izmir bölge adliye mahkemesi 11. hukuk dairesinin kooperatif dükkan satışının geçerliliği, tapu iptali ve tescili ile üyelik tespiti uyuşmazlığına ilişkin incelemesi.

İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesinin kooperatif dükkan satışının geçerliliği, tapu iptali ve tescili ile üyelik tespiti uyuşmazlığına ilişkin incelemesi.

Özet: Bu hukuki belgede, bir kooperatiften üçüncü şahıs aracılığıyla satın alınan dükkanın tapu kaydının davacı adına tescili talebiyle açılan davanın istinaf incelemesi yapılmaktadır; davacı, dükkanın kooperatif genel kurul kararlarıyla satışa çıkarıldığını, eski yönetim tarafından devrin tanındığını ve mülkü uzun süredir kullandığını ileri sürerken, davalı kooperatif ise satışın ana sözleşmeye aykırı ve yetkisiz olduğunu, eski yöneticilerin zimmet suçu işlediğini ve işlemlerin geçersiz olduğunu savunarak davanın reddini talep etmektedir.

T.C.

İZMİR

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

11. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO : 2024/389

KARAR NO : 2026/1310

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : İZMİR 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ : 24/10/2023

NUMARASI : 2017/1027 E. 2023/717 K.

DAVANIN KONUSU : Tapu İptali Ve Tescil

KARAR TARİHİ : 11.09.2026

KARAR YAZIM TARİHİ: 11.09.2026

İzmir 3. Asliye Ticaret Mahkemesinin 24.10.2023 tarih 2017/1027 E. 2023/717 K. sayılı kararın Dairemizce incelenmesi davalı vekili tarafından istenmiş ve istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, üye ... tarafından düzenlenen rapor dinlenip ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :

DAVA : Davacı vekili, davalı kooperatif genel kurulunun 30.06.2001 tarihli genel kurul toplantısında kooperatife ait dükkanların satışına karar verildiğini, 30.06.2002 tarihli genel kurul toplantısında ise metrekare fiyatının 300,00 TL'den az olmamak üzere dükkanların satışı konusunda yönetim kuruluna yetki verildiğini, öncelikle daire üyelerine teklif edildiğini, ancak üyelerin satın almadığını, dava konusu 13-E nolu (23.09.2013 tarihinde yapılan numarataj değişikliği ile dükkanın numarasının 5-E olarak değiştirildiğini), dükkanın kooperatif tarafından ilk önce dava dışı .... ’e devredildiğini, Karşıyaka 5. Noterliği’nin 07.09.2012 tarihli 23495 yev nolu sözleşmesi ile davacıya devredildiğini, 14.09.2012 tarihli taahhütlü gönderi ile davalı kooperarife satış sözleşmesinin tebliğ edildiğini, müvekkili tarafından dükkanın yazılı sözleşme öncesi zaten devir alınmış olması sebebiyle 14.09.2011 tarihli 2011/21 sayılı karar gereği kooperatif yönetim kurulunun devri tanıdığını, davacının 2011 yılından bu yana dava konusu taşınmazı kullandığını, berber dükkanı işlettiğini; yeni yönetimin, kooperatifin eski yönetim tarafından dolandırdığını, dükkanların ucuza satıldığını, bu nedenle fark ücreti ödenmesi gerektiğini iddia ettiğini, oysa satış tarihinde dükkanların bulunduğu blokların 2-3. kat seviyesinde olduğunu, inşaatların satış geliri ile devam ettirildiğini, dava dışı ... ile davalı kooperatif arasında Karşıyaka 3. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2008/446 E., 2011/1748 K. sayılı dosyasında görülen davada kooperatifin, dükkan sahibi ...'den aidat isteyemeyeceğinin, normal inşaat giderlerinden sorumlu tutulamayacağının, sadece altyapı ve genel yönetim giderlerinden sorumlu tutulabileceğinin tespitine karar verildiğini, 2016 yılında yapılan genel kurulda haksız kazanç sağlama çabasıyla dükkan sahiplerinden fazla ödeme talep edildiğini iddia ederek, dava konusu İzmir İli, Bayraklı İlçesi, ... Mahallesi,... ada,... parselde bulunan.. Blok ... Kat, .. E (13 E) nolu dükkanın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, bu talebin yerinde görülmemesi halinde depo edilmesi gereken miktar var ise bu bedelin tespit edilerek tapu kayıtlarının iptal edilerek davacı üzerine kaydına, bu talebin de yerinde görülmemesi halinde davacının üye olduğunun tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP : Davalı vekili, müvekkili kooperatifin 1997 yılında 64 üye ile konut yapı kooperatifi olarak kurulduğunu, müvekkili ile davacı arasında ortaklık ilişkisi bulunmadığını, ana sözleşmede kooperatifin ana iştigal konusunun ortaklarına sadece konut edindirme olduğunu, davacının dükkân satışını veya ortak olmasını onaylayan herhangi bir genel kurul kararı bulunmadığını, dükkanların satın alındığı iddia edilen 2001-2002 yıllarında kooperatifin arsası ya da herhangi bir binasının bulunmadığını gibi kooperatifin satış yetkisinin de bulunmadığını, o dönemde görevli kooperatif üyelerinin bu konular ve başkaca olaylar nedeniyle İzmir 7. Ağır Ceza Mahkemesi'nin 2009/13 E 2015/167 K sayılı dosyasında zimmet suçu nedeniyle cezalandırılmalarına karar verildiğini, dükkan bedellerinin kooperatife gelir kaydedilmediğini, kooperatif yönetiminin 2007 yılında değiştiğini ve bu tarihten sonra kooperatif işlemlerinin yasal zemine oturtularak doğru ve düzenli bir şekilde devam edildiğini, eski yöneticiler ve davacı tarafından yapılan tüm işlemlerin geçersiz olduğunu, kooperatifin 30.06.2001 tarihli genel kurulda dükkânların satılabilmesi için kat irtifakı kurulmasına karar verdiğini, ancak bir sonraki genel kurul olan 30.06.2002 tarihinde ise henüz kat irtifakı kurulmamış olan dükkânların satışına karar verdiğini, bu iki kararın birbiri ile çeliştiğini, alınan kararların usul ve yasaya aykırı olduğunu savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : Mahkemece; davalı kooperatifin 30.06.2002 tarihli genel kurul kararı ile 2001 yılı olağan genel kurul gündeminin 6. maddesinde kooperatife ait dükkanlara m2'si 300,00 TL'den az olmamak üzere şartlı üye kaydedilmesi yönünde yetki verildiği, kooperatif yönetim kurulu tarafından alınan 04.07.2002 tarih ve 126 sayılı karar ile genel kurul kararlarına uygun olarak dükkanların m2 satış fiyatının 350,00 TL olarak belirlendiği, yönetim kurulunun 05.08.2002 tarih ve 127 sayılı kararı ile dava dışı ....'ın dava konusu dükkan için kooperatife üye kaydedilmesine karar verildiği, ... tarafından üyelik sözleşmesinde belirlenen 6.240,00 TL'nin ödendiği ve Karşıyaka 5. Noterliği'nin 07.09.2012 tarih ve 23495 yevmiye nolu hisse devir sözleşmesi ile ...'ın kooperatif üyeliğini davacıya devrettiği; 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesi uyarınca ortakların hak ve yükümlülüklerde eşit konumda oldukları, sabit ve peşin aidat ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki usule uyulmuşsa böyle bir ortağın sadece kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve altyapı giderlerinden sorumlu olacağı, davalı tarafça her ne kadar cevap dilekçesinde ve aşamalardaki savunmalarında dava konusu kooperatife ait dükkanların kooperatifin 2016 yılı genel kurul kararı ile 2016-2017 yılı rayiç bedeli üzerinden en az m2'si 1.500,00 TL olmak üzere dükkanlarda hak talep eden kişilerin bu bedeli ödemeleri halinde devredileceğine karar verildiği davacının bu bedeli ödemediği genel kurul kararının iptali yolunda herhangi bir dava açılmadığı savunulmuş ise de; davacının kooperatif pay devri yoluyla devir aldığı kooperatif ortağının 2002 yılı kooperatif genel kurul kararında alınan karar gereğince belirlenen fiyat üzerinden dava konusu iş yerinin bedelini ödemesi suretiyle iş yerinin peşin ödemeli ortağı olduğu, satış fiyatı belirlenerek peşin ödemeli ortak olarak alınan üyenin sonrasında alınan yeni bir genel kurul kararı ile belirlenen dükkan bedelini ödemek suretiyle hak sahibi olacağına karar veren genel kurul kararının yok hükmünde sayılması gerektiği, satış bedeli kararlaştırılan ve bu kapsamda ilgilisi tarafından ödemesi yapılarak peşin ödemeli ortak olarak kooperatif ortağı olan davacının aynı satışa ilişkin yeniden satış bedeli ödeyerek taşınmazı devralmasının istenemeyeceği, davacının 2001 ve 2002 yılı kooperatif genel kurulu ve yönetim kurulu tarafından usulüne uygun olarak alınan karar ve belirlenen bedeller kapsamında yaptığı ödeme nedeniyle davacının dava konusu dükkanda hak sahibi olduğu ve taşınmazın davacı adına tescili gerektiği; birlikte ifa kuralı gereği davacının genel gider ve alt yapı giderlerinden sorumlu olduğu, 25.08.2023 tarihli bilirkişi raporunda, hükme en yakın tarihte olmak üzere davacının ortaklık payına isabet eden genel gider ve alt yapı giderleri toplamının 41.282,71 TL olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile; davacı tarafça mahkeme veznesine depo edilen 41.282,71 TL'nin karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesi suretiyle; İzmir ili, Bayraklı İlçesi, .... Mahallesi,... Ada, .. Parsel de kayıtlı .. blok zemin kat ... numaralı dükkan niteliğindeki taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Karara karşı davalı vekili vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.

İSTİNAF NEDENLERİ : Davalı vekili, müvekkili ile davacı arasındaki ilişkinin ortaklık ilişkisi olmadığını, davacının dükkân alımına ilişkin işlemin davacının kooperatife üyeliği sonucunu doğurmayacağını, davacının dükkân satışını veya ortak olmasını onaylayan veya bu hususun sunulduğu herhangi bir genel kurul ve bu kurulda alınmış herhangi bir kararın mevcut olmadığını, bu nedenle davacının peşin ödemeli üye olamayacağını, kooperatif mali müşavirinin verdiği belgeye göre 2008-2009-2010 yılları için 509,205,30 TL genel gider ve altyapı gideri hesaplandığını, ancak bu yöndeki itirazların sonuçsuz kaldığını, yapılan hesaplama ve kooperatif kayıtlarının incelenmediğini, bilirkişi raporlarına itirazlarının karşılanmadığını, kooperatif kayıtları ile bilirkişi raporlarında yapılan hesaplamanın birbiri ile örtüşmediğini, 2023 yılı için altyapı ve genel gider hesabı yapılmadığını, bu yönde depo kararı verilmediğini, 41.282,71 TL altyapı ve genel gider bedelinin eksik olduğunu, incelemenin kooperatifin tüm gelir gider ve defterleri üzerinde yapılması gerektiğini, belirlenen ve depo edilen altyapı ve genel gider bedeli için temerrüt faizi uygulanmadığını, kooperatifin tüm defter ve kayıtlar üzerinde inceleme yapılmasının iş bu dava dosyası için zorunluluk olduğunu, 2007-2011 yılları arası defter ve belgelerin İzmir 7. Ağır Ceza Mahkemesi dosyalarına sunulduğunu, benzer dosyalardan yazılan müzekkerler sonucu defterlerin İzmir Cumhuriyet Başsavcılığı emanet bürosunun 2012/4397 ve 2007/13321 numaralı dosyalarında olduğunun anlaşıldığını, bilirkişi incelemesinin 2007-2011 yıllar arası defterler incelenmeksizin yapıldığını, müvekkili kooperatife ait 2016 yılı genel kurul tutanağından da anlaşılacağı üzere dükkanların durumunun genel kurula sunulduğunu ve 2016-2017 yılı rayiç bedeli üzerinden m2'si en az 1.500,00 TL olmak üzere dükkanlarda hak talep eden kişilerin bu bedeli ödemelerine karar verildiğini, bu hususta yönetim kuruluna satış yetkisi verildiğini, davacının bu bedeli de ödemediğini, haberdar olduğu genel kurul kararlarının iptali için dava açmayarak bu kararı benimsediğini, ilk derece mahkemesince bu genel kurul kararına değer verilmediğini, her iki genel kurul kararının hangisine üstünlük tanınacağının belirlenmesi ve gerekçelendirilmesi gerektiğini, davacının emlak vergi ve harçlarından payına düşen bölümünden de sorumlu olduğunu, satışların yönetim kurulu kararları ile yapıldığını, yönetim kararının tek imza ile alındığını, ancak kooperatifin çift imza ile temsil edildiğini, bu nedenle alınan kararların geçersiz olduğunu, 30.06.2002 tarihli genel kurulda alınan satış yetkisinin yasal olmadığını, ana sözleşmeye aykırı olduğunu, 30.06.2001 tarihli genel kurulda dükkânların satılabilmesi için kat irtifakı kurulmasına karar verildiğini, ancak bir sonraki genel kurul olan 30.06.2002 tarihinde ise henüz kat irtifakı kurulmamış olan dükkânların satışına karar verildiğini, bu durumun 2001-2002 yılındaki yöneticilerin düzensiz acemi olduklarını ana sözleşmeye ve yasaya aykırı hareket ettiklerini gösterdiğini istinaf nedenleri olarak ileri sürmekle kararın kaldırılmasını istemiştir.

GEREKÇE: Dava, davalı kooperatif adına kayıtlı dükkanın tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili, mümkün olmadığı takdirde davacının kooperatif üyeliğinin tespiti istemine ilişkin olup, ilk derece mahkemesince yukarıda yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dairemizce HMK'nın 355. maddesi uyarınca istinaf nedenleriyle ve resen kamu düzenine ilişkin sebeplerle sınırlı olarak istinaf incelemesi yapılmıştır.

Davacı vekili, davalı kooperatif genel kurulunun 30.06.2001 ve 30.06.2002 tarihli genel kurul toplantılarında kooperatife ait dükkanların satılmasına karar verildiğini, metrekare fiyatının 300,00 TL'den az olmamak üzere dükkanların satışı konusunda yönetim kuruluna yetki verildiğini, dava konusu dükkanın kooperatif tarafından ilk önce dava dışı ....’e devredildiğini, davacının noterde düzenlenen 07.09.2012 tarihli sözleşme ile dükkanı bu kişiden devraldığını, davalı kooperatife satış sözleşmesini tebliğ ettiğini, 2011 yılından bu yana dava konusu taşınmazı kullandığını, kooperatifin yeni yönetiminin dükkan sahiplerinden fark ücreti talep ettiğini, müvekkilinin inşaat giderlerinden sorumlu tutulamayacağını iddia ederek, dava konusu dükkânın tapuda davacı adına tescil edilmesini istemiş; davalı taraf ise, taraflar arasında ortaklık ilişkisi bulunmadığını, davacının dükkân satışını veya ortak olmasını onaylayan herhangi bir genel kurul kararı bulunmadığını, eski yönetim tarafından alınan kararların geçersiz olduğunu savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Konut yapı kooperatiflerinde konut ile birlikte dükkan inşa edilmesi halinde dükkanlar için ortak kabulü mümkündür. Bu hususta her hangi bir yasak söz konusu değildir. Ferdi ilişkiye geçilmeyen kooperatiflerde bağımsız bölüm satılması ancak hisse devri suretiyle dolayısıyla alıcının kooperatife üye yapılması ile mümkün olur, aksi halde kooperatif ferdi ilişkiye geçerken taşınmaz devri gerçekleştirilemez. Kooperatiften bağımsız bölüm devir alındığı tarihte tapuda herhangi bir devir yapılmadığı durumlarda kooperatif üyesi olunmadığı itirazında bulunulamaz.

1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesi uyarınca ortaklar, hak ve yükümlülüklerde eşit konumdadır. Yönetim kurulu bu ilkenin dışına çıkmak istediği takdirde, bu hususu, genel kurul gündemine alarak, genel kurulun tartışmasına açıkça sunması gerekmekte veya genel kurulun yapılan uygulamayı açıkça ya da zımnen benimsemesi icap etmektedir. Bu nedenle, sabit ve peşin bedel ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki bu usule uyulmamışsa, böyle bir ortağın (devam eden inşaatların finansmanına katılımı için) üyelik aidat yükümlülüğü devam eder. Açıklanan usule uyulmuşsa, ortaklığa alınmadaki bu farklılık, ortaklığa alındıktan sonra üyelik aidatı istenmesini mümkün kılmaz ise de, kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve alt yapı giderlerinden ortağın sorumluluğu devam eder. Genel kurulca açık yetki verilmedikçe ya da benimsenmedikçe, 1163 sayılı Kanun'un 23. maddesine aykırı şekilde yönetim kurulunun diğer ortaklardan farklı statüde ortaklığa kabul kararı vermesine veya akçalı konularda bir ortağı farklı statüde konumlandırmasına geçerli hukuki sonuç bağlanamaz.

Mahkemece kooperatif bilirkişi ....'den alınan raporda, davalı kooperatifin 1998 yılında kurulduğu, inşaat yapılacağı arsanın kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile temin edildiği, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşa edilecek bağımsız bölümlerin %47'sinin arsa sahibine, %53'ünün ise kooperatife ait olacağı, iki ayrı parsel üzerinde 3 blok halinde, toplam 147 bağımsız bölüm inşa edildiği; bağımsız bölümlerden 120 tanesinin konut, zemin katlarda inşa edilen 27 bağımsız bölümün ise iş yeri olduğu; dükkanlardan 14 tanesinin 2001 yılında yapılan genel kurul toplantısında alınan karar gereğince değerlendirildiği; 30.06.2001 tarihinde yapılan genel kurulda, dükkânların satılabilmesi için kat irtifakı kurulması zorunlu olduğundan, bu konuda yönetim kuruluna yetki verilmesinin kararlaştırıldığı, 30.06.2002 tarihinde yapılan genel kurulda ise, dükkânlar için genel kurulca belirlenen bedeller üzerinden şartlı ortak kaydedilmesinin kabul edildiği, ancak bu şartın ne olduğunun açıklanmadığı, yapı kooperatiflerinde konut/dükkan satış bedelinin belirlenmesi halinde, belirlenen bedelin inşaat imalatları ile ilgili olduğunun kabul edildiği, ortaklığın statüsünün ise, peşin/sabit ödemeli ortaklık olarak tanımlandığı; davacının dava dışı ...'ın hissesini devralmak süretiyle davalı kooperatife ortak olduğu, 13/E nolu dükkânın ortak olarak kendisine tahsis ve teslim edildiği; taşınmazın halen davacının kullanımında olduğu, davalı kooperatifin dükkan ortaklarının konut ortakları gibi genel kurulca belirlenen parasal yükümlülüklerin tamamını yerine getirmekle yükümlü oldukları gerekçesiyle ferdi mülkiyete geçilmesine rağmen, ortaklık borçlarının ödenmediği gerekçesiyle, dükkanların mülkiyetine hak sahibi ortaklara devretmekten kaçındığı; davacının sabit/peşin ödemeli ortak statüsünde olduğu, davacıdan inşaat imalatları için peşin ödediği bedelin dışında ayrıca para talep edilmesinin mümkün olmadığı, davacının ancak inşaat imalatları ile ilgili olmayan genel yönetim giderleri ile altyapı ve çevre düzenlemesi gibi giderlere katılması gerektiği, kooperatifte ferdi mülkiyete geçilerek konutların mülkiyetinin hak sahibi ortaklara devredildiği, ortaklık borçlarının ödenmesi kaydıyla, peşin bedelle davacıya tahsis edilen 13/E nolu dükkanın mülkiyetinin de davacıya devredilmesi gerektiği, rapor tarihi itibariyle inşaat dışı harcamalar nedeniyle davacıdan talep edilebilecek alacak miktarının 41.282,71 TL olduğu yönünde görüş bildirilmiştir.

Açıklanan tüm bu hukuki ve maddi vakıalar karşısında, dosya içerisindeki bilgi ve belgelere, tarafların iddia ve savunmaları ile dayandıkları delilere göre, hükme esas alınan asıl ve ek bilirkişi raporundaki tespit ve değerlendirmelerin dosya kapsamına uygun olmasına, raporun denetime ve hüküm kurmaya elverişli olmasına, özellikle de dükkanlar için özel şartlarda ortak kaydedilmesinin Genel Kurulun bilgisi dahilinde ve verdiği yetkiye dayanılarak gerçekleştirilen bir işlem olup, davacıya yapılan dükkân tahsisinin sabit/peşin ödemeli ortaklık şeklinde gerçekleştirildiğinin tespit edilmiş olmasına, sabit/peşin ödemeli ortağın katılması gereken genel yönetim giderlerinin tespit edilip depo ettirilmiş olmasına, mahkemece uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin doğru nitelendirilmesine, hükmün dairemizce de benimsenmiş bulunan yasal ve hukuksal gerekçeleriyle dayanağı maddî delillere ve özellikle bu delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, ilk derece mahkemesince verilen kararda bir hukuka aykırılık bulunmamakla, istinaf itirazlarının yerinde olmadığı değerlendirilerek, davalının istinaf itirazları yerinde görülmemiştir..

Bu durumda, istinaf kanun yoluna başvuranın dilekçesinde yer verdiği itirazların açıklanan gerekçe ışığında yerinde olmamasına, kararda kamu düzenine ilişkin bir aykırılık bulunmamasına, kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olmasına göre, duruşma açılmasına gerek görülmeyerek Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b-1 maddesi gereğince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.

HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-Davalı vekilinin istinaf başvurusunun Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,

2-Davalı yönünden istinaf karar harcı olan 7.240,86-TL'den peşin alınan 1.811,00-TL'nin mahsubu ile bakiye 5.429,86-TL harcın davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,

3-İstinaf başvurusu nedeniyle davalı tarafından yapılan giderlerin kendi üzerinde bırakılmasına,

Dosya üzerinden yapılan inceleme neticesinde kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde Yargıtay ilgili Hukuk Dairesinde temyiz yolu açık olmak üzere oybirliği ile karar verildi.11.09.2026