fiili taksim nedeniyle paylı mülkiyetteki ön alım hakkının reddi kararına ilişkin temyiz incelemesi ve tarım arazilerinin bölünmesinin önlenmesi tartışması.

Fiili taksim nedeniyle paylı mülkiyetteki ön alım hakkının reddi kararına ilişkin temyiz incelemesi ve tarım arazilerinin bölünmesinin önlenmesi tartışması.

Özet: Hissedarı olduğu taşınmazda diğer payın davalıya satışı üzerine, davacının yasal ön alım hakkına dayanarak açtığı tapu iptali ve tescil davasında, ilk derece ve istinaf mahkemelerinin taşınmazda uzun süredir fiili taksimin mevcut olduğu gerekçesiyle davanın reddine dair kararının, davacı vekilinin vekalet ücreti, kötü niyet, fiili taksimin varlığına ilişkin itirazları ve eksik araştırma iddialarıyla yaptığı temyiz başvurusu sonucunda, Yargıtay tarafından usul ve kanuna uygun bulunarak onandığı belirtilmiştir.

7. Hukuk Dairesi 2025/3417 E. , 2026/1253 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Denizli Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/304 E., 2025/543 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Denizli 8. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/402 E., 2024/410 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının ... Köyü, 1 34... parsel sayılı taşınmazın ½ oranında hissedarı olduğunu, diğer hisse sahiplerinin hisselerini 1.170.000,00 TL bedel ile davalıya sattıklarını, ancak satış bedelinin tapuda çok yüksek gösterildiğini, bu nedenle taşınmazın değerinin belirlenmesini ve ön alım hakkı kapsamında taşınmaz bedelinin depo edilmesine karar verilerek taşınmazın satılan ½ hissesinin davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; özetle: davanın süresi içerisinde açılmadığını, tapudaki satış değerinin gerçek satış değeri olduğunu, gerek uydu görüntülerinden görüleceği üzere gerek kadastro kayıtlarından anlaşılacağı üzere taşınmazda ½ pay hâlinde fiili taksim bulunduğunu ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararda özetle; tanıklarca davalıya devredilen kısım ile davacının kullandığı kısımda uzun süredir devam eden fiili bir paylaşımın mevcut olduğunun belirtildiği, alınan rapor ve ekinde bulunan uydu görüntülerinde de fiili taksim olgusunun açıkça tespit edildiği, taşınmazda fiili taksimin söz konusu olduğunun anlaşıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun kabulü ile hükmün kaldırılmasına, İlk Derece Mahkemesi kararının vekâlet ücretine ilişkin kısmının düzeltilerek davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

1. Davayı 219.235,00 TL değer göstererek açtıklarını ve taleplerini ıslah etmemelerine rağmen, mahkemece harç tamamlatıldığını, bu değer üzerinden nispi vekâlet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu,

2. Davacının davaya konu payı almak istediğini ancak payın satıcılar tarafından davalıya satıldığını, davacının satıştan hemen sonra dava açtığını, bu nedenle kötüniyetli olmadığını,

3. Taşınmazda hiçbir zaman fiili taksim bulunmadığını, sınır olarak gösterilen kısmın kot farkından kaynaklandığını, sulama kanalının taşınmazı ikiye böldüğünü, ancak hiçbir zaman taksim yapılmadığını,

4. Mahkemece eksik araştırma ile karar verildiğini, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından istinaf itirazlarının değerlendirilmediğini ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dava; ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacı vekilinin temyiz dilekçesinde ileri sürdüğü nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370. maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

04.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

(Karşı Oy)

K A R Ş I O Y

Dava, yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescili işlemine ilişkindir.

Dava konusu taşınmaz, 5403 sayılı Yasa kapsamında olan tarım arazisidir.

4721 sayılı Yasa'nın 732. maddesi uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler.

Yasal ön alım hakkının başlıca iki amacı vardır. Paydaşlar arasında istenmeyen kişilerin girmesini önlemek ve paydaşlar arasında birçok soruna sebep olan paylı mülkiyetin ortadan kalkmasını kolaylaştırmaktır. Bunların yanında, yasal ön alım hakkının kullanılması ile arazilerin çok fazla bölünmesinin de önüne geçilebileceği söylenebilir. Hatta, 5403 sayılı Yasa'da yapılan değişiklik ile tarım arazilerinin birleştirilmesi amaçlanmıştır.

Daire ile görüş ayrılığına sebebiyet veren husus, tarım arazilerinde “fiil taksim/eylemli paylaşma” varlığının yasal ön alım hakkına engel teşkil edip etmeyeceği noktasındadır.

Türk Medeni Kanun (TMK) düzenlemesinde paydaşlar arasında fiili taksim hususu düzenlenmediği gibi ön alım hakkının kullanımına olan etkisine dair bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu kavram uygulamamıza Yargıtay içtihatları ile girmiştir. Yargısal içtihatlarda yapılan tanıma göre paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu taktirde ön alım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunun kabul edilebilmesi için, yasal ön alım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığı, bu taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi ve davacı ve davalıya pay satan paydaş (paydaşların) taşınmazın belirli bir kısmını kullanması gerekli ve yeterlidir. Paydaşlar arasında fiili taksim bulunması hâlinde yasal ön alım hakkının kullanılamayacağına dair bir yasa hükmü bulunmasa da, taşınmazda fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması, TMK’nın 2. maddesinde tanımını bulan dürüstlük kuralının gereğidir. Zira TMK’nın 2. maddesinde herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Bilindiği üzere hakkın açıkça kötüye kullanıldığı tüm hâllerde dürüstlük kuralına da aykırılık söz konusudur. Fiili taksimin hukuki dayanağını da TMK’nın bu maddesi oluşturmaktadır (Tunaboylu, M.: Ön alım (Şuf’a) Davaları, 4. b., Ankara 2008, s.440).

Ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Yüksek Mahkeme uzun süredir istikrar kazanan kararlarında fiili taksim halinde ön alım hakkının kullanılamayacağına karar vermesinde bizce bir haklılık vardır. Ancak, yasal bir dayanağı olmadığı halde TMK 2. maddesine dayanarak verdiği kararların, 5403 sayılı Yasa'nın yürürlüğe girmesi ile artık uygulama dayanağı kalmamıştır.

Anayasa'nın 44. maddesiyle Devlete, tarım topraklarının korunması ve geliştirilmesi ödevi yüklenmiş ve bu amaçla, tarımsal arazileri gruplandırma ve bunların büyüklüğünü belirleme yetkisi tanınmıştır.

03.07.2005 tarihli ve 19.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5403 sayılı Yasa'nın amacı; toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemektir.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanun'u, 15.05.2014 tarih ve 29001 sayılı Resmî Gazete'de yayınlanan 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile değiştirilmiştir. Yeni yasal düzenleme ile asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve yeterli gelirli tarımsal arazi büyüklüğü kavramları tanımlanmış, belirlenen büyüklükteki tarımsal araziler üzerinde gerçekleştirilecek mülkiyeti aktarıcı nitelikli işlemlerin yanı sıra, intikal ve miras taksimi işlemlerinde önemli değişiklikler öngörülmüştür. Kural olarak tarımsal alanlarda gerçekleştirilecek tapu ve kadastro işlemlerinde, tarımsal nitelik taşıyan alanların asgari tarımsal arazi büyüklüğü, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü, arazi sınıfları arasındaki dönüştürme katsayıları, tarımsal alanlar arasındaki ekonomik bütünlük vb. kavramların tarım müdürlüklerince irdelenerek doğrudan işlem tesis edilmesi mümkün olmadığından söz konusu taleplerle ilgili olarak il/ilçe tarım ve orman müdürlüklerince olumlu görüş verilmesi durumunda işlemlerin gerçekleştirilmesi yoluna gidilmiştir.

5403 sayılı Kanun'da 6537 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik ile, tarım arazileri Tarım ve Orman Bakanlığınca belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemeyecek, hisselendirilemeyecek, pay ve paydaş sayısı artırılamayacaktır.

Tarımsal açıdan gelişmiş ülkelerde yıllara göre tarımsal işletmelerin sayısı azalıp büyüklükleri artarken, ülkemizdeki süreç bunun tam tersi bir şekilde işlemekte, tarımsal işletme sayısı artarken büyüklükleri azalmaktadır. Modern ülkelerde olduğu üzere tarımsal işletmelerin büyümesinin sağlanması yolunda düzenleme yapılmasının kamu yararına aykırı bir yönü olmadığı gibi Anayasa'nın 44. maddesiyle Devlete yüklenen ödevle de uyumludur.

Yargısal kararlarda fiili taksim olgusunun varlığı halinde ön alım hakkının kullanılamayacağına ilişkin süregelen uygulamaların yasa değişikliği ile birlikte artık tarım arazilerinde devam edilmesi mümkün değildir.

Hatta, 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımında Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 5. maddesi ile 03.07.2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8. maddesinden sonra gelmek üzere eklenen 8/İ maddesinin ikinci fıkrası sınırdaş tarımsal arazi maliklerine de ön alım hakkı getirerek aynı yasanın 1. maddesinde açıklanan “...asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi..” amacına uygun bir düzenleme getirmişti. Ne var ki, ön alım hakkının kötüye kullanılması sonucu yasa koyucu 28.10.2020 kabul tarihli, 04.11.2020 tarih ve 31294 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7255 sayılı Kanun'un 20. maddesiyle yürürlükten kaldırmıştır.

Yasa koyucunun sınırdaş parsel malikine tanınan ön alım hakkını kaldırması yasanın amacında da değişikliğe gittiği anlamı çıkarılamaz.

5403 sayılı Yasa'nın ilk hali ve sonrasındaki değişiklikler bir bütün olarak ele alındığında, MK'nın 2. maddesinin dayanak yapıldığı İBK’nın uygulama kabiliyeti kalmamıştır. Birçok paydaşı olan tarım arazisi vasfında olan paylı bir taşınmazda, bir paydaşın payını devretmesi halinde davacının taşınmazda belli bir kısmı kullandığının saptanması halinde ön alım hakkını kullanamayacağına ilişkin uygulamaya devam edilmesi, kamu düzeni ve kamu yararı ilkeleri gözetilerek çıkarılan yasalara ve adalet ilkesi ile hakkaniyete uygun düşmeyecektir.

Açıklanan gerekçelerle, tarım arazilerinde ilkesel olarak, fiili taksim olgusunun ön alım hakkına engel teşkil etmeyeceği düşüncesinde olduğumuzdan, yerel mahkemenin davanın reddine ilişkin hükmünün bozulması gerektiği kanaatiyle, çoğunluğun kararına katılamıyoruz.