Babanın gayrıresmi eşinden kardeşler arası pay devrinin ön alım hakkını doğurup doğurmadığına ilişkin tapu iptali ve tescil davası.
Özet: Paydaşlar arasında, babalarının resmi nikahsız hayat arkadaşından kardeşine devredilen taşınmaz payının ön alım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescili talebiyle açılan davada, ilk derece ve istinaf mahkemeleri, devrin aile ilişkisi kapsamında değerlendirilemeyeceğini belirterek ön alım hakkını kabul etmiş; ancak Yargıtay, gerçek bir satış veya bedelli iktisap olmayan pay devirlerinde ön alım hakkının doğmayacağını, özellikle payın bedelsiz iktisap edildiği iddialarının değerlendirilmesi gerektiğini vurgulayarak, davanın temelini oluşturan devrin niteliğinin tespiti gerektiğine işaret etmiştir.
MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/1461 E., 2025/2575 K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Bodrum 1. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2021/291 E., 2023/126 K.Bölge Adliye Mahkemesince verilen karar davalı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin ... Mahallesi, 138 ada, 2 parsel, E Blok, 2 numaralı bağımsız bölümün 1/2 hissesinin maliki olduğunu, davalı tarafın gayrimenkulün 1/2 payını 09.01.2020 tarihinde 50.000,00 TL bedel karşılığında kendisinden önceki hissedar olan ...'dan satın aldığını, satımın davacıya bildirilmediğini, müvekkilinin iş bu satış işlemini tarafına açılan Bodrum 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2021/494 Esas numaralı davasından sonra tapuda yapmış olduğu araştırma neticesinde öğrendiğini iddia ederek; ön alım hakkını kullanmak suretiyle dava konusu 1/2 hissenin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAPDavalı vekili cevap dilekçesinde; tarafların kardeş olduğunu, davacı tarafın yapılan devir işlemine ilişkin bilgi sahibi olduğunu, bahse konu taşınmazın tarafların muris babaları tarafından, birlikte yaşadığı ... ile davacı kızı ... adına, 2017 yılında 420.000,00 TL ödenerek alındığını, daha sonra müvekkilinin babasının bu evi kızlarının arasında paylaştırmak istediğini ve ...'ın hisse payının davalıya miras payına karşılık devredilmiş olması nedeniyle davanın reddi gerektiğini, davanın kabul edilmesi hâlinde taşınmazın satışa konu gerçek değeri üzerinden depo kararı verilmesi ve bedelin ödeme tarihi dikkate alınarak yasal faizi ile birlikte davalıya ödenmesi gerektiğini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; tarafların kardeş olduğu, davalının taşınmazdaki hissesini dava dışı hissedar ...'ten devraldığı, ...'in, tarafların babalarının resmî nikahsız hayat arkadaşı olduğu, paylı mülkiyet hâlindeki taşınmazın paydaşının, payını karı-kocaya, evlada veyahut akrabaya temlik etmesi hâlinde şeklen satış olarak gösterilen bu akdin gerçekte satış olmayıp miras hukukuna bağlı veya hibe gibi bir maksada yönelik işlem olduğunun iddia ve ispat edilmesi hâlinde ön alım hakkının ileri sürülemeyeceğinin 27.03.19 57... /2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıkça belirtildiği, davalı tarafın taşınmazı babasının resmî nikahsız olarak birlikte yaşadığı hayat arkadaşından devraldığından söz konusu içtihadı birleştirme kararının somut olayda uygulanamayacağı kanaatine varıldığından davanın kabulüne karar verilmiştirIV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, dosya kapsamına ve toplanan delillere göre mevcut delillerin takdirinde ve hükmün dayandığı gerekçede bir isabetsizlik bulunmadığından davalı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; müvekkilinin tüm aile bireylerinin devirden haberdar olduğunu, hatta bizatihi davacı tarafından söz konusu hissenin devrinin istendiğini, tanıkların beyanlarından da anlaşılacağı üzere dava dışı ...'ın davalıdan herhangi bir bedel alınmaksızın davaya konu taşınmazı devrettiğini, Yargıtay'ın yerleşik görüşüne göre, akrabalar arasında yapılan satışlarda şufa hakkının kullanılamayacağını, taşınmazın 50.000,00 TL bedel ile devrinin mümkün olmadığını, taşınmazın gerçekteki değerinin bu olmadığı hususunda ihtilaf bulunmadığını, davaya konu taşınmazın tarafların muris babası tarafından 2017 yılında 420.000,00 TL bedelle satın alınarak dava dışı ... ile davacı adına tescil ettirildiğini, davacının ön alım hakkının kullanılması talebini kabul anlamına gelmemek üzere davaya konu taşınmazın rayiç bedeli ve tüm tapu giderleri ile depo edilmesi hâlinde davanın kabulüne karar verilebileceğini, davacının kötüniyetli olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve GerekçeDava, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.Gerçek bir satış konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal ön alım hakkı doğmayacaktır. Ön alım hakkının payın satışındaki şartlar dâhilinde kullanılması gerektiğinden, payı bedelsiz iktisap edenlerden, ön alım hakkı suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır.Somut olayda; davalı ...'ın davacının kardeşi, davalıya dava konusu taşınmazda pay devri yapan ...'ın tarafların babaları ...'ın gayrı resmî eşi olduğu anlaşılmış, ancak Mahkemece paylı mülkiyete tabi taşınmaz yönünden davalının paydaş olmadığı, üçüncü kişi olduğu belirtilerek davanın kabulüne karar verilmiştir.Mahkemece davanın kabulüne karar verilmişse de, davalı ile ona pay satan ...'ın uzun yıllar birlikte yaşadıkları, davalının babası ile ... arasında gayrı resmî birliktelik olduğu, pay satanın gayrı resmî eşi olan tarafların babasının hayatta iken verdiği devir talimatı üzerine davalı kızına dava konusu hisse devrinin yapıldığı, yapılan devir işlemi resmi senette satış olarak gösterilmişse de dinlenen tanık beyanlarına göre taraflar arasında para alışverişi olmadığı, dolayısıyla gerçek bir satış işlemi bulunmadığından davacının ön alım hakkı doğmayacağının kabulü ile davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olup bozma nedeni yapılmıştır. VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Yukarıda açıklanan nedenlerle İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,04.03.2026 tarihinde oy çokluğuyla kesin olarak karar verildi. (Karşı Oy)K A R Ş I O YDava, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Hemen belirtilmelidir ki; 27.03.1957 tarih ve 1956/12 esas, 1957/2 karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca “Ortak (müşterek) mülkiyetin paydaşı; payını karı ve kocaya, çocuklarına yahut akrabaya temlik ederse görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile gerçekte miras hukuku ile ilgili amaçların ya da bağışlama gibi düşüncelerin hakim olduğu durumlarda önalım [şufa] hakkı kullanılamaz.” Bu yöndeki savunmanın tanık dahil her türlü delille kanıtlanması mümkündür. Anılan İçtihadı Birleştirme Kararı, sözleşmede taraf olan kişinin işlemde muvazaa savunmasında bulunamayacağı kuralının bir istinasıdır.Dosya içeriği ve toplanan delillere göre, davalıya dava konusu payı satış suretiyle temlik eden satıcı ile davalı arasında akrabalık ilişkisi olmadığından somut olayda 27.03.1957 tarih ve 12/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının uygulama olanağının bulunmadığı anlaşılmaktadır. Öte yandan, “sözleşmeye taraf olan kişinin, yaptığı sözleşmenin muvazaalı olduğunu ileri süremeyeceği, başka bir ifadeyle, hiç kimsenin kendi muvazaasına dayanamayacağı” gerek yasalarımızda gerekse Yargıtayın kökleşmiş içtihatlarında sıkça vurgulanan hukuki ilkelerdendir. Bu bağlamda da, yukarıdaki İçtihadı Birleştirme Kararı kapsamı dışında kalan davalının, dava konusu paya ilişkin “satış” şeklinde yapılan işlemin gerçekte “hibe” olduğu yönündeki savunması kendi muvazaasına dayanması niteliğinde olup, böylesi bir savunmaya değer verme olanağı yoktur. Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 05.06.2006 tarih ve 4933/6352 sayılı kararında da somut olayla bire bir benzer bir önalım davasında “satıcı ile davalı arasında akrabalık bağı bulunmaması halinde anılan İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanamayacağı ve yapılan işlemin satış olup davacının dava açma hakkının bulunduğu” açıklanmıştır. Bugüne kadar da istikrarlı uygulamada değişiklik söz konusu değildir. O halde, davacının önalım hakkını kullanmasına yasal bir engel bulunmadığı gözetilerek davanın kabulüne karar verilmiş olmasında kural olarak bir isabetsizlik yoktur.Ancak, 25.12.2025 tarihinde 33118 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 7571 sayılı Kanunun 36. maddesiyle 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesi “Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir” şeklinde değiştirilmiştir. Ayrıca 7571 sayılı Kanunun 37. maddesiyle 4721 sayılı Kanuna geçici madde eklenmiş olup, “GEÇİCİ MADDE 1- (1) Bu Kanunla 4721 sayılı Kanunun 733 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz. Bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur. (2) Bu Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır” biçiminde hüküm altına alınmıştır. Hal böyle olunca, davanın kabulü kural olarak doğru ise de 25.12.2025 tarihinde 33118 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesi uyarınca işlem yapılması gerektiği gerekçesiyle bozma görüşünde olduğumdan Sayın Çoğunluğun bozma kararına sonucu itibarıyla katılmakla birlikte gerekçe yönünden katılamıyorum. Üye ... K A R Ş I O Y Önalım davasına konu taşınmazın satışı 09/01/2020 tarihinde Mudanya Tapu Müdürlüğünde yapılmıştır. Satış senedinde aynen; "... bizzat, hissesinin tamamını 50.000 (ELLİBİNTL) bedelle...'ye sattığını, satış bedelini nakden ve tamamen aldığını..." denilmiştir. Satışı yapan ... ile, alıcı arasında soy ya da sıhri hısımılık bulunmamaktadır. Bu nedenle ilk derece mahkemesince davacının ön alım talebinin kabulüne, taşınmazın davacı adına tesciline karar verilmiş, davalının istinaf başvurusu da İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesinin 13/04/20 23... /14 61... /2575 Karar sayılı kararı ile reddedilmiştir. Ancak Dairemizin çoğunluk görüşü ile, "(...) yapılan devir işlemi resmi senette satış olarak gösterilmişse de, dinlenen tanık beyanlarına göre taraflar arasında para alışverişi olmadığı, dolayısı ile gerçek bir satış işlemi bulunmadığından davacının önalım hakkının doğmayacağının kabulü ile..." denilmek suretiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir. Bu bozma ile, tapu memuru önünde yapılan resmi satış ve bu satıştaki beyanlar geçersiz hale gelmiştir. Dairemizin bu kararın içtihat haline gelmesi halinde de, her resmi satış ve bu satışta tapu memuruna yapılan yapılan beyanların hiç bir önemi kalmayacak ve tanık beyanı ile geçersiz hale gelebilecektir. O zaman, gayrımenkul satışının geçerli olabilmesi için resmi olarak yapılmasına ilişkin Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve Tapu Kanununun emredici hükümlerinin anlamı nedir? Kaldı ki Dairemiz, 7571 sayılı Kanun ile TMK'nunda yapılan değişikliklerden önce, ön alım davalarında davalının, taşınmazın satış bedelinin tapuda düşük gösterildiği, gerçekte satış bedelinin daha yüksek olduğu yolundaki savunmalarını "kimse kendi muvazaasına dayanarak hak iddiasında bulunamaz ve menfaat elde edemez" şeklindeki gerekçelerle reddediyordu ve bu içtihatlar, dairemizin müstakar içtihatı idi. Ancak bu bozma kararı ile davalının, kendi muvazaasından menfaat elde etmesine cevaz verilmiş olmaktadır. Belirtmiş olduğum nedenlerle sayın çoğunluğun bozma gerekçesi katılmıyorum. Davalının sair temyiz iddialarının reddedilmesi, ancak 7571 sayılı Kanun ile yapılan değişikleri nedeniyle, taşınmazın rayiç değerinin belirlenmesi için kararın bozulması gerektiği kanaatindeyim.