kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz tescili davasında, arsa vasfı, bilirkişi raporları ve emsal değerlere ilişkin istinaf itirazlarının temyiz incelemesi.

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz tescili davasında, arsa vasfı, bilirkişi raporları ve emsal değerlere ilişkin istinaf itirazlarının temyiz incelemesi.

Özet: Sakarya 2. Organize Sanayi Bölgesinin açtığı kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın tescili davasında, ilk derece mahkemesince bedel tespiti ve tescil kararı verilmiş; bu karara karşı hem idare (bedelin yüksekliğini ve taşınmazın tarla vasfında olduğunu iddia ederek) hem de malikler (bedelin düşüklüğünü, bilirkişi raporlarındaki eksiklik ve hataları ileri sürerek) istinaf yoluna başvurmuş, ancak bölge adliye mahkemesi her iki istinaf başvurusunu da esastan reddederek ilk derece kararını onamış, bunun üzerine taraflarca bölge adliye mahkemesi kararı temyiz edilmiştir.

5. Hukuk Dairesi 2025/15024 E. , 2026/1956 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/1227 Esas, 2025/1653 Karar

KARAR : Esastan ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/232 Esas, 2023/147 Karar

Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın Sakarya 2. Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği

adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; Sakarya ili, ... ilçesi, ... köyü 947 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın Sakarya 2. Organize Sanayi Bölgesi adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalılar ... vd. vekili cevap dilekçesinde özetle; davaya konu taşınmazın Sakarya Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanan imar planına göre lojistik depolama alanı olarak kabul edildiğini, bu nedenle köy niteliğinden çıkarılarak mahalle niteliği kazandığını, taşınmazın bulunduğu alana her türlü belediye hizmetinin verildiğini, taşınmazın tarla niteliğinde değil de arsa niteliğinde olduğunu beyan ederek dava konusu taşınmazın arsa olarak belirlenecek gerçek değerinin tespiti ile müvekkillerine hisseleri oranında ödenmesine, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin karşı taraf üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2.Davalı ... vekili cevap dilekçesinden özetle; müvekkilinin hisseli malik olduğu taşınmaz ile ilgili pazarlıkla satın almak istendiğini, teklifinin rayiç değerlere ve emsallerine oranla çok düşük olduğundan anlaşma sağlanamadığını, davaya konu taşınmaz belediyenin tüm altyapı hizmetlerinden yararlandığını, yolu, suyu ve elektriği mevcut olduğunu, dava konusu taşınmaza emsal olması bakımından emsal satışları dosyaya sunduklarını, dava konusu taşınmaz üzerindeki ağaç, bitki ve yapıların bilirkişiler eşliğinde Mahkemece keşif yapıldıktan sonra düzenlenecek kıymet takdir raporuna beyan ve itirazlarının saklı tutulmasını talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne ve kamulaştırma bedelinin tespiti ile bu bedelin davalı tarafa ödenmesine, dava konusu taşınmazın davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile Sakarya 2. Organize Sanayi Bölgesi adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davacı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle; kıymet takdir komisyonlarının belirlediği bedel ile bilirkişilerce belirlenen bedel arasında ciddi farklar olduğunu, taşınmazın tarla vasfında olduğunu, etrafının meskun olmadığını, belediyenin alandaki tüm taşınmazların vasfına yönelik aynı cevabı verdiğini, bu sebeple taşınmazın arsa vasfında kabul edilmesinin hukuka aykırı olduğunu belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

2.Davalılar ... vd. vekili istinaf dilekçesinde özetle; bilirkişilerce tek bir emsal üzerinden rapor alındığını, bu emsalin ise her dosyada metrekare birim değeri sürekli değişen bir emsal olduğunu, yapılan keşiflerin usulsüz olduğunu, bilirkişi raporlarının tamamının dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan muhdesat, bina ve sair unsurlar yönünden eksik ve hatalı raporlar olduğunu, iki ayrı heyet ile keşifler yapıldığı için de birbirine bitişik parsellerde birbirinden çok farklı rakamlar tespit edildiğini, dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın kıyas tablosunda hatalı değerlendirmeler yapıldığını, bu hususlardaki itirazları değerlendirilmeden ek rapor alındığını, ancak ek raporda da bu hataların devam ettiğini, ... Belediyesinin kamulaştırma dosyalarının karara çıkmasını takiben 10 gün sonra bu bölge için hazırladığı belli olan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planını askıya 27.01.2023 tarihinde çıkardığını, dava konusu taşınmazların 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı içinde yer almalarını geciktirmek sureti dava konusu taşınmazların maliklerinin mağduriyetini artırdığını belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

3.Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; taşınmazın arsa vasfında olduğunu, konumu ve taşıdığı özellikleri sebebiyle de emsal olarak gösterilen satışların gerçek değeri yansıtmadığını, bilirkişilerce objektif değer artış oranına ilişkin değerleme yapılmadan taşınmazın değerinin belirlendiğini, 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinde belirtilen hususlara riayet edilmediğini, taşınmazın değerinin düşük belirlendiğini, bu sebeple yeni bir heyet oluşturularak ve belirtilen hususlara riayet edilerek yeni bir bilirkişi raporu alınması gerektiğini, yine kamulaştırma bedeline en yüksek mevduat faizi işletilmediğinden kararın kaldırılması gerektiğini, aynı kamulaştırma kapsamında yer alan parseller arasında yan yana olan parsellerin bile metrekare birim fiyatları arasında çok büyük farklılıklar bulunduğunu belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında, organize sanayi bölgesi alanında kaldığı, Dairelerince Kadastro Genel Müdürlüğünün parsel sorgulama sistemi üzerinden yapılan incelemedeki konumu da dikkate alındığında, arsa vasfında kabul edilerek emsal karşılaştırma yöntemiyle kamulaştırma bedelinin tespit edilmesinde isabetsizlik görülmediği gerekçesiyle tarafların istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

2.Davalılar ... vd. vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

3.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme

Uyuşmazlık, dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkindir.

2. Değerlendirme

1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun)

371 inci maddesi ile 369 uncu maddesinin birinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Arsa niteliğindeki dava konusu taşınmaza 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılarak değer biçilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.

3. Dava 01.08.2023 tarihinden önce açılmıştır. Anayasa’nın 153 üncü maddesinin beşinci fıkrasında yer alan; “İptal kararları geriye yürümez.” hükmü ve Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun; “Her davada açıldığı tarihte tespit edilen vaziyet hükme ittihaz olunması iktiza eylemesine…” gerekçesini içeren 28.11.1956 tarihli ve 15/15 sayılı kararı ile; “Her dava açıldığı tarihteki fiili ve hukukî duruma göre karara bağlanır.” genel hukukî prensibini hâvi Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.05.2017 tarihli ve 2017/3-990 Esas, 2017/954 Karar sayılı kararları nazara alındığında fark kamulaştırma bedeline dava tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan 2942 sayılı Kanun’un 10 uncu maddesinin dokuzuncu fıkrası gereğince davanın açıldığı tarihten 4 ay sonrasından başlamak üzere yasal faiz uygulanması yerindedir.

4. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Taraf vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Taraflardan peşin alınan temyiz harçlarının Hazineye irat kaydedilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

10.02.2026 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

K A R Ş I O Y

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 21.01.2004 tarihli ve 2004/10-44 Esas, 2004/19 Karar sayılı kararı ve müstakar kararlarında da açıkça ifade edildiği üzere Anayasa Mahkemesinin iptal kararlarının kesin hüküm halini almamış derdest davalar yönünden uygulanmaları gerekir. Zira Anayasa Mahkemesinin iptal kararları usulî kazanılmış hakkın ve aleyhe bozma yasağının istisnasını teşkil ederler.

Bu nedenle somut olayda; davalı tarafın, Anayasanın 46 ncı maddesinin son fıkrası uyarınca kamu alacaklarına uygulanacak en yüksek faizin uygulanmasına yönelik Hukuk Muhakemeleri Kanununun 26 ncı maddesinin birinci fıkrası kapsamında değerlendirilecek bir temyiz talebinin (Davalılardan ... vekilinin “faize” ilişkin talebi) de dosya münderecatında bulunması karşısında, adı geçen davalı yönünden, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10 uncu maddesinin dokuzuncu fıkrası hükmünün iptali yönünde Anayasa Mahkemesi tarafından verilen ve 01.08.2023 tarihli, 32266 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 05.04.2023 tarihli ve 2022/83 Esas - 2023/69 Karar sayılı iptal kararı doğrultusunda karar verilmeli ve “dava tarihinden itibaren mahkeme karar tarihine kadar” Anayasanın 46 ncı maddesinin son fıkrası hükmü nazara alınarak faize hükmedilmelidir.

Hâl böyle iken, eldeki derdest davada Anayasa Mahkemesi iptal kararının uygulanmadığı, Sayın çoğunluğun diğer yönleriyle katıldığım “Onanma Kararı”na (faize ilişkin yönüyle) ve faizle ilgili 3 No’lu “Gerekçe/Değerlendirme”sine, adı geçen davalı yönüyle açıkladığım nedenlerle katılmıyorum. 10.02.2026