tesis kadastro pafta sınırlarının davaya konu müşterek sınırlarının arazi ile uyuşmadığının, davacının iddia ettiği 1 76... ve 8 parsellerin ara sınırı, çeşitli yıllara ait uydu fotoğraflarında ve 1971 yılına ait hava fotoğrafında sabit bir sınır veya tarımsal kullanım şekli ile belirlenen bir sınır olarak gözükmediği, ayrıca keşif günü dava konusu sınır üzerinde yapılan incelemede zeminde sabit bir sınıra rastlanmadığı, mevcut ara sınırın, değişebilecek olan ara sınır niteliği taşıdığı ve uydu fotoğraflarına göre 2015 yılından bu yana şimdiki halinde olduğu, dava konusu parseller üzerinde yapılan 22/2-a uygulamasının eski tarihli hava fotograflarıyla uyumlu olduğu ve teknik bir hatanın olmadığı, taşınmazlar arasındaki farkın 2325.94 m² olduğu, yüzölçüm farkının araziye uyuşmayan zemindeki eski müşterek sınırın, doğal kullanım sınırlarına alınması sonucu parselin geometrik şeklinin değişmesi ve ilk tesis kadastro paftası yüzölçüm hesaplarının klasik yöntemlerle kabaca hesaplandığı, yeni alan hesabının ise son teknoloji kullanılarak hesaplandığı, farkın bu sebeple oluştuğu" gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı davacı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "ilk tesis kadastrosu sırasında oluşturulan takeometrik sınırların gerçek (fiili) sınırları yansıtmadığından takeometrik sınırların yanlış olduğu, tapuların alanları takeometrik alanlara göre hesaplandığından tapu miktarlarının doğru hesaplandığı ancak geçek değerleri yansıtmadığı ve tersimat hatası yapıldığı, gerçek değerlerin 22/a çalışmaları sonucunda oluşan alan ve sınırlar olduğu, 22/a çalışmaları sonrasında oluşturulan 1 76... ve 8 parsel nolu taşınmazların arasında bulunan sınırların eski tarihlerden beri belirgin olan sabit sınır olduğu, iki taşınmaz arasındaki sınırların 2-3 metre yüksekliğinde taş duvar ve patika yol olarak ilk tesis kadastrosundan bu güne korunageldiği ve her iki taşınmazın sınırı olarak kabul gördüğü, ilk tesis kadastrosu öncesinden günümüze kadar her iki taşınmazın fiili sınırlarında ve kullanımında herhangi bir değişiklik olmadığı, 22/a çalışmalarında tespit edilen sınırların eskiden bugüne kadar kalıcı olan sabit sınırlar ile uyumlu olduğu, 2 45... nolu eski parsellerde ilk tesis kadastrosunda sınırlandırma ve ölçü hatası yapıldığı tespit edilerek yapılan 22/a uygulamasının doğru olduğu belirlenerek İlk Derece Mahkemesince de bu doğrultuda yazılı şekilde hüküm kurulmasında usul ve kanuna aykırılık bulunmadığı" gerekçesiyle davacı ... vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 353/(1)-b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı ... mirasçıları ... ve arkadaşları vekili temyiz dilekçesinde; Bölge Adliye Mahkemesi kararının usul ve kanuna aykırı olduğunu, davanın reddi kararının hukuka ve hakkaniyete aykırı bulunduğunu, İlk Derece Mahkemesi tarafından davanın incelenmeden bilirkişi raporlarına itirazları değerlendirilmeden, bilirkişi raporları arasındaki çelişkiler giderilmeden davanın reddine karar verildiğini, dava konusu taşınmazların öncesinde ...'e ait olduğunu, ...'in 246 parsel sayılı taşınmazı 5000 m² olarak davalıya sattığını, davalının 5000 m² olarak satın aldığı taşınmazın kadastro güncelleme çalışması ile 8.522 m² olduğunu, 22/2-a uygulaması ile taşınmazın yüzölçümünün bu kadar artmasının kabul edilemeyeceğini, bu durumda davalının sebepsiz zenginleşmiş olacağını, bilirkişi raporuna itirazlarının, ek rapora itirazlarının tam olarak değerlendirilmediğini, raporlar arasında çelişiki bulunduğunu, raporların karar vermeye elverişli olmadığını, hükme esas alınan bilirkişi raporunun sonuç kısmı ile içeriğinin çelişkili olduğunu, yargılama sırasında alınan ilk raporda dava konusu parsellerin ilk tesis kadastrosunda tersimat hatasına rastlanmadığının belirtildiğini, tesis kadastrosunun hak düşürücü süre bakımından kesinleştiğini, 22/2-a maddesi ile taşınmazın genişletilmesi ve davalıya menfaat sağlanmasının kabul edilemeyeceğini, 22/2-a uygulaması ile mülkiyet değişikliğine gidilemeyeceğini, ilk raporda taşınmazlar arasında sabit sınır olmadığının belirtildiğini, raporlar arasında çelişki bulunduğunu, son raporda taşınmazlar arasında sabit sınır olmadığının belirtilmesine rağmen 22/2-a uygulamasının doğru olduğu kanaatine nasıl varıldığının açıklanmadığını, 22/2-a uygulaması ile davacının mülkiyet hakkının ihlal edildiğini belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, 3402 sayılı Kanun'un 22/2-a maddesine göre yapılan uygulama kadastrosunun usul ve kanun hükümlerine uygun olarak yapılıp yapılmadığına ilişkindir.

İlk Derece Mahkemesince yazılı şekilde karar verilmiş ise de, bu karar usul ve kanuna uygun bulunmamaktadır.

Uygulama kadastrosu yapılırken öncelikle zeminde bulunan ve tesis kadastrosu tarihinde mevcut olan sabit nokta ve sınırlardan, aynı döneme ya da yöreye ait farklı amaçlarla üretilmiş haritalar ile benzeri verilerden yararlanılarak yapılan teknik çalışmalarla, tesis kadastrosuna ait pafta haritaları orta foto üzerine işlenmekte, varsa farklılıkların nerelerden ve hangi sebeplerden kaynaklandığı tespit edilip, hatalar giderilmekte; düzenlenen ada raporu ile yapılan teknik çalışmalar ve gerekçeleri açıklanmakta; taşınmazın bütün sınırları tek tek değerlendirmeye tabi tutularak ilk tesis kadastrosu sırasındaki gerçek fiili duruma ulaşılmaya çalışılarak uygulama tutanağı düzenlenmekte ve uygulama kadastrosu haritaları üretilmektedir.

Uygulama kadastrosunun amacı, tapulama, kadastro veya değişiklik işlemlerine ilişkin; sınırlandırma, ölçü, çizim (tersimat) ve hesaplamalardan kaynaklanan hataları gidermektir. Uygulama kadastrosuna itiraz davaları, kadastro faaliyetinin yöntemine uygun yapılıp yapılmadığının denetlenmesine yöneliktir.

İlk Derece Mahkemesince, amacına ve yöntemine uygun bir araştırma yapılabilmesi için öncelikle, denetime veri teşkil etmek üzere, tesis kadastrosu ile yenileme kadastrosunun yapıldığı tarihe en yakın tarihli hava fotoğrafları, uydu fotoğrafları ve ortofoto haritaları, varsa bu haritalarda değişiklik yapan ifraz haritaları, mahkeme ilamları ve eki olan haritalar, yine varsa yenileme kadastrosu sırasında yararlanılan diğer haritalar, dava konu taşınmazlara ilişkin olarak tesis ve yenileme kadastrolarına ait ölçü çizelgesi, hesap cetveli ve ölçü krokileri gibi bilgi ve belgeler getirtilmelidir. Bundan sonra mahallinde, yerel bilirkişiler, taraf tanıkları ve harita ya da jeodezi ve fotogrametri mühendisi bilirkişinin katılımı ile keşif yapılmalı; keşif sırasında dava konusu taşınmaz ve çevresinin toprak yapısı, bitki örtüsü, zeminde mevcut ağaçların yaşı gibi hususlar ile zeminin jeolojik yapısının değerlendirilmesine ihtiyaç duyulan hallerde uzman ziraat mühendisi bilirkişisi ile jeoloji mühendisi bilirkişisi de keşif heyetine dahil edilmelidir. Keşif sırasında yerel bilirkişi ve tanıklardan, tesis kadastrosu sırasında da zeminde mevcut olan sabit sınır ya da yapılar bulunup bulunmadığı sorularak varsa yerleri teknik bilirkişiye işaretlettirilmeli, fotoğrafları çekilmeli, taraflar keşif sırasında hazır bulunmakta ise zeminde ortak sınır üzerinde uzlaşıp uzlaşmadıkları tespit edilmeli, uzlaşılan sınırlar ile iddia edilen sınırlar teknik bilirkişi tarafından haritasında işaretlenmeli, keşif sırasında hazır edilmeleri halinde ziraat bilirkişisi ile jeoloji mühendisi bilirkişisinden, taşınmazlar arasında değişmeyen doğal ya da yapay sınırlar bulunup bulunmadığı, sınırlarda mevcut ağaçların yaşları gibi hususlarda bilgi alınmalı, teknik bilirkişiden denetime veri teşkil etmek üzere dosya içine getirtilen bilgi ve belgeler ile bilirkişi ve tanık anlatımlarından yararlanarak yenileme kadastrosunu denetlemesi istenmeli; teknik bilirkişiden, tesis kadastrosunun hangi yöntem ve tekniklerle yapıldığı, uygulanan yöntemlerin hata paylarının ne olduğu, üretilen haritaların zeminle uyumsuz bulunması halinde farklılığın nereden ve hangi sebeplerden kaynaklandığı, sırasıyla tersimat, hesap, ölçü hatası veya sınırlandırma hatası bulunup bulunmadığı, yenileme kadastrosu sonucu tespit edilen yeni sınırların yönetmelik hükümlerine uygun olarak belirlenip belirlenmediği, yenileme kadastrosunda hata yapılmış ise doğru sınır ve haritanın nasıl olması gerektiği gibi hususlarda ve "ada raporu" ile "yenileme tutanağı ve haritasını" irdeler şekilde, teknik ve bilimsel verilere dayalı, gerekçelendirilmiş, denetlenebilir ve ayrıntılı rapor alınmalıdır. Bu raporun eki olacak haritalarda, birincisi hava fotoğrafı üzerinde, ikincisi ise ortofoto (bulunmadığı takdirde uydu fotoğrafı) üzerinde tesis kadastrosu paftası ile yenileme kadastrosu paftası çakıştırılmış bulunmalı, ayrıca her biri yönünden çakıştırmalardan bir tanesinin ada bazında, diğerinin ise dava konusu taşınmaz ve yakın komşularını gösterir şekilde olmalıdır. Teknik bilirkişi haritasında, yenileme kadastrosunda yanlışlık varsa, infazı kabil bir hükme esas olmak üzere doğru sınırların nasıl olması gerektiği de gösterilmelidir. Açıklanan yönteme uygun inceleme ve araştırma yapıldıktan sonra tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir.

Somut olayda; yukarıda belirtilen hususların tam olarak yerine getirildiğini söyleyebilme olanağı bulunmamaktadır. Şöyle ki, İlk Derece Mahkemesince, yukarıda açıklanan ilke ve esaslar çerçevesinde inceleme ve araştırma yapılmamıştır. Dosya kapsamında alınan bilirkişi raporlarının hüküm kurmaya elverişli olmadığı, her anlama gelen soyut cümleler ya da kanun metni tekrarının bilirkişi raporu ve hükme gerekçe olmayacağı gibi bilirkişi raporları arasında çelişki bulunmasına rağmen raporlar arasındaki çelişkiler maddi bulgu ve bilimsel gerekçelerle açıklanmamış, çelişkiler giderilmemiştir. Bilirkişi raporunda soyut cümleler dışında tesis kadastrosundan dönülmesini gerektirecek açıklama bulunmamaktadır. Ölçü değerini esas alan ölçü krokisi ile tesis kadastro paftasının örtüştüğü başka bir anlatımla, tesis kadastro paftasında ölçüm, tersimat ve hesaplama hatası yapılmadığı hükme esas alınan jeodezi ve fotogrametri mühendisi bilirkişileri ..., ... ve ... tarafından hazırlanan 27.12.2023 tarihli raporun 4. sayfasında yer alan kroki ile belirlendiği halde, uygulama kadastrosu ile tesis kadastrosu paftasından dönülme nedeni somut verilerle açıklanmamıştır.

Sonuç olarak; İlk Derece Mahkemesince doğru sonuca ulaşılabilmesi için öncelikle; alanında uzman bilirkişilerden tesis kadastrosundan dönmeyi gerektirecek bir neden olup olmadığını soyut cümleler dışında açıklayan, denetlenebilir rapor alınması amacıyla mahallinde, yerel bilirkişiler, taraf tanıkları, 3 kişilik fen bilirkişi kurulu ziraat mühendisi bilirkişisi ve jeoloji mühendesi bilirkişisinin katılımı ile keşif yapılmalıdır. Yapılacak keşif sırasında yerel bilirkişi ve tanıklardan tesis kadastrosu sırasında da zeminde mevcut olan sabit sınır ya da yapılar bulunup bulunmadığı sorularak varsa yerleri fen bilirkişilerine işaretlettirilmeli, fotoğrafları çekilmeli, taraflar keşif sırasında hazır bulunmakta ise zeminde ortak sınır üzerinde uzlaşıp uzlaşmadıkları tespit edilip gerektiğinde imzaları ile beyanları tevsik edilmeli, uzlaşılan sınırlar ile iddia edilen sınırlar fen bilirkişileri tarafından haritasında işaretlenmeli, ziraat bilirkişisi ile jeoloji mühendisi bilirkişisinden, taşınmazlar arasında değişmeyen doğal ya da yapay sınırlar bulunup bulunmadığı gibi hususlarda bilgi alınmalı, fen bilirkişilerinden denetime veri teşkil etmek üzere dosya içine getirtilen bilgi ve belgeler ile bilirkişi ve tanık anlatımlarından yararlanarak uygulama kadastrosunu denetlemesi ile daha önce alınan raporlar arasındaki çelişkilerin giderilmesi istenmelidir. Fen bilirkişilerinden, tesis kadastrosunun, paftaların üretim yılı, üretim tekniği, altlığı ve ölçeği gibi hususları da açıklar tarzda hangi yöntem ve tekniklerle yapıldığı, uygulanan yöntemlerin hata paylarının ne olduğu, üretilen haritaların zeminle uyumsuz bulunması halinde farklılığın nereden ve hangi sebeplerden kaynaklandığı, sırasıyla tersimat hatası, hesap hatası, ölçü hatası ve sınırlandırma hatası bulunup bulunmadığı, uygulama kadastrosu sonucu tespit edilen yeni sınırların niteliğinin ne olduğu ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak belirlenip belirlenmediği, uygulama kadastrosunda hata yapılmış ise doğru sınır ve haritanın nasıl olması gerektiği gibi hususlarda ve "ada raporu" ile "uygulama tutanağı ve haritasını" irdeler şekilde, teknik ve bilimsel verilere dayalı, gerekçelendirilmiş, denetlenebilir ve ayrıntılı rapor ve haritalar alınmalıdır. Raporun denetime elverişli olması için fen bilirkişisinden, düzenleyeceği haritalardan iki tanesinde hava fotoğrafı üzerinde, iki tanesinde ise ortofoto (yoksa uydu fotoğrafı) üzerinde ilk tesis kadastrosu paftası ve uygulama kadastrosu paftasını çakıştırması istenmeli; çakıştırmaların birer tanesinin ada bazında değerlendirme yapmaya elverişli geniş ölçekli olması, diğerinin ise dava konusu taşınmazlar ve çevresini gösterir şekilde daha dar ölçekli olması istenmelidir. Fen bilirkişilerinin haritasında, uygulama kadastrosunda yanlışlık varsa, infazı kabil bir hükme esas olmak üzere doğru sınırların nasıl olması gerektiği de gösterilmelidir. Açıklanan yönteme uygun inceleme ve araştırma yapıldıktan sonra tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmeli; değerlendirme yapılırken uygulama kadastrosunun amacının mülkiyet ihtilaflarını çözmek olmadığı ve mülkiyet uyuşmazlıklarının uygulama kadastrosuna ilişkin davalarda tartışma konusu yapılamayacağı göz önünde bulundurulmalıdır.

Tüm bu hususlar düşünülmeden yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olduğundan hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,22.06.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.