taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasında zamanaşımı ve fiili teslim tartışması.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasında zamanaşımı ve fiili teslim tartışması.

Özet: Bir satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebi davasında, ilk derece ve istinaf mahkemeleri, taşınmazın zilyetliğinin davacıya teslim edilmediği ve sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren on yıllık zamanaşımı süresinin dolduğu gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir; davacı ise temyiz dilekçesinde, taşınmazın fiilen teslim edildiğini, zamanaşımının bölünmemiş parselin ifrazı sonrası ifa olanağının doğmasıyla başlaması gerektiğini, tanık anlatımlarının dikkate alınmadığını ve ikinci kademedeki bedel/tazminat taleplerinin değerlendirilmediğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmektedir.

7. Hukuk Dairesi 2025/1847 E. , 2026/1657 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/2553 E., 2025/282 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ayvacık 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2019/61 E., 2022/64 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 31.03.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde temyiz eden davacı vekili Avukat ... ve karşı taraftan dahili davalı vekili Avukat ... geldiler. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ile davalı arasında ...Köyü, 3 81... parsel sayılı taşınmazın satışına ilişkin 21.09.2005 tarihinde ... Noterliğinde ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, taşınmazın tamamı satılmasına rağmen sözleşmeye bir adet ev ve arsası yeri yazıldığını, kök taşınmazın ifraz sonucu 3 81... , 48, 50,51, 52... , 4 00... , 2, 3, 4, 5, 6 ve 7 parsel sayılı taşınmazların oluştuğunu, taşınmazın fiilen müvekkiline teslim edildiğini ve satış bedelinin ödenmesine rağmen devrin gerçekleştirilmediğini belirterek dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini, olmadığı takdirde taşınmazın dava tarihindeki değerinin tahsilini, bu talebinde kabul edilmemesi halinde ödenen bedelin ve yapılan masrafların davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; zamanaşımı def’inde de bulunarak davanın reddini savunmuştur.

2. Dahili davalı ... vekili yargılama aşamasında; davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle; davalının yasal süre içerisinde zamanaşımı def’inde bulunduğu, davacının tüm taşınmazın tapusunun iptalini talep ettiği, satış vaadi sözleşmesinde taşınmazın davacıya teslim edildiğine dair ibareye rastlanılmadığı, zilyetliğin teslim edilmediğinin anlaşıldığı, taşınmazın tamamının tapusunun iptali talep edildiğine göre sözleşmenin imzalandığı 21.09.2005 tarihinde ifa olanağının bulunduğu ve dava tarihe göre 10 yıllık zamanaşımı süresinin geçtiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353/1-b-1. maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle;

1. Kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile sonuca gidildiğini,

2. Dava konusu taşınmazın sözleşme ile müvekkiline teslim edildiğini ve on yıllık zamanaşımı süresinin dolmadığını,

3 Keşif sırasında dinlenen ve aynı köyde yaşan tanık ...’ın, taşınmazda bulunan zeytinleri vekil edeni için topladığını ve arazinin altyapısını yenilediklerini beyan etmesine rağmen tanık anlatımına neden itibar edilmediğinin gerekçede açıklanmadığını,

4. Taşınmazın alt yapısının müvekkil tarafından yenilendiği, taşınmaz içerisindeki evin dönem dönem davacı tarafından kullanıldığı, taşınmazda bulunan zeytinlerin vekil edeni adına toplandığı dolayısıyla taşınmazın fiilen de müvekkile teslim edildiği ve tasarruf yetkisinin müvekkilde olduğu hususunun kanıtlandığını,

5. Satış vaadi sözleşmesinin imzalandığı 21.09.2005 tarihinde sözleşmenin ifa olanağının bulunduğu kabul edilerek zamanaşımı nedeniyle davanın reddine karar verilmiş ise de, satış vaadi sözleşmesinde taşınmazın henüz bölünmemiş bir parçasının satışı vaat edilmiş olduğundan taşınmazın ifraz işlemlerinin gerçekleştiği tarihe kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemeyeceğini,

6. Bahse konu ifa olanağının doğduğu tarihler ile dava tarihi arasında zamanaşımı süresinin geçmediğini,

7. Dahili davalı ... tarafından süresince zamanaşımı defi’i ileri sürülmemesine rağmen dahili davalı yönünden de davanın zamanaşımına uğraması nedeni ile lehine vekalet ücretine karar verildiğini,

8. Tapu iptali ve tescil talepleri hakkında inceleme yapıldığını, ikinci kademedeki bedel ve tazminat istemleri yönünden değerlendirme yapılmadığını,

9. Dahili davalıların iyiniyetli olup olmadığı yönünde herhangi bir araştırma yapılmadan ve karar gerekçesinde bu husus tartışılmadan hüküm tesis edildiğini, beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede bedel ve tazminat isteğine ilişkindir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden, davacı vaad alacaklısı ile davalı vaad borçlusu arasında 21.09.2005 tarihli düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği, sözleşme içeriğine göre sözleşme konusunun eski 3 81... parsel sayılı taşınmazın tamamı olmayıp gayrimenkul içerisinde bulunan “...sadece bir adet ev ve arsası...” olduğu ve eski 3 81... parsel sayılı taşınmazın (dava tarihinden önce) birden fazla parsele ifraz gördüğü anlaşılmaktadır.

Somut olayda, satış vaadi sözleşmesi kapsamında vaad borçlusu ...’in, mezkur gayrimenkulün “...bu günden itibaren bu sözleşme dahilinde olup vaad edene ait bulunacağını...” beyan etmesi ve vaad alacaklısı ...’in de sözleşme tarihinden itibaren taşınmaza ilişkin tüm yükümlülüklerin kendisi tarafından karşılanacağını belirtmesi karşısında sözleşme dahilindeki yerin (vaad alacaklısına) hukuki tesliminin yapılmış olduğunun kabulü gerekir.

Bu durumda, davalının zamanaşımı def’inde bulunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük ilkesi ile bağdaşmaz.

İlk Derece Mahkemesince, davanın yasal zamanaşımı süresinin geçtiği gerekçesiyle reddine karar verilmesi hatalıdır.

Ne var ki; 21.09.2005 tarihli düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi kapsamı (az yukarıda izah edildiği üzere) taşınmazın tamamı olmayıp gayrimenkul içinde bulunan ev ve arsası olup eski 3 81... parsel sayılı taşınmaz birden fazla parsele ifraz gördüğüne göre niza konusu ev ve arsanın ifraz sonucu oluşan hangi parselde kaldığının tespit edilmesi gerekir.

O halde Mahkemece, davaya konu edilen taşınmazların başında keşif yapılarak gayrimenkul satış vaadi sözleşme kapsamında kalan ev ve arsanın hangi parselde kaldığının tereddüte mahal bırakılmayacak şekilde saptanması, tespit edilecek taşınmazın vaad borçlusu davalı adına kayıtlı olması halinde (talep gibi) tescil hükmü kurulması, belirlenen gayrimenkulün vaad borçlusu davalı adına kayıtlı olmaması halinde ise kayıt malikine dahili davalı yolu ile husumet yöneltilemeyeceği de gözetilerek vaad alacaklısı davacının terditli tazminat talepleri yönünden değerlendirme yapılarak dosya kapsamına uygun bir karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.

Ayrıca, vaad borçlusu davalı ile dahili davalılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmamaktadır. Böylesi bir durumda dava dilekçesinde usulüne uygun olarak taraf gösterilmeyen, aralarında mecburi dava arkadaşlığı bulunmayan ve bu aşamada haklarında ayrı bir dava açıldığının da kabulüne imkan olmayan dahili davalılar hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi gerekirken yazılı hüküm kurulması da doğru görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Yargıtay duruşma vekalet ücreti olan 40.000,00 TL’nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

31.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.