satış vaadi sözleşmesiyle devri taahhüt edilen dairenin tapu tescili ve üzerindeki banka ipoteğinin fekki talebinde, bankanın taşınmaz üzerindeki özen yükümlülüğü.

Satış vaadi sözleşmesiyle devri taahhüt edilen dairenin tapu tescili ve üzerindeki banka ipoteğinin fekki talebinde, bankanın taşınmaz üzerindeki özen yükümlülüğü.

Özet: Davacı, davalı şirketten satış vaadi sözleşmesiyle daire satın alıp bedelini ödemesine rağmen, şirketin tapu devrini yapmayarak taşınmaz üzerine davacının bilgisi dışında banka lehine ipotek tesis etmesi üzerine, tapu tescili ve ipoteğin fekki istemiyle dava açmıştır; ilk derece mahkemesi, davalı şirketin edimini ayıplı ifa ettiğini ve davalı bankanın ipotek tesis ederken gerekli araştırma ile özeni göstermediğini belirterek, davacının tapu iptali, tescil ve ipoteğin fekki taleplerini kabul etmiştir.

7. Hukuk Dairesi 2025/5140 E. , 2026/1343 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2024/386 E., 2025/102 K.

Mahkeme kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli, davalı ... San. ve Tic. A.Ş. vekili tarafından duruşmasız temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 10.03.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde temyiz eden davacı vekilleri Avukat ... ve Avukat ...... ile karşı taraftan davalı ... San. ve Tic. A.Ş. vekili Avukat ... ve davalı ... Bankası A.Ş. vekili Avukat ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı ve davalı...A.Ş. arasında, 03.01.2015 tarihli satış vaadi sözleşmesinin bulunduğunu, sözleşme uyarınca 876.316,00 TL bedelle, İstanbul ili, ... ilçesi, ... İstanbul projesinde yer alan, B blok, 18 numaralı dairenin davacıya satıldığı, davacı tarafından sözleşmenin yüklediği tüm yükümlülüklerin ödeme planına bağlı kalarak yerine getirildiğini, davalı firmanın dava konusu taşınmazı takyidatlardan ari olarak davacıya tapuda devir ve tescilini en geç 31.05.2017 tarihine kadar yapması gerekirken davalı firma tarafından taşınmazın tapuda devir ve tescil edilmediğini, davalı...A.Ş. tarafından sözleşmeye konu bağımsız bölüm üzerinde, satış sözleşmesinin imza tarihinden sonra davacının bilgisi ve onayı dışında 21.12.2016 tarihinde, diğer davalı Türkiye ... Bankası A.Ş. lehine 30.000.000,00 TL değerinde 1. derece ipotek tesis edildiğini belirterek dava konusu taşınmaz üzerindeki haksız ipotek ve hacizlerin, bedelsiz terkini ve fekki ile dava konusu taşınmazın davacı adına tapuda tesciline, tescilin mümkün olmaması halinde davalı...A.Ş.'den tüm talep edilebilir hak ve alacaklar saklı kalmak kaydıyla, taşınmazın rayiç değerinin ödeme tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte tahsiline (rayiç değer belirsiz olduğundan şimdilik 876.316,00 TL) karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı...A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; Şirket tarafından taşınmazın sözleşmeye uygun inşa edilip davacıya 22.07.2017 tarihinde teslim edildiğini, davacı tarafından tapuda devir işlemlerinin yapılması için gerekli vekaletnamelerin verilmediğini, devir için resmi merasime gelinmediğini, tapuda devrin imkansız hale getirildiğini, inşaat finansmanı için banka kredisinin kullanılmasının ve taşınmazlar üzerinde ipotek tesisinin olağan bir ticari uygulama olduğunu, sözleşmenin imzalanması sırasında davacı tarafından bankadan kredi kullanıldığını, sözleşmenin 19. maddesi uyarınca banka kredisinin tamamlanması ile Şirketin devir borcunun muaccel olacağını ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

2. Davalı ... Bankası A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; ipoteğin fekki davalarında Asliye Hukuk Mahkemesinin görevli olduğunu, davanın görevsizlik nedeni ile usulden reddi gerektiğini, ipoteğin fekki yönünden harcın tamamlanması gerektiğini, bankanın iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu, davalı Şirket ile akdedilen kredi sözleşmesi uyarınca ipotek tesis edildiğini, tapunun ayrıntılı olarak incelendiğini, ekspertiz raporu hazırlandığını ve tapuda şerhlerin bulunmadığının belirlendiğini, tapuda şerh bulunmadığından tapuya güvenerek taşınmazın teminat olarak alındığını, davacının taşınmaza satış vaadi şerhini koymaması hususunda kusurlu olduğunu, davalı Şirketin bilançolarından davacı ile satış vaadi sözleşmesinin imzalandığının anlaşılmasının mümkün olmadığını ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 10.11.2021 tarihli kararı ile davacı tarafından taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gereğince üzerine düşen edimlerin yerine getirildiği, ancak davalı...tarafından edimlerinin ayıplı şekilde yerine getirildiği, davacının tapu iptali ve tescil talebinde haklı olduğu; ipoteğin fekki talebi yönünden ipotek koyan bankanın, teminata konu edilen taşınmazın mevcut durumunu bilmediği, kat irtifaklı yer üzerindeki binalardan habersiz olduğu ve bu binaların mesken olarak kullanıldığından bilgisi olmadığının düşünülemeyeceği, davalı Bankanın satıcı ... Sanayi ve Ticaret A.Ş.'ye kredi verirken ipotek kurulacak taşınmazı araştırma ve değerlendirme, risk analizi oluşturma, değer tespiti yapma ve bu taşınmazlar üzerinde eksper incelemesi yaptırması yükümlülüğünün bulunduğu, Banka tarafından üzerine düşen araştırmaların ve eksper incelemesinin yaptırılmadığı, ipotek koyulan taşınmaza ilişkin olarak ticari defter incelemesinin yapılmadığı, gerekli dikkate ve özenin gösterilmediği gerekçeleriyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin 10.11.2021 tarihli kararına karşı süresi içinde davalılar vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 01.06.2022 tarihli ve 2022/952 Esas, 2023/1316 Karar sayılı kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin 01.06.2022 tarihli ve 2022/952 Esas, 2023/1316 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde davalılar vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.

2. Dairemizin 27.02.2024 tarihli ve 2022/6383 Esas, 2024/1159 Karar sayılı kararıyla davalı...A.Ş. vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. Davalı ... Bankası A.Ş.vekilinin temyiz itirazlarına gelince, ipoteğin fekki talebi yönünden davanın reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine, dava konusu 34 00... parselde kayıtlı B Blok 18 numaralı taşınmazın malik davalı ... Sanayi ve Ticaret A.Ş. adına olan tapusunun iptali ile davacı adına tesciline, davalı Türkiye ... Bankası A.Ş. aleyhine ikame edilen davanın reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili; davalı Bankanın kötüniyetli olduğu, davalı...Yapının ticari defterlerinin inceleme yükümlülüğünün yerine getirilmediğini, benzer mahiyetteki dosyalarda davalı Banka kötüniyetli kabul edilip ipotekler terkin edilirken bu dosyada ipoteğin terkin edilmemesinin hatalı olduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı...A.Ş. vekili özetle; taşınmazın sözleşme hükümlerine uygun olarak inşa edildiğini, davacıya teslim edildiğini, davacı tarafından taşınmazın devri için gerekli vekaletnamenin verilmediğini, devir işlemi için resmi merasime katılmadığından tapuda işlem yapılamadığını, inşaat finansmanı için banka kredisinin kullanılmasının ve taşınmazlar üzerinde ipotek tesisinin olağan bir ticari uygulama olduğunu, sözleşmenin imzalanması sırasında davacı tarafından banka kredisi kullanıldığını, sözleşmenin 19. maddesi uyarınca banka kredisinin tamamlanması ile Şirketin devir borcunun muaccel olacağını, Covid-19 pandemisinin mücbir sebep teşkil ettiğini, teslim borcunun askıda olduğunu, bilirkişi raporunda taşınmazın değerinin yüksek hesaplandığını, buna göre hesaplanan harç ve vekalet ücretinin de fazla hesaplandığını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali ve tescil ile ipoteğin kaldırılması istemine ilişkindir.

Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davalı ... San. ve Tic. A.Ş. vekilinin ve davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Yargıtay duruşma vekâlet ücreti 40.000,00 TL'nin davacıdan alınarak davalı ... A.Ş.’ye verilmesine, Yargıtay duruşma vekâlet ücreti 40.000,00 TL'nin davacıdan alınarak davalı ... San. ve Tic. A.Ş.’ye verilmesine, Yargıtay duruşma vekâlet ücreti 40.000,00 TL'nin ... San. ve Tic. A.Ş.’den alınarak davacıya verilmesine,

Davacı tüketici harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına, aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden davalı ... San. ve Tic. A.Ş.'ye yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

10.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.