Kat Mülkiyeti Kapsamındaki Bağımsız Bölümde Projeye Aykırı Tadilatla Oluşan Su Sızıntısı Kaynaklı Kira Kaybı Tazminatında Direnme Kararının Miktar Yönünden İncelenmesi.
Özet: Bu hukuki evrakta, davacı, davalıların bağımsız bölümünde projeye aykırı yaptıkları tadilatlar sonucu kendi dairesinde meydana gelen su sızıntıları nedeniyle dairesinin oturulamaz ve kiraya verilemez hale geldiğini, önceki kesinleşen mahkeme kararına rağmen zararın giderilmediğini iddia ederek mahrum kaldığı kira gelirleri ile ödediği aidatların tazminini talep etmiş; davalılar ise zamanaşımı ve kusursuzluk savunması yapmış; ilk derece mahkemesi davayı kısmen kabul etmiş, ancak temyiz üzerine Yargıtay bozma kararı vermiş, yerel mahkeme direnme kararı almış, bu direnme Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca uygun bulunmuş ve dosya miktara yönelik temyiz incelemesi için daireye geri gönderilmiştir.
5. Hukuk Dairesi         2025/15525 E.  ,  2026/1914 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2015/762 Esas, 2016/65 Karar
KARAR : Direnme
Taraflar arasındaki tazminat davasında yapılan yargılama sonunda İstanbul (Kapatılan) 18. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalılar vekilince temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozmaya direnme kararı verilmiştir.   
Mahkemece verilen direnme kararı davalılar vekilince temyiz edilmekle; dosya Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna sunulmuş, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca direnme uygun olup, davalılar vekilinin miktara yönelik temyiz itirazları ile ilgili inceleme yapılmak üzere dosya Dairemize gönderilmiştir.
Karar düzeltme yolunun açık olması sebebiyle davalılar vekili tarafından karar düzeltme yoluna başvurulduğundan dosyanın Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna gönderilmesine karar verilmiş, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca karar düzeltme isteminin reddine karar verilmiştir.
Süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davalıların çekme kat olan bağımsız bölümünde projeye aykırı olarak (çatı katı salonun bir bölümüne banyo yapımı, terasta yalıtıma zarar verilmesi, mermer zemin eğiminin dışa verilmemesi, kalorifer borularının yönünün değiştirilmesi vd.) bir kısım ilave ve tadilatlar yaptıklarından dolayı müvekkilinin dairesinde su sızıntısı meydana geldiğini, dairenin oturulamayacak hâle gelmesi nedeniyle 10.12.2000 tarihinde İstanbul 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2000/1382 Esas sayılı dosyası ile hasar tazminini de içeren müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme istendiğini, alınan raporlarda müvekkilinin bağımsız bölümünün kiraya verilemeyecek duruma geldiğinin saptandığını, davanın 2006 yılında lehe sonuçlanarak onandığını ve 26.05.2008 tarihinde kesinleştiğini, davalıların kesinleşen karara rağmen zararın giderilmesi yönünde tadilat ve tamirat yaptırmadıklarını, devam eden su sızıntılarının tavanı çökme noktasına getirdiğini, 19.11.2008 tarihinde tekrar hasar tespiti yaptırıldığını, davalıların mahkeme kararına karşın bağımsız bölümü projeye uygun hâle getirmediklerini, bu nedenle müvekkilinin de dairesini tamir ettirip kiraya verilebilecek duruma getiremediğini ileri sürerek davacının bağımsız bölümüne verilen zarar nedeniyle 10.12.2000 tarihinden itibaren mahrum kalınan 175.000 TL kira gelirinin ve ödediği aidatların tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 21.06.2011 tarihli dilekçesi ile talebini 204.323,26 TL olarak ıslah etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; haksız fiilden doğan zararlar için 1 yıllık zamanaşımı öngörüldüğünü, uğranılan zarar ile ilgili 2000 yılında açılmış bir dava bulunduğunu, belirlenen süre dolmuş olduğundan zamanaşımı nedeni ile davanın reddi gerektiğini, davacıya ait dairede su sızıntısından kaynaklanan tamirat ve tadilatların müvekkili tarafından yapıldığını, dairenin davacı tarafından kullanıldığını, kullanılan bir dairenin kiraya verilmesinin mümkün olamayacağını, davacı tarafın kira bedeli talep etmesinin yasal dayanağının bulunmadığını, oluşan hasarın bir kısmının davacının kendi kusurundan kaynaklandığının bilirkişi raporu ile tespit edildiğini, davacı tarafından 10 yıl boyunca daireye bakılmadığını, müvekkilinin yapmış olduğu tesisattan kaynaklanan su sızıntısının tamir edilip akıntının kesilmiş olduğu tespit edilmesine rağmen gayrimenkulün bu nedenle kiraya verilmediği iddiasının hak ve nesafet kurallarına aykırı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. MAHKEME KARARI
İstanbul 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 01.03.2012 tarihli ve 2009/23 Esas, 2012/47 Karar sayılı kararı ile davacının veraseten malik olduğu 9 nolu bağımsız bölümün, davalıların malik olduğu 11 nolu bağımsız bölümde yapmış oldukları tadilatlar sebebi ile hasara uğradığı, meydana gelen su sızıntılarının daireyi oturulamayacak hâle getirmesi sonucu uzun seneler boş kaldığı, kiraya verilemediği, davacının dairesinin zarar gördüğü ve kullanamadığının sabit olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile, 181.622,45 TL'nin 175.000 TL'lik kısmının dava tarihi olan 29.01.2009 tarihinden; bakiyesinin 21.06.2011 ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A.Birinci Bozma Kararı
1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesinin 29.01.2013 tarihli ve 2012/14231 Esas, 2013/1174 Karar sayılı kararı ile davanın kat mülkiyetli anataşınmazda davalı kat malikinin kusurlu hareketlerinden dolayı davacının bağımsız bölümün kiraya verilememesinden kaynaklanan zararın tazmini istemine ilişkin olduğu ve davaya sulh hukuk mahkemesinde bakılmak üzere dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmesi gerekirken, işin esasının incelenmesi ve yazılı şekilde karar verilmesinin doğru görülmediği gerekçesiyle karar bozulmuştur.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İstanbul 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 16.07.2013 tarihli ve 2013/249 Esas, 2013/285 Karar sayılı kararı ile dava konusu dairenin bulunduğu ana taşınmazda kat mülkiyetinin kurulu olduğu, bu nedenle taşınmazda kat maliklerinin kusurundan kaynaklanan uyuşmazlıkların 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kanun) hükümleri çerçevesinde dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemelerinin görevi dâhilinde olduğu gerekçesiyle dava dilekçesinin görev yönünden reddine, talep edilmesi hâlinde dosyanın görevli İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.
C. Mahkeme Kararı
İstanbul (Kapatılan) 18. Sulh Hukuk Mahkemesinin 08.05.2014 tarihli ve 2013/788 Esas, 2014/313 Karar sayılı kararı ile davalıların, malik olduğu 11 nolu bağımsız bölümde yapmış oldukları tadilatlar sebebi ile 9 nolu bağımsız bölümün hasara uğradığı, meydana gelen su sızıntılarının daireyi oturulamayacak hâle getirmesi sonucu dava tarihine kadar uzun seneler boş kaldığı, kiraya verilemediğinin tanık beyanları ile sabit olduğu, davacının, murisi Nadire Tuncel'in ölüm tarihi olan 16.12.2002 tarihinden dava tarihi olan 29.01.2009 tarihleri arasındaki kira bedellerini talep edebileceği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, 181.622,45 TL'nin 175.000 TL'lik kısmının dava tarihi olan 29.01.2009 tarihinden itibaren, bakiyesinin 21.06.2011 ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacı tarafa ödenmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.
D. İkinci Bozma Kararı
1.Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.
2. Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesinin 20.01.2015 tarihli ve 2014/14516 Esas, 2015/748 Karar sayılı kararı ile; “ davacının zararlı sonuca bu kadar uzun süre katlanmasının yaşamın olağan akışına uygun olmadığı, buna göre Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 23 üncü maddesi de dikkate alındığında davacının teras ile bağımsız bölümünü ne kadar sürede onarıp kiraya verilebilir duruma getirebileceği belirlenip (hasarın onarım süresince ve yeniden kiraya vermek için geçecek makul süre) ve o süre ile sınırlı olarak dava konusu yerin konumu ile emsal taşınmazlardaki kira bedelleri de gözetilerek hesaplanacak kira gelir kaybına hükmedilmesi gerekirken dava konusu bağımsız bölümün kiraya verilmesine ilişkin 01.01.2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesindeki kira bedeli esas alınmak suretiyle müterafik kusuru da dikkate alınarak açıklanan hususlar da gözetilmeden, yazılı biçimde hüküm kurulması doğru görülmediği gerekçesiyle karar bozulmuştur.
E. Mahkemece Verilen Direnme Kararı
1. İstanbul 7. Sulh Hukuk Mahkemesinin 16.02.2016 tarihli ve 2015/762 Esas, 2016/65 Karar sayılı kararı ile önceki gerekçeye ek olarak; davacının makul sürelere riayet ederek dürüstlük kurallarına uyduğu hâlde kendi savunmalarında geçen ve hayatın olağan akışına uygun mücbir gecikme nedenleri ve muhtelif mahkemelerden almış olduğu kararların kesinleşmesini beklemesinden dolayı sorumlu tutulamayacağı, buna mukabil davalı tarafın ise borçlarını yerine getirirken ve yasal haklarını kullanırken dürüstlük kurallarına uyması gerektiği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
2. Mahkemenin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
3. Yargıtay (Kapatılan) 20. Hukuk Dairesince direnme kararının değerlendirilmesi için dosya Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna gönderilmiştir.
F. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı
1. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından yapılan inceleme sonunda verilen 31.05.2022 tarihli ve 2019/(18)5-54 Esas, 2022/771Karar sayılı kararı ile davacının, bağımsız bölümünde oluşan zararının giderilmesi ve su sızıntısının önlenmesine yönelik olarak projeye aykırılığın eski hâle getirilmesine ilişkin açtığı davanın kesinleşmesini beklemesi ve kesinleşen kararı icra kanalı ile infaz ettirmesinde davacıya kusur izafe edilemeyeceği, 634 sayılı Kanun’un 23 üncü maddesinin davacıya yükümlülük getirmediği, davalıların ise dürüslük ilkesine aykırı davrandığı cihetle mahkemece verilen direnme kararının yerinde olduğu, ne var ki, Özel Dairece miktara yönelik temyiz itirazları incelenmediğinden, bu yönde inceleme yapılmak üzere dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerektiğine karar verilmiştir.
2. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 31.05.2022 tarihli ve 2019/(18)5-54 Esas, 2022/771 Karar sayılı kararına karşı davalılar vekili tarafından karar düzeltme isteminde bulunulmuş, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 08.10.2025 tarihli ve 2025/(18)5-358 Esas, 2025/613 Karar sayılı kararıyla taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Mahkemece verilen direnme kararının, Hukuk Genel Kurulunun 31.05.2022 tarihli ve Hukuk Genel Kurulu kararında yer alan açıklamalara göre 6217 sayılı Kanun’un 30 uncu maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen Geçici madde 3 atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440 ncı maddesinde sayılan sebeplerden hiçbirisine uygun olmayan karar düzeltme isteminin reddine karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; davacı tarafın mahkeme tarafından yetkilendirilmiş olmasına rağmen, izolasyonla ilgili işlem yaptırmayarak ve kararı icraen infaz ettirmeyerek zararlı sonuca uzun süre katlanmış olmasının hayatın olağan akışına uygun olmadığını, zararlı sonucun davacı taraftan kaynaklandığını ve mahkemenin direnme kararının kusurdan yararlanamama ilkesine aykırı olduğunu, 05.01.2006 havale tarihli bilirkişi raporunda davacı yanın bağımsız bölümünde oluşan hasarın bir kısmının kendi kusurundan kaynaklandığının tespit edildiği, davacı yanın bağımsız bölümünde, müvekkil tarafından yapılan tesisattan dolayı oluşan su sızıntısından kaynaklanan hasarın nerelerde olduğu tespit edildiği ve tamirat bedellerinin de hesaplandığı, tamirat yapılarak akıntının kesildiğinin tespit edildiği, bu tespit ile birlikte davacı yanın bağımsız bölümünde oluşan hasardan birlikte sorumlu olduğu, davacı yan, bağımsız bölümünü kiraya veremediği ile ilgili herhangi bir belge ve delil de sunulmadığı, mahkemenin Yargıtay 18. hukuk Dairesinin bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve kanuna aykırı olduğunu ayrıca dava konusu talebin zaman aşımına uğradığını belirterek kararın bozulmasına karar verilmesini istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme
Uyuşmazlık, haksız eylem nedeniyle uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir.
2. Değerlendirme
1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 26.9.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki 428 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. 6100 sayılı Kanun'un 373 üncü maddesinin beşinci fıkrası gereğince dosyanın tetkikinden; Mahkemesince verilen direnme kararı yerindedir.
3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukukî ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalılar vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile Mahkeme kararının ONANMASINA,
Aşağıda yazılı kalan harcın davalılardan alınmasına,
09.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.