ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında, 7571 sayılı kanun ile türk medeni kanununun 734/2 maddesinde yapılan ve geriye etkili uygulanan rayiç bedel değişikliğinin değerlendirilmesi.

Ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında, 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanununun 734/2 maddesinde yapılan ve geriye etkili uygulanan rayiç bedel değişikliğinin değerlendirilmesi.

Özet: Bir hissedarın ön alım hakkına dayanarak taşınmazdaki hissenin tapu iptali ve tescilini talep ettiği davada, ilk derece ve istinaf mahkemelerinin davayı kabul kararları temyize gelmiştir; davalı, taşınmazın gerçek satış bedelinin resmi senettekinden yüksek olduğunu, davacıların kötü niyetli olduğunu ve fiili taksim bulunduğunu savunmaktadır. Yüksek Mahkeme, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanununun 734/2 maddesinde yapılan ve yürürlük tarihinden önce açılan davalara da uygulanacağı belirtilen değişikliğe dikkat çekmiş olup, bu yeni düzenleme uyarınca ön alım bedelinin hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedel ile tapu giderlerinden ibaret olduğunu ve hakkı sahibinin bu bedeli nemalandırılmak üzere kesin sürede yatırması zorunlu olmasına karşın, kanunun rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceği konusunda açık bir hüküm içermediğini belirtmiştir.

7. Hukuk Dairesi 2025/5860 E. , 2026/1302 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/1201 E., 2025/2069 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Muğla 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/32 E., 2023/96 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin 1 30... parsel sayılı taşınmazda hissedar olduklarını, dava konusu 5/6 hissenin 29.06.2022 tarihinde 30.000,00 TL bedelle davalıya satıldığını, bu satışın müvekkillerinin bilgisi ve rızası olmadan yapıldığını, müvekkillerinin ön alım hakkını kullanabilmesi için gerekli yasal şartların oluştuğunu ileri sürerek, dava konusu hisse yönünden davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın 800.000,00 TL bedelle satın alındığını, satış bedelinin bir kısımının banka havalesi yoluyla bir kısmının ise elden ödendiğini, taşınmazın gerçek değerinin resmî senette pay satan kişi tarafından gösterilen değerden çok daha yüksek olduğunu, taşınmazın fiilen taksim edilerek kullandığını, davacıların kötü niyetle ön alım davasını açtıklarını belirterek, davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 28.03.2023 tarihli ve 2022/32 Esas, 2023/196 Karar sayılı kararı ile "...davanın kabulüne... " karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda (III) numaralı bentte belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin 16.10.2025 tarihli ve 2023/1201 Esas, 2025/2069 Karar sayılı kararı ile istinaf başvurusunun "...esastan reddine...." karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde cevap dilekçesindeki nedenleri tekrarla; davacıların taşınmazın satışından haberdar olduklarını ve müvekkilini zarar uğratma kastı ile hareket ettiklerini, dava konusu taşınmazda fiili taksimin bulunduğunu, bu nedenle davanın reddinin gerektiğini, Mahkemece eksik inceleme ile hüküm kurulduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dava, ön alım hakkkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun "kullanılması" kenar başlıklı 734/2 hükmü söyledir: "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."

7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Kanun'a eklenen geçici 1/2 hükmü ise şöyledir: "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanun'un 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır."

7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Kanun'un 734/2 hükmünde yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Kanun'a eklenen geçici 1/2 hükmünde, 4721 sayılı Kanun'un 734/2 hükmünde yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı belirtilmiştir.

Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır.

4721 sayılı Kanun'un "hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.

7571 sayılı Kanun ile değiştirilen 4721 sayılı Kanun'un 734/2 hükmü uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme Anayasa'nın "mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesi olup bu madde gereğince "herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir ve bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."

Anayasa'nın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda Devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için Devlete birtakım pozitif yükümlülükler yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir.

Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değiştirilen 4721 sayılı Kanun'un 734/2 hükmünde bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır.

Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; İlk Derece ve Bölge Adliye Mahkemesince 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Kanun'un 734/2 hükmünde yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından;

A. Ön alım hakkına konu payın kanun değişikliği tarihi olan 25.12.2025 tarihi itibarıyla rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle tespit edilmesi,

B. Yukarıda (a) bendine göre belirlenecek ön alım bedelinin, daha önce depo edilen bedelden fazla olduğunun tespiti hâlinde belirlenen bu rayiç bedelden, daha önce depo edilen ön alım bedelinin (Mahkemece nemalandırılmış olması hâlinde nemalarıyla birlikte ulaştığı toplam değerin) mahsup edilmesi,

B.1. Depo edilen ön alım bedelin nemalandırılmadan mahkeme veznesine yatırılmış olması hâlinde mahsup sonrası bulunan bakiye bedelin, daha önceden depo edilmiş bedel ile birleştirilerek nemalandırılmak üzere açılacak vadeli hesaba depo ettirilmesi,

B.2. Depo edilen ön alım bedeli daha önceden açılmış nemalandırma hesabında tutuluyor ise mahsup sonrası bedelin de bu hesaba birlikte nemalandırılmak üzere aktarılması gerekmektedir.

C. 4721 sayılı Kanun'un 734/2 hükmü uyarınca belirlenecek ön alım bedelinin verilen kesin süre içerisinde davacı tarafça depo edilmemesi hâlinde davanın usulden reddi ile birlikte maktu harca hükmedilmesi ve yargılama giderlerinin tarafların üzerinde bırakılmasına karar verilmesi gerekmektedir.

O hâlde, açıklanan yönteme göre ön alım bedelinin belirlenmesi ve bu bedelin depo ettirilmesi için davacılara kesin süre verilerek ulaşılacak sonuca göre Mahkemece bir karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Yukarıda açıklanan sebeplerle temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

09.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.