Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan işyeri metrekare eksikliği iddiasıyla açılan ticari alacak davasında ayıp ihbarı ve teslim kabulü sorumluluğunun değerlendirilmesi.
Özet: Taraflar arasında yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca davacının satın aldığı işyerinin, sözleşmede kararlaştırılan brüt 269 m² yerine brüt 197,15 m² olarak teslim edilmesi nedeniyle uğradığı metrekare eksikliği zararının tazmini talebiyle açılan alacak davasında, davalı taraf, davacının taşınmazı "tam ve eksiksiz şekilde teslim aldığını" belirten tutanakla teslim alarak kabul ettiğini, eksik metrekare iddiasının açık ayıp niteliğinde olduğunu ve davacının Türk Borçlar Kanunu ile Türk Ticaret Kanununda ve sözleşmede belirtilen ayıp ihbar sürelerine uymadığını ileri sürerek davanın reddini talep etmektedir.

T.C.

İSTANBUL
ASLİYE 2.TİCARET MAHKEMESİ
DOSYA NO : 2025/327
KARAR NO : 2026/766
DAVA : ALACAK (Ticari Satımdan Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 07.05.2025
KARAR TARİHİ : 21.09.2026
Yukarıda açık kimliği yazılı taraflar arasında görülen ALACAK davasının mahkememizde yapılan açık yargılaması sonunda:
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA;
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Taraflar arasında ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Pafta, 1541 Ada, 7 Parsel sayısında kayıtlı ... 7.katta yer alan 58 nolu (sözleşmede 54 nolu bağımsız bölüm olarak belirtilmektedir.), işyeri vasıflı bağımsız bölümü davalıdan KDV hariç 638.000,00-USD bedelle 30.09.2021 tarihli "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" ile işyeri satın aldığını, bedelini ödediğini, taşınmazın yaklaşık brüt 269 m2 ve net 203 m2 olması gerekirken, brüt 197,15 m2, net 160,34 m2 olarak teslim edildiğini, metrekaresi (brüt) 2.371,74-USD'den 638.000,00-USD ödendiğini, 71,85 m2 x 2.371,74 = 170.409,51-USD zarara uğradığını belirterek, şimdilik 1.000,00-USD'nin, ödeme tarihinden itibaren işleyecek Merkez Bankasınca USD mevduatına uygulanan en yüksek mevduat faizi ile birlikte davalıdan tahsilini karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP:
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacı tarafın dava konusu edilen taşınmazı 24.03.2023 tarihinde yazılı tutanakla beraber teslim alarak kabul ettiğini, teslim ve kabul tutanağından açıkça görüleceği üzere davacının taşınmazı "tam ve eksiksiz şekilde teslim aldığımı kabul ve beyan ederim." ifadesiyle kabul ettiğini, teslimden 2 yıl sonra eksik metrekare iddiasıyla huzurdaki davayı açtığını, sözleşmenin 7. maddesinde teslime dair düzenlemeler yer aldığını, madde 7.1'e göre, inşa edilen ofis sözleşmede belirtilen şartlara ve teknik şartnameye uygun olarak yapılıp tamamlandığı kontrol edildikten sonra uygun olması halinde taraflar arasında karşılıklı olarak hazırlanacak yazılı bir tutanakla teslim alınacağını, madde 7.2'ye göre herhangi bir eksiklik olması halinde tutanakta belirtileceğini, madde 7.3'e göre teslim edilen yerin sözleşmeye ve eklerine uygun olarak yapıldığı satıcı/arsa maliki ile alıcı tarafından tutanak altına alınmış olması halinde satıcı teslimle ilgili olarak sözleşme ile yüklendiği tüm yükümlülüklerini yerine getirmiş olacağını, madde 7.4'e göre alıcı ve satıcının ofisi 7.1 uyarınca birlikte kontrol etmesi sonucunda atölyenin sözleşmeye uygun olarak tamamlanmadığı ve söz konusu eksikliklerin alıcının atölyenin amacına uygun olarak kullanmasına engel teşkil edeceği taraflarca tespit edilmiş ise alıcı ofisi teslim almaktan imtina hakkına da sahip olduğu, madde 7.7'ye göre alıcı ofisi fiilen teslim aldığı tarihten itibaren 30 gün içinde yazılı olarak ihbar etmediği açık ayıplardan dolayı satıcının ne isim altında olursa olsun hiçbir sorumluluğu bulunmadığını, bu nedenle davalıya hiçbir sorumluluk yüklenemeyeceğini, davacının eksik metrekare iddiasının -kabul anlamına gelmemekle beraber- ayıp mahiyetinde olup yerleşik içtihatlar uyarınca da eksik metrekarenin açık ayıp olarak kabul edildiğini (Emsal; Yargıtay 11. H.D. 16.12.2023 tarih ... E. ... K. İle Ankara BAM 22. H.D. ... E.- ... K.), tacir olan tarafların TTK ve TBK'nın genel hükümlerine tabi olduğunu, davacının TBK md 223, TTK md 18/3 ve TTK md 23/1-c uyarınca ihbarda bulunma yükümlülüğü bulunduğunu ve ihbarda bulunulmadığını, TBK 223. maddeye göre alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, satılanı kabul etmiş sayıldığını, zira Türk Ticaret Kanunu'nun 23/c maddesine göre; malın ayıplı olduğu teslim sırasında açıkça belli ise alıcının iki gün içinde durumu satıcıya ihbar etmesi gerektiğini, açıkça belli değilse alıcı malı teslim aldıktan sonra sekiz gün içinde incelemek veya incelettirmekle ve bu inceleme sonucunda malın ayıplı olduğu ortaya çıkarsa, haklarını korumak için durumu bu süre içinde satıcıya TTK md 18/3.maddesi gereğince ihbarla yükümlü olduğunu (Emsal Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin ... E. ... K.), davacının ayıp ihbarıyla ilgili tanık dinletmesinin de mümkün olmadığını (Emsal; YHGK ...E.- ...K - YHGK... E. ... K. - YHGK ... E.- ... K. - İstanbul BAM 14. HD...E.- ...K.... - İstanbul BAM 12. HD...E....K 08.01.2025) belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRMESİ VE HUKUKİ NİTELENDİRME:
Dava; taraflar arasında imzalanan 30.09.2021 tarihli "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" ile davacının satın aldığı işyerinin sözleşmede belirtilen m2'den küçük olması nedeniyle m2 bazında fazladan ödenmiş bulunan bedelin tahsili istemine ilişkin alacak davasıdır.
Taraflar arasında ticari ilişkinin varlığı ve taşınmazın teslim edilmiş olduğu tartışma konusu değildir.
Çözümlenmesi gereken sorun, dava konusu taşınmazdaki (varsa) ayıbın niteliği, ticari satım ilişkisinde tarafların sözleşme ve TBK ile TTK hükümleri karşısında sorumlulukları, davacının alacak talebinde bulunma hakkının bulunup bulunmadığı var ise miktarının ne olduğu noktasında toplanmaktadır.
Tarafların iddia ve savunmaları, dosyaya sundukları deliller, icra dosyası ile tüm dosya kapsamı ile beraber alınan bilirkişi raporları ve yapılan yargılama sonunda;
Taraf defterleri üzerinde inceleme yapmaya ihtiyaç bulunduğundan ve bu iş uzmanlık gerektirdiğinden, bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır.
Mahkememizce alınan 14.08.2026 tarihli bilirkişi heyet raporunda özetle:
Davacının eksik teslim iddiasının kabulü halinde net m2 üzerinden fazla ödenen tutarın 638.000 - 503.924.56 = 134.075,43 USD (KDV hariç), brüt m2 üzerinden fazla ödenen tutarın 638.000 - 467.590,51 = 170.409,49 USD (KDV hariç) olduğu, tapu tarihi 22.01.2025 ile dava tarihi 07.05.2025 arasındaki faiz hesabının ise net m2 hesabına göre 1.858,69.-USD, brüt m2 hesabına göre 72.771,88 USD olduğu, Satıcının ayıptan doğan sorumluluk hükümlerine göre sorumluluk şartlarının somut olayda gerçekleştiğine kanaat getirilmesi ihtimalinde, alıcı davacı şirketin, TBK m.244/f.1 çerçevesinde tazminat talep edebileceği; Satıcının ayıptan doğan sorumluluk şartlarının gerçekleşmediğine kaanaat getirilmesi ihtimalinde, davacı şirketin, TBK m.244 hükmüne göre tazminat talep edemeyeceği; Takdir Mahkemeye ait olmak üzere, davacının muayene ve ihbar külfetini yerine getirmesi gerekmeksizin genel hükümlere (TBK m.112) göre tazminat talep edebileceğine kanaat getirilmesi ihtimalinde davacının, satış sözleşmesinin ayıplı ifa edildiği, davalının kusurlu olduğu (kusur karinesini çürütemediği), bu sebeple zarara uğradığı, zararla sözleşmeye aykırı davranış arasında uygun illiyet bağının bulunduğuna kanaat getirilmesi ihtimalinde, davalıdan müspet zararının tazminini talep edebileceği yönünde görüş bildirilmiştir.
Davacı ... ile arasında tarihsiz "DÜZENLEME ŞEKLİNDE GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ" imzalanmıştır. Sözleşme noterden resmi şekilde değil de adi yazılı sözleşme şeklinde kurulmuştur.
24.03.2023 tarihli "BAĞIMSIZ BÖLÜM TESLİM TUTANAĞI" ile İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah. 243DS1B Pafta, 1541 Ada, 7 Parsel sayısında kayıtlı ... 7.Katta yer alan, atölye (işyeri) niteliğindeki 58 no'lu bağımsız bölümü (30.09.2021 tarihinde karşılıklı olarak imzalanan “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi”nde 54 numara ile belirtilen bağımsız bölüm) davacı ...'ya teslim edilmiş ve tapuda ...'nın tek ortağı ve temsilcisi olduğu diğer davacı şirket adına 22.01.2025 tarihinde tescil edilmiştir.
Sözleşme ve eklerine göre satışa konu bağımsız bölüm no 54 iken tapudaki bağımsız bölüm no 58'dir vedava konusu taşınmazın (54) sözleşmeye göre brüt 269 m2 ve net 203 m2 olması gerekirken, teslim edilen taşınmazın (58) brüt 197,15 m2, net 160,34 m2 olduğu bilirkişi raporu ile de sabittir.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri;
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706.maddesi gereğince: Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Bu nedenle Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinin resmi şekilde yapılması geçerlilik koşulu olup adi yazılı şekilde yapıldığı takdirde geçersizdir. Benzer şekilde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237/2.maddesine göre de; Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Dava konusu Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi de resmi şekilde yapılmadığından yani adi yazılı şekilde yapıldığından geçersizdir.
Taşınmazın Ayıplı Olması;
Dava konusu "DÜZENLEME ŞEKLİNDE GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ" resmi şekilde değil de adi yazılı sözleşme şeklinde kurulduğundan geçersiz olsa da taraflar karşılıklı olarak edimlerini yerine getirmişlerdir. Taraflarca da sözleşmenin şekil yönünden geçersiz olduğu iddia edilmediğinden ayıp iddiaları ve tazminat talebi yönünden sözleşme hükümlerine başvurmanın adaletli ve hakkaniyete uygun olacağı düşünülmüştür.
Davacı taraf davalıya taşınmaz için 638.000,00-USD ödemiş, davalı ise 24.03.2023 tarihli "BAĞIMSIZ BÖLÜM TESLİM TUTANAĞI" ile sözleşmeye konu (54) nolu bağımsız bölüm yerine (58) nolu bağımsız bölümü teslim almış ve bu durumu sorgulamamış, şüphelenmemiştir. Her iki taşınmaz arasındaki m2 farkı brüt olarak % 37, nette % 22 daha küçüktür. Cevap dilekçesinde atıf yapılan yargıtay kararından da anlaşılacağı üzere (Emsal; Yargıtay 11. H.D. 16.12.2023 tarih ... E. ... K. İle Ankara BAM 22. H.D. ... E.- ... K.), satılan taşınmazların vaad edilenden daha küçük olması açık ayıp niteliğindedir.
TBK.nun 244/2.maddesi gereğince; "Satılan taşınmaz, resmî bir ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmış olan yüzölçümü tutarını içermiyorsa satıcı, özellikle üstlenmiş olmadıkça tazminat ile yükümlü değildir."
Taraflar tacir olup aralarındaki satış sözleşmelerinde uygulanacak olan 6102 sayılı TTK'nin 23.maddesi gereğince; "Bu maddedeki özel hükümler saklı kalmak şartıyla, tacirler arasındaki satış ve mal değişimlerinde de Türk Borçlar Kanununun satış sözleşmesi ile mal değişim sözleşmesine ilişkin hükümleri uygulanır
...
c) Malın ayıplı olduğu teslim sırasında açıkça belli ise alıcı iki gün içinde durumu satıcıya ihbar etmelidir. Açıkça belli değilse alıcı malı teslim aldıktan sonra sekiz gün içinde incelemek veya incelettirmekle ve bu inceleme sonucunda malın ayıplı olduğu ortaya çıkarsa, haklarını korumak için durumu bu süre içinde satıcıya ihbarla yükümlüdür. Diğer durumlarda, Türk Borçlar Kanununun 223 üncü maddesinin ikinci fıkrası uygulanır."
TBK.nun 223.maddesi gereğince; "Alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satılanda satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse, bunu uygun bir süre içinde ona bildirmek zorundadır.
Alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp bulunması hâlinde, bu hüküm uygulanmaz. Bu tür bir ayıbın bulunduğu sonradan anlaşılırsa, hemen satıcıya bildirilmelidir; bildirilmezse satılan bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır."
Sözleşmenin 7.1.maddesi gereğince; "SATICI/ARSA MALİKİ, PROJE inşaatının ...TESLİMİ tamamlanmasını müteakip ALICI'yı SANAYİ RUHSATLI ÜRETİM YERİ/İŞYERİ/OFİS'i teslim alması için yazılı olarak davet edecektir. ALICI, SATICI/ARSA MALİKİ tarafından davet edildiği tarihten itibaren en geç 15 (on beş) gün içinde bizzat veya SATICI/ARSA MALİKİ'ne yazılı olarak bildireceği bir vekil aracılığıyla SATICI/ARSA MALİKİ'nin SANAYİ RUHSATLI ÜRETİM YERİ/İŞYERİ/OFİS'i teslimi konusundaki yetkilisinden, SANAYİ RUHSATLI ÜRETİM YERİ/İŞYERİ/OFİS'i SÖZLEŞME'de belirtilen şartlara ve TEKNİK ŞARTNAME'ye uygun olarak yapılıp tamamlandığını kontrol ettikten sonra uygun olması halinde TARAFLAR arasında karşılıklı olarak hazırlanacak yazılı bir tutanakla SANAYİ RUHSATLI ÜRETİM YERİ/İŞYERİ/OFİS'i teslim alacaktır."
Sözleşmenin 7.4.maddesi gereğince; "ALICI ve SATICI'nın, SANAYİ RUHSATLI ÜRETİM YERİ/İŞYERİ/OFİS'i 7.1. Madde uyarınca birlikte kontrol etmesi sonucunda SANAYİ RUHSATLI ÜRETİM YERİ/İŞYERİ/OFİS'i SÖZLEŞME'ye uygun olarak tamamlanmadığı ve söz konusu bu eksikliklerin ALICI'nın SANAYİ RUHSATLI ÜRETİM YERİ/İŞYERİ/OFİS'i amacına uygun olarak kullanmasına engel teşkil edeceği taraflarca tespit edilmiş ise ALICI, SANAYİ RUHSATLI ÜRETİM YERİ/İŞYERİ/OFİS'i teslim almaktan imtina etme hakkına sahiptir. Bu durumda SATICI/ARSA MALİKİ, bu eksiklikleri en kısa zamanda tamamlayacak ve ALICI'yı, SANAYİ RUHSATLI ÜRETİM YERİ/İŞYERİ/OFİS'i yeniden kontrol etmesi ve teslim alması için davet edecektir. Söz konusu bu eksikliklerin hala tamamlanmamış olması halinde ALICI, SÖZLEŞME'den ve Yasadan doğan haklarını kullanmakta da serbest olacaktır."
Sözleşmenin 7.7.maddesi gereğince; "SANAYİ RUHSATLI ÜRETİM YERİ/İŞYERİ/OFİS'in teslimi ile birlikte Türk Borçlar Kanunu anlamında hasar ve yarar ALICI'ya geçer. ALICI'nın SANAYİ RUHSATLI ÜRETİM YERİ/İŞYERİ/OFİS'i fiilen teslim aldığı tarihten itibaren 30 (otuz) gün içerisinde yazılı olarak ihbar etmediği açık ayıplardan dolayı SATICI/ARSA MALİKİ'nın ne isim altında olursa olsun hiçbir sorumluluğu yoktur. ALICI'nın yazılı olarak ihbar ettiği ayıpların giderildiği hususunun tutanak altına alınması ile SATICI, ayıptan kurtulmuş olacaktır. Bununla birlikte SANAYİ RUHSATLI ÜRETİM YERİ/İŞYERİ/OFİS'in teslime hazır hale getirilmesinden itibaren bir ay içerisinde ALICI, SATICIZARSA MALİKİ'ne müracaat ederek SANAYİ RUHSATLI ÜRETİM YERİ/İŞYERİ/OFİS'i teslim almasa bile hasar ve yararın kendisine geçtiğini şimdiden kabul ve taahhüt eder. Süresinde bildirilmeyen ayıplardan SATICI/ARSA MALİKİ sorumlu olmayacaktır."
Davacı ... 24.03.2023 tarihli "BAĞIMSIZ BÖLÜM TESLİM TUTANAĞI" ile İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah. ... Pafta, 1541 Ada, 7 Parsel sayısında kayıtlı ... 7.Katta yer alan, atölye (işyeri) niteliğindeki 58 no'lu bağımsız bölümü (30.09.2021 tarihinde karşılıklı olarak imzalanan “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi”nde 54 numara ile belirtilen bağımsız bölüm) teslim almış, tapuda ...'nın tek ortağı ve temsilcisi olduğu diğer davacı şirket adına 22.01.2025 tarihinde kayıt ve tescil edilmiştir.
6102 sayılı Türk Ticaret Kanununun "Tacir Olmanın Hükümleri" başlıklı 18.maddesi gereğince her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir.
Tacirler arasında, diğer tarafı temerrüde düşürmeye, sözleşmeyi feshe, sözleşmeden dönmeye ilişkin ihbarlar veya ihtarlar noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla, telgrafla veya güvenli elektronik imza kullanılarak kayıtlı elektronik posta sistemi ile yapılır. Davacı taraf davalı şirkete yasada belirtilen usuller çerçevesinde ihbarda bulunmamıştır. Teslim tutanağı 24.03.2023 tarihinde imzalanmış ve dava 2 yıldan fazla bir zaman geçtikten sonra 07.05.2025 tarihinde açılmıştır. Kaldı ki en son taşınmaz 22.01.2025 tarihinde tapuya kayıt ve tescil edilmiş, dava yine yukarıda belirtilen yasal ve sözleşmesel süreler geçtikten 3,5 ay geçtikten sonra açılmıştır. Böylece davacı taraf söz konusu taşınmazı ayıplı hali ile kabul etmiş sayılacağından davanın reddine karar vermek gerekmiş olup aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
H Ü K Ü M : Yukarıda açıklanan gerekçelerle;
Davanın REDDİNE,
1-Alınması gerekli 732,00-TL karar ve ilam harcının, peşin alınan 660,62-TL harçtan mahsubu ile eksik alınan 71,38-TL harcın DAVACILARDAN ALINARAK HAZİNEYE İRAT KAYDINA,
2-Davalı vekille temsil olunduğundan yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap ve takdir olunan 38.683,40-TL vekalet ücretinin DAVACILARDAN TAHSİLİ İLE DAVALIYA VERİLMESİNE,
3-Davacılar tarafça yapılan yargılama giderinin KENDİ ÜZERLERİNDE BIRAKILMASINA,
4-Davalı tarafın sarf ettiği yargılama gideri bulunmadığından BU HUSUSTA DEĞERLENDİRMEYE YER OLMADIĞINA,
5-Dava şartı arabuluculuk sürecinde Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 4.700,00-TL arabuluculuk ücretinin, davada haksız çıkan davacılardan alınarak 6183 sayılı Kanuna göre tahsili ile hazineye irat kaydına,
6-Taraflarca yatırılan avansın kullanılmayan kısmının, KARAR KESİNLEŞTİĞİNDE İLGİLİ TARAFA İADESİNE,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, HMK.nun 345.maddesi gereğince, gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 hafta içinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ilgili hukuk dairesinde İstinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.21/09/2026
KATİP - HAKİM -
e-imzalıdır ¸e-imzalıdır