imar-ihya ve zilyetlik yoluyla tapu tescili talep edilen taşlık-çalılık arazinin uzun yargılama ve bozma süreçleri sonrası görevsizlik kararı ile kadastro mahkemesinde incelenmesi.

İmar-ihya ve zilyetlik yoluyla tapu tescili talep edilen taşlık-çalılık arazinin uzun yargılama ve bozma süreçleri sonrası görevsizlik kararı ile Kadastro Mahkemesinde incelenmesi.

Özet: Davacının imar-ihya ve kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği yoluyla bir taşınmazın tescili talebiyle açtığı davanın uzun soluklu yargılamasında, ilk derece mahkemesinin davayı kabul kararları, sırasıyla orman idaresi ve ilgili belediyenin davaya dahil edilmesi gerekliliği ile taşınmaz hakkında kadastro tutanağı düzenlenmiş olması nedeniyle görevsizlik kararı verilmesi gerekliliği gibi farklı gerekçelerle Yargıtay tarafından defalarca bozulmuş; süreç sonunda dosya kadastro mahkemesine gönderilerek, bu mahkemece 1967de taşlık-çalılık olarak tapu dışı bırakılmış, imar-ihyaya muhtaç, imar planı içinde kalan taşınmazın durumu ve davacının aynı yerde daha önce tescil ettirdiği benzer taşınmazları değerlendirme sürecine girilmiştir.

8. Hukuk Dairesi 2025/6093 E. , 2026/4410 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Kadastro Mahkemesi

SAYISI : 2024/96 E., 2025/72 K.

İlk Derece Mahkemesince bozma ilamına uyularak verilen karar davacı ... vekili tarafından duruşma istemli, davalı ... vekili ve davalı ... İdaresi vekili tarafından duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçelerinin ve duruşma isteminin kabulüne karar verildikten sonra 16.06.2026 Salı gününde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Duruşma için tayin edilen günde, temyiz eden davacı ... vekili ile davalı ... vekili geldi. Başka gelen olmadı. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. ... ili Erzin ilçesi Yeşiltepe Mahallesi çalışma alanında 2020 yılında yapılan kadastro sırasında; 9 05... parsel sayılı taşınmaz, 12.843,67 m² yüzölçümlü olarak tarla vasfıyla davalı olduğundan bahisle malik hanesi açık olarak tespit edilmiştir.

Dava konusu taşınmazın bulunduğu yerde dava tarihinden önce orman kadastrosu yapılmamıştır. Genel arazi kadastrosu işlemi 1964 yılında yapılmış, dava konusu yer taşlık-çalılık olarak tapulama harici bırakılmıştır.

2. Davacı ... vekili 25.04.2007 tarihli dava dilekçesinde; sınırlarını bildirdiği ... ilçesi ... köyünde kain 15.000 m² yüzölçümündeki taşınmazın, tapuda kayıtlı olmadığını, imar-ihya ve kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği yoluyla taşınmaz edinme koşullarının müvekkili yararına oluştuğunu ileri sürerek, davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekilleri cevap dilekçelerinde; haksız ve mesnetsiz açılan davanın reddini savunmuşlardır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 29.12.2009 tarihli ve 2007/75 Esas, 2009/357 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne, fen bilirkişi ... ’ın 01.09.2008 tarihli krokisinde (A) harfiyle gösterilen 12.483,86 m² yüzölçümündeki taşınmazın davacı ... adına tapuya tesciline karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, davalı ... vekili tarafından temyiz isteminde bulunulması üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 20. Hukuk Dairesinin 27.06.2010 tarihli ve 2010/17022 Esas, 2011/947 Karar sayılı ilâmıyla " Orman İdaresinin davaya dahil edilmesi, usulüne uygun orman ve imar-ihya ile zilyetlik araştırması yapılması" gereğine değinilerek, İlk Derece Mahkemesi kararı bozulmuştur.

Bozma ilâmına uyularak yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesinin 24.11.2014 tarihli ve 2011/281 Esas, 2014/572 Karar sayılı kararıyla davanın kabulüne, fen ve orman bilirkişinin 04.04.2014 tarihli rapor ve krokisinde (A) harfiyle gösterilen 12.483,86 m² büyüklüğünde bahçe vasfındaki tapusuz taşınmazın ... adına tapuya tesciline karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, davalı ... vekili ile davalı ... İdaresi vekili tarafından temyiz isteminde bulunulması üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 20. Hukuk Dairesinin 07.07.2017 tarihli ve 2015/11550 Esas, 2017/6362 Karar sayılı ilâmıyla "6360 sayılı Kanun uyarınca ... ile ... Büyükşehir Belediye Başkanlığının davaya dahil edilmesi" gereğine değinilerek, İlk Derece Mahkemesi kararı bozulmuştur.

Bozma ilâmına uyularak yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesinin 04.09.2018 tarihli ve 2017/615 Esas, 2018/256 Karar sayılı kararı ile 04.04.2014 tarihli fen ve orman bilirkişileri tarafından hazırlanan rapor ve krokide (A) harfiyle gösterilen 12.483,86 m²lik taşınmazın davacı ... adına tapuya tesciline karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, davalı ... vekili ile davalı ... İdaresi vekili tarafından temyiz isteminde bulunulması üzerine, Dairemizin 13.02.2024 tarihli ve 2021/12133 Esas, 2024/753 Karar sayılı ilâmıyla "Dava konusu taşınmaz hakkında 9 05... parsel numarasıyla kadastro tutanağı düzenlendiği, bu nedenle görevsizlik kararı verilmesi gerektiği" belirtilerek, İlk Derece Mahkemesi kararı bozulmuştur.

Bozma ilâmına uyularak yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesinin 07.05.2024 tarihli ve 2024/72 Esas, 2024/103 Karar sayılı kararı ile görevsizlik karar verilerek dosya Kadastro Mahkemesine gönderilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "9 05... parsel sayılı taşınmazın 1967 yılında yapılan kadastro çalışmaları sırasında çalılık taşlık olarak tespit dışı bırakıldığı, bu hali ile imar-ihyaya muhtaç olduğu, taşınmazın uygulama imar planı dışında kaldığı, 1/5000 ölçekli 11.11.2019 tarihinde kesinleşen nazım imar planı içinde kaldığı, davacı adına aynı yerde 1999/186 Esas sayılı dava sonucunda adına tescil edilen 20.961,16 m² ve ... nolu hükmen oluşan taşınmaz olduğunun anlaşıldığı, 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 14. ve 17. maddeleri uyarınca taşınmazın emek ve masraf sarfı suretiyle imar-ihya işlemlerinin tamamlanarak tarıma elverişli hale getirilmesi ve bu işlemlerin tamamlanmasından sonra kazanmayı sağlayacak zilyetlik süresinin(20 yıl) geçmesinin zorunlu olduğu, dava konusu 9 05... parsel sayılı taşınmazın bulunduğu yerde orman kadastrosu yapılmadığı, en eski memleket haritası, amenajman haritası ve hava fotoğrafları gereğince inceleme yapılması gerektiği, her ne kadar evveli çalılık olsa da dava konusu taşınmazın eğiminin %12'nin altında olduğu ve toprağının muhafaza karakteri taşımadığı, çevresinde de orman bulunmadığı anlaşılmakla 6831 sayılı Orman Kanununa göre orman sayılmayan yerlerden olduğu gibi orman içi açıklık niteliği de taşımadığı; devletin hüküm ve tasarrufu altında olmayıp zilyetlikle kazanılabileceği anlaşılan taşınmazın üzerinde aktarılan tescil davasının açılış tarihi olan 2007 yılına kadar davacının kazanmaya yarar 20 yıllık eklemeli zilyetlik süresinin dolması gerektiği, evveli tespit dışı taşlık ve çalılık olan taşınmazın her ne kadar mahalli bilirkişi ve tanıklar 1970'li yıllarda davacı tarafından soğan-fasülye ekilerek kullanıldığı beyan edilmiş ise de gerçeğin bir görüntüsü olan hava fotoğraflarında 1973 yılında imar-ihyanın tamamlanmadığı, çalılık alanların bulunduğu, imar-ihyanın dosya arasında yer alan hava fotoğrafları ile ziraat ve jeodezi bilirkişi raporları birlikte değerlendirildiğinde 1992-2006 yıllları arasında tamamlandığı, taşınmazın çevresinde hükmen oluştuğu anlaşılan 7880 parsel sayılı taşınmazın bulunduğu, işbu taşınmaza ait hüküm dosyası olan Erzin Asliye Hukuk Mahkemesinin 1997/ 45... /21 Karar sayılı kararın ve dosyanın incelenmesinde dava konusu taşınmazın bulunduğu doğu ve güney yönünü tescil harici olarak okuduğu, yapılan keşif sırasında da taşınmazın güneyi sorulduğunda güneyde kuyu ve çalılık bulunduğu, çalılık olarak tabir edilen yerde halen bir kısmının tarla olarak kullanıldığının beyan edildiği, nitekim davacı tarafından açılan 1999/186 Esas sayılı davada davacıya ait işbu parselden bahsedilmediği, nitekim hava fotoğrafları ile komşu taşınmazlar mukayese edildiğinde dava konusu yerin tespit dışı olarak gösterilen taşınmazlarla benzer nitelikte olduğu, bu durumun çıplak gözle dahi görüldüğü, çevresinde yer alan tapulu arazilerle benzerlik göstermediği, bu hali ile imar-ihyanın 1998 yılından sonra tamamlanmış olabileceği, davacı lehine dava açma tarihi olan 2007 yılına kadar kazanım koşullarının oluşmadığı ve taşınmaz üzerinde bulunan narenciye ağaçlarının davacıya ait olduğu" gerekçesiyle davanın reddine, 9 05... parsel sayılı taşınmazın 12.483,67 m² yüzölçümü ve narenciye-zeytin bahçesi vasfı ile Hazine adına tespiti ile tapuya tesciline, 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 19.maddesi gereğince taşınmaz üzerinde bulunan narenciye ve zeytin ağaçlarının davacı ...'e ait olduğunun tespit tutanağının beyanlar hanesine şerh verilmesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; beyanlar hanesine davacı lehine şerh verilmesine ilişkin hükmün usul ve kanuna aykırı olduğunu ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

Davalı ... İdaresi vekili temyiz dilekçesinde; dava konusu taşınmazın öncesi itibarıyla orman vasfında olduğunu ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; müvekkili lehine zilyetlikle kazanım koşullarının oluştuğunu, verilen kararın hatalı olduğunu ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, dava konusu edilen taşınmazın zilyetlikle edinilebilecek yerlerden olup olmadığına ve davacı şahıs lehine imar- ihya ve zilyetlikle kazanım koşullarının oluşup oluşmadığına ilişkindir.

1.Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, yapılan yargılama ve uyuşmazlık bakımından uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirmesine, uyulan bozma ilâmı doğrultusunda hüküm verildiğine ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) geçici 3. maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428. maddesi ile 439. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerin biri de var olmadığına göre, davalı ... vekili ile davalı ... İdaresi vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davacı ... vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine gelince; İlk Derece Mahkemesince davanın açıldığı 2007 tarihine kadar davacı lehine imar-ihya ve zilyetlikle kazanım koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle yazılı şekilde karar verilmiş ise de, yapılan araştırma hüküm kurmak için yeterli bulunmamaktadır.

Şöyle ki; İlk Derece Mahkemesince dava konusu taşınmazın imar-ihyasının 1998 yılında sonra tamamlanmış olabileceği yönünde kanaat belirtilmiş ise de; bilirkişi tarafından taşınmaz üzerinde 2025 yılı itibarıyla 1 87... yaşında zeytin ağacı bulunduğunun bildirildiği, dolayısıyla zeytin ağaçlarının bulunduğu kısım yönünden İlk Derece Mahkemesi kanaatinin isabetli olmadığı, jeodezi uzmanı tarafından dava konusu taşınmazın hava fotoğraflarındaki gösterimi komşularla birlikte olmadığından ve hava fotoğrafı ölçeği küçük olduğundan denetim sağlanamadığı gibi 07.01.2025 tarihli jeodezi ek raporunda taşınmazın 1992 tarihli hava fotoğrafına göre durumu hakkında; "1973 tarihli hava fotoğrafında kısmen çalılık olarak görülen küçük alanda, çalılıkların kısmen temizlendiği ve toprak işlemesinin sürülmek suretiyle yapıldığının" belirtildiği, aynı bilirkişi tarafından 27.02.2025 tarihinde düzenlenen 2. ek raporda 1992 hava fotoğrafı üzerindeki değerlendirmede bu defa; "1973 tarihli hava fotoğrafında kısmen çalılık olarak görülen küçük alanda, çalılıkların temizlendiği ve toprak işlemesinin sürülmek suretiyle imar-ihyasının yapıldığı ve tarımsal faaliyete başlandığı" ifadelerinin kullanıldığı, ancak her iki tespit arasında çelişki bulunduğu, zira, ilk ek raporda kısmen çalıların temizlendiği ve tarımsal faaliyetin yapıldığından bahsedilmişken, ikinci ek raporda sanki taşınmazın tamamı üzerinde imar-ihya faaliyeti yapıldığı ve tarımsal faaliyete yeni başlandığı gibi bir anlamın ortaya çıktığı, dolayısıyla bu raporların hüküm kurmak için yeterli olmadığı, kaldı ki, 1992 tarihli hava fotoğrafında imar-ihya tamamlanıp zilyetliğin bulunduğu saptanmış olsa da bu tarihten 2007 yılına kadar yine zilyetlikle kazanım için 20 yıllık sürenin dolmayacağı, bu doğrultuda İlk Derece Mahkemesince -Harita Genel Müdürlüğünün sitesinden haricen yapılan araştırmaya göre yöreye ait bulunduğu anlaşılan- 1976 yılı hava fotoğrafının incelettirilerek bu tarih itibarıyla imar-ihya ve zilyetlik durumunun belirlenmesi gerekirken, bu yönde bir araştırma yapılmadığı, yine, keşifte dinlenen mahalli bilirkişilerin davacının 1974 yılında burayı soğan fasulye ekmek suretiyle kullandığını belirttikleri bu hususun da doğru olup olmadığının 1976 tarihli hava fotoğrafının incelenmesiyle tespit edileceği, öte yandan İlk Derece Mahkemesinin gerekçesine dayanak yaptığı bitişik komşu 7880 parselin (yeni 9 05... parsel) kabulle sonuçlanan tescil davasında yapılan 19 95... yılları keşiflerinde; eldeki davada dava konusu olan 9 05... parselin bulunduğu yönle ilgili bir kısmının tarla olarak kullanıldığına yönelik beyanların yer aldığı, İlk Derece Mahkemesince bu beyanlara göre o tarihlerde tarla olarak kullanıldığı anlaşılan bu kısımlarla ilgili imar-ihyanın neden 1998'den sonra tamamlanmış olabileceği sonucuna ulaşıldığının da açıklanmadığı, kaldı ki, dosya arasında bulunan 1992 tarihli hava fotoğrafı çıplak gözle incelendiğinde dahi dava konusu taşınmazın görüntüsünün komşu 7880 parselle benzer bölümler ihtiva ettiği anlaşılmış olup, bu şekilde eksik inceleme ve araştırmaya dayalı olarak karar verilmesi usul ve kanuna aykırılık oluşturduğundan isabetli değildir.

Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince doğru sonuca ulaşılabilmesi için; dava konusu taşınmazın bulunduğu yeri gösteren büyük ölçekli 19 76... hava fotoğrafları dosya arasına getirtilerek, mahallinde yaşlı, tarafsız, yöreyi iyi bilen, davada yararı bulunmayan şahıslar arasından seçilecek yerel bilirkişi ve taraf tanıkları ve önceki bilirkişiler dışında 3 kişilik ziraat bilirkişi kurulu, 3 kişilik jeodezi ve fotogrametri uzmanı bilirkişi aracılığıyla keşif yapılmalı; yapılacak keşifte, yerel bilirkişi ve taraf tanıklarından dava konusu yerin kim tarafından ne zamandan beri ne suretle kullanıldığı, öncesinin ne olduğu, imar-ihyaya konu edilip edilmediği, imar-ihyaya konu edilmiş ise ihyanın hangi tarihte başlayıp ne zaman bitirildiği etraflıca sorulup maddi olaylara dayalı olarak açıklattırılmalı; 3 kişilik uzman ziraat bilirkişi kurulundan taşınmazın niteliği, kullanım durumu, imar-ihya edilip edilmediği hususlarında önceki tarihli ziraat bilirkişi raporunu da irdeler şekilde tarımsal niteliğini bildirir, taşınmazın komşu parsellerle karşılaştırmalı biçimde, toprak yapısını, eğimini, bitki desenini ve zirai durumunu, üzerindeki ağaçların dava tarihi itibariyle sayısı ile birlikte yaşını, üzerinde sürdürülen zilyetlik var ise zilyetliğin şeklini ve süresini bildiren, taşınmazın değişik yönlerden çekilmiş fotoğrafları ile desteklenmiş ayrıntılı rapor alınmalı; 19 76... tarihinde çekilmiş stereoskopik hava fotoğrafları üzerinde jeodezi ve fotogrametri uzmanı bilirkişilere taşınmazın komşularıyla birlikte Netcad benzeri programlarla çakıştırma yapılarak gösterimi sonrası stereoskop aletiyle inceleme yaptırılarak; bu yerin önceki ve şimdiki niteliğinin ne olduğunun, imar-ihyasının ne zaman başlayıp ne zaman tamamlandığının, arazinin ekonomik amacına uygun olarak tarım arazisi niteliğiyle zilyetliğine ne zaman başlanıldığının, zilyetliğin ne şekilde sürdürüldüğünün belirlenmesi istenilmeli, bundan sonra tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmelidir.

İlk Derece Mahkemesince anılan hususlar gözetilmeksizin, eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporlarına dayanılarak yazılı biçimde karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Yukarıda (V.B.1) numaralı bentte yazılı nedenlerle, davalı ... vekili ile davalı ... İdaresi vekilinin temyiz itirazlarının REDDİNE,

Yukarıda (V.B.2) numaralı bentte yazılı nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un geçici 3. maddesi yollaması ile 1086 sayılı Kanun'un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgiliye iadesine,

1086 sayılı Kanun'un 440/I maddesi gereğince Yargıtay ilâmının tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yoluna başvurulabileceğine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,16.06.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.