7. Hukuk Dairesinin, aynen taksimi mümkün olmayan taşınmazdaki ortaklığın giderilmesi davasında muhdesatın değerlemesi, imar mevzuatına aykırılığı ve yıkım kararının satış bedelinin paydaşlara dağıtımına etkisi üzerine temyiz incelemesi.
Özet: Bir sulh hukuk mahkemesinin, paylı mülkiyete konu taşınmazın aynen taksiminin mümkün olmaması üzerine satış suretiyle ortaklığın giderilmesine ve satış bedelinin belirlenen yüzde 29,86lık kısmının bir kooperatife ödenmesine ilişkin kararı, taraf teşekkülünde eksiklik, bilirkişi raporunun yüzeyselliği ve emsal araştırması içermemesi ile kaçak ve yıkım kararı olan bir bina için yapılan değer tespitinin hakkaniyete aykırı olduğu iddialarıyla temyiz edilmiş olup, temyiz incelemesi paydaşlığın giderilmesi davalarındaki muhdesatın arzla birlikte satışında değer tespitine ilişkin hukuki esaslar çerçevesinde devam etmektedir.
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2012/1133 E., 2015/350 K.Mahkemece verilen karar davalılardan ... Prim Yapı Kooperatifi vekili ve katılma yoluyla davalılardan ... vekili tarafında temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, davalılardan ... Prim Yapı Kooperatifi vekilinin temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; dava konusu ...Mahallesi, 217 19... parsel sayılı taşınmazın taraflar arasında paylı bulunduğunu, taşınmazın aynen taksiminin mümkün olmadığını beyanla, ortaklığın satış sureti ile giderilmesine karar verilmesini talep etmiştir.II. CEVAP1. Davalı ... ve ... vekilleri cevap dilekçelerinde özetle; taşınmazda taksimin mümkün olmadığını, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesini talep etmişler.2. Duruşmaya katılan bir kısım davalılar ortaklığın giderilmesini talep etmişlerdir. III. MAHKEME KARARIMahkemenin başlıkta tarih ve sayısı belirtilen kararında özetle; dava konusu taşınmazda keşif yapıldığı, bilirkişilerce taşınmazın ivaz ilavesi sureti ile dâhi taksiminin mümkün olmadığı yönünde rapor tanzim edildiği gerekçesiyle dava konusu taşınmazdaki ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar vermiştir.IV. TEMYİZA. Temyiz Sebepleri1. Davalı .... Çiğli Prim Yapı Kooperatifi vekili temyiz dilekçesinde;a. Taraf teşkili sağlanmadan karar verildiğini, b. Karara esas alınan bilirkişi raporunun eksik hazırlandığını, emsal araştırması yapılmadığını, raporun yüzeysel hazırlandığını ve gerçeklere uymadığını ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir. 2. Davalının temyizine, katılma yoluyla temyiz talebinde bulunan davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; a. Dava konusu taşınmaz üzerinde yer alan yapının imar mevzuatına aykırı olduğunu, inşaatın yarım bırakıldığını, binanın çürüdüğünü, ayrıca Çiğli Belediye Encümeninin 2009 tarihli kararı ile kaçak yapının yıkımına karar verildiğini,b. Yıkımına karar verilen bir bina için ihale bedelinin % 29,86'sı oranında ödeme yapılmasının hakkaniyete aykırı olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir. B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdî mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.Paydaşlığın (ortaklığın) satış yoluyla giderilmesi hâlinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç vs. gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara (ortaklara) ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa, bu değer artışının miktarının belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik (%...) oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oran esas alınarak yapılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara (ortaklara) dağıtılır. Somut olaya gelince; Mahkemece taşınmaz başında keşif yapılarak bilirkişi raporu alınmıştır. Raporda, hissedar sayısı, hisse oranları ve imar mevzuatı hükümlerine göre taşınmazda aynen taksimin mümkün olmadığı belirtilerek, dava konusu arsa nitelikli taşınmaz ve üzerindeki binanın değeri tespit edilmiş ve sonuçta binanın tüm değere oranının % 29,86 olduğu tespiti yapılmıştır. Mahkemece rapor doğrultusunda davanın kabulü ile ortaklığın satış suretiyle giderilmesine, satış bedelinin % 29,86'lık kısmının davalılardan... Yapı Kooperatifine ödenmesine, diğer bedelin paydaşlara payları oranında dağıtılmasına karar verilmiştir. Kararı davalılardan ...Yapı Kooperatifi vekili süresinde temyiz etmiş, davalılardan ... vekili ise davalı ... Yapı Kooperatifinin temyizine katılma yoluyla temyiz talebinde bulunmuştur.1. Davalı ... vekilinin katılma yoluyla temyizi yönünden yapılan incelemede; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 366. maddesi atfıyla 348. maddesinde, temyiz dilekçesi kendisine tebliğ edilen tarafın, başvurma hakkı bulunmasa veya başvuru süresini geçirmiş olsa bile, vereceği cevap dilekçesi ile temyiz yoluna başvurabileceği düzenlenmiştir. Ancak katılma yolu ile temyiz için, usule uygun temyiz hakkı gerekmekte olup somut olayda; davacı taraf kararı temyiz etmemiş, davalılardan ...Yapı Kooperatifi vekili kararı temyiz etmiş, davalı ... vekili ise davalının yaptığı temyize katılma yoluyla temyiz talebinde bulunmuştur. Katılma yolu ile temyiz, karşı tarafa tanınmış bir hak olduğundan, bir davalının süresinde yaptığı temyiz başvurusuna, diğer davalının katılma yolu ile temyize gelmesi mümkün değildir. Bu nedenle davalı ... vekilinin katılma yoluyla temyiz dilekçesinin reddine karar verilmiştir. 2. Davalı ... Yapı Kooperatifi vekilinin temyizi yönünden yapılan incelemede;Mahkemece bu davalının muhdesat iddiası gözetilerek keşif yapılmış ve bilirkişiler tarafından muhdesat oranı tespit edilmişse de; bilirkişi raporunun denetime elverişli olduğu söylenemez. Bunun yanında, dosya kapsamında ...Belediyesi Encümeninin 08.12.2009 tarih ve 2009/635 sayılı kararı ile taşınmaz üzerindeki yapının yıkımına ilişkin karar alındığı görülmüştür. Kural olarak, imar mevzuatına aykırı yapılmış ve hakkında yıkım kararı alınmış yapının taşınmaza bir değer katacağı söylenemez. O hâlde; öncelikle yukarıda anılan encümen kararı uyarınca, encümen kararının hâlen yürürlükte olup olmadığı, iptali hakkında bir karar alınıp alınmadığı, yahut, yapı kayıt belgesi alınıp alınmadığı araştırılarak, kararın hâlen mer'i olduğunun anlaşılması hâlinde bu kez bilirkişilerden denetime elverişli ek rapor alınmak suretiyle muhdesat oranı belirlenmesi gerekirken, eksik araştırma ile hüküm kurulması doğru görülmemiş bu nedenle hükmün bozulmasına karar verilmiştir. V. KARARAçıklanan sebeplerle; 1. Davalı ... vekilinin katılma yoluyla temyiz dilekçesinin REDDİNE,2. Davalı ... Yapı Kooperatifi vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle, temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine, Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,Karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,09.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.