Ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında, Yargıtay bozma ilamları sonrası nemalandırma ve bedel tespiti süreçleri ile karar düzeltme aşamasında verilen nihai hükme ilişkin inceleme.
Özet: Hissedarlar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında, yerel mahkemenin başlangıçta fiili taksim gerekçesiyle davayı reddetmesiyle başlayan süreç, Yargıtayın iki ayrı bozma kararıyla ön alım bedelinin doğru hesaplanması gerektiği yönünde devam etmiş, mahkemenin bozmaya uyarak payın davacı adına tesciline ve nemalı ön alım bedelinin belirlenmesine dair son kararı temyiz incelemesi sonucunda dairemizce onanmış olmakla birlikte, davalı vekili tarafından ön alım bedeli yatırma süresi, bilirkişi raporlarının yetersizliği, objektif değer artışı ve vekalet ücreti hesaplamasındaki hatalar ileri sürülerek kararın düzeltilmesi talep edilmiştir.
7. Hukuk Dairesi         2025/5847 E.  ,  2026/1216 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/449 E., 2025/158 K.
Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 08.09.2025 gün ve 2025/2749 Esas, 2025/3412 Karar sayılı ilâmı ile onanmasına karar verilmişti. Süresi içinde davalı ... vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin 59 27... parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğunu, diğer paydaşın davalı ...'a 23.03.2010 tarihinde payını sattığını, müvekkiline bilgi verilmediğini, müvekkilinin ön alım hakkını kullanmak istediğini ileri sürerek; satılan payın müvekkili adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin taşınmazdaki payını satmış olduğundan aleyhine tapu iptali ve tescil davası açılamayacağını belirterek; davanın husumet yönünden reddini savunmuştur.
2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; taşınmazda fiili taksim bulunduğunu, müvekkilinin satın aldığı bölümün diğer davalı ...’a ait olduğunu, davacı ile kardeşlerinin ...'ın kullanımına sessiz kaldığını belirterek; davanın reddini talep etmiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemece yapılan yargılama sonucunda, “taşınmazda fiili taksim bulunması” gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince; “davacılar murisi ... ...ile davalıya pay satmış olan ... arasındaki paydaşlığın imar uygulaması ile oluştuğu, davalı ...'ın taşınmazda imar uygulaması öncesinden beri aynı yeri ev yapmak suretiyle kullandığı ve yine ev olarak bu kısmı davalıya sattığı, fiili taksim savunmasının kabul edilebilmesi için imar öncesi ve sonrasında fiilen taksime uygun şekilde kullanımın devam etmesi gerektiği ancak taşınmazda davacı tarafından fiilen kullanılan bir yer olmadığı, dosya kapsamında fiili taksime ilişkin bir bulguya rastlanmadığı, bu durumda fiili taksimin gerçekleştiğinden söz edilemeyeceğinden Mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği” belirtilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda; “davalı ... yönünden açılan davanın husumet yokluğundan reddine, davalı ... yönünden açılan davanın kabulü ile; 59 27... parsel numaralı taşınmazdaki davalı ... adına kayıtlı olan 41353/62574 payın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, ön alım bedeli olarak depo edilen 30.698,30 TL'nin karar kesinleştiğinde ve talep hâlinde davalı ...'a ödenmesine” karar verilmiş, karara karşı davalı ... vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.
Dairemizce; “Mahkemece denetime elverişli şekilde bilirkişi incelemesi yaptırılarak, resmî senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 30.698,30 TL'nin ön inceleme tarihi olan 28.12.2012 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması hâlinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan (nemalı veya nemasız) miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen ön alım bedeline ilavesi suretiyle karar verilmesi gerektiği” belirtilerek, hükmün bozulmasına karar verilmiş, davalı ... vekilinin karar düzeltme talebi reddedilmiştir.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemece bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda; “bozmaya uyulmak suretiyle, davalı ... mirasçıları yönünden açılan davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalı ... yönünden açılan davanın kabulü ile 146 66... parsel numaralı taşınmazdaki davalı ... adına kayıtlı olan 14395/40246 payın tapu kaydının iptali ile bu payın davacı adına tesciline, depo edilen 504.878,86 TL'nin nemaları ile birlikte karar kesinleştiğinde ve talep hâlinde davalı ...'a ödenmesine” karar verilmiştir
V. TEMYİZ
1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairemizin 08.09.2025 günlü ve 2025/2749 Esas, 2025/3412 Karar sayılı ilâmı ile karar onanmıştır.
VI. KARAR DÜZELTME
A. Karar Düzeltme Sebepleri
Davalı ... vekili karar düzeltme dilekçesinde; ön alım bedelinin yatırılması için verilen kesin sürelere uyulmadığını, bilirkişi raporlarının yetersiz olduğunu, objektif değer artışları değerlendirilerek taşınmazın güncel bedelinin depo edilmesi gerektiğini, davacı lehine hükmedilen vekâlet ücretinin de hatalı hesaplandığını belirterek kararın bozulmasını istemiştir.
B. Gerekçe
Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir.
25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK'nin) "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası söyledir; "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."
7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise şöyledir:
"Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır."
7571 sayılı Kanun ile TMK'nin 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1/2. maddesinde, TMK'nin 734/2 maddesinde yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür.
Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır.
TMK'nin "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise, kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.
Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734/2. maddesinde uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."
Anayasa'nın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.
Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir.
Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nin 734/2. maddesinde bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır.
3. Değerlendirme
Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;
Mahkemece, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nin 734/2. maddesinde yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de, anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmî senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalı ... vekilinin karar düzeltme talebinin kabulü ile Dairemizin 08.09.2025 tarihli ve 2025/2749 Esas, 2025/3412 Karar sayılı onama ilâmının KALDIRILMASINA, Mahkeme kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz ve karar düzeltme harçlarının istek hâlinde davalı ...'a iadesine,
04.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.