Taşınmaz simsarlığı sözleşmesinden doğan komisyon alacağı, sözleşmenin feshi ve icra takibi sonrası açılan menfi tespit davasına ilişkin Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesinin istinaf kararı.
Özet: Bir şirket, taşınmaz satışı için bir emlak şirketiyle imzaladığı tellallık sözleşmesini yeterli özen gösterilmediği ve kendisinin feshettiği gerekçesiyle, taşınmazı sözleşme sonrası kendi çabasıyla bulduğu alıcıya sattığını ve bu nedenle emlak şirketinin talep ettiği tellallık ücretine hak kazanmadığını belirterek, hakkında başlatılan icra takibinden dolayı borçlu olmadığının tespitini talep etmiş; emlak şirketi ise davacının sözleşmeye aykırı davranarak, kendi bulduğu alıcıya satış yaptığını ve ücrete hak kazandığını savunmuştur.
T.C. BURSA BAM .... HUKUK DAİRESİ
T.C.BURSABÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ .... HUKUK DAİRESİDOSYA NO : KARAR NO : T Ü R K M İ L L E T İ A D I N Aİ S T İ N A F K A R A R IBAŞKAN : ... (...)ÜYE : ... (...)ÜYE : ... (...)KATİP : ... (...)İNCELENEN KARARINMAHKEMESİ : BURSA .... ASLİYE TİCARET MAHKEMESİTARİHİ : ...NUMARASI : ... Esas ... KararDAVACI : ... VEKİLİ : Av. ...- DAVALI : ... - ...VEKİLLERİ : Av. ... DAVANIN KONUSU : Menfi Tespit KARAR TARİHİ : ...KARAR YAZIM TARİHİ : ...Bursa ....asliye Ticaret Mahkemesinin ... tarih ... Esas ... sayılı Kararının yapılan istinaf incelemesi sonucunda;TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili vermiş olduğu dava dilekçesinde özetle: davacı şirkete ait ... sayılı yerde kain ... arsa paylı ...bağımsız bölümün satışı için davacı şirketin ilk aşamada kendileri için müşteri bulmayı düşündüklerini, bunun için Sahibinden com., Hürriyet Emlak, Milliyet Emlak internet sitelerine ilan verdiklerini ayrıca 11/08/2014 tarihinde dairenin bulunduğu Güzel Bir Yer Sitesinin Site içi mail adresine dairenin satılık olduğuna ilişkin mail attıklarını, ... Kırtasiyeden daireleri için broşür yaptırıp dağıttıklarını, bu dönemde daire ile ilgilenen müşteri olsa da satışın gerçekleşmediğini, davacı şirketin İstanbul'a yerleşecek olması, işlerinin yoğunluğu ve kısa bir sürede satılmasını istediklerinden kurumsal bir destek almaya karar vererek davalı firma ile 09/09/2014 tarihinde görüşmeye gittiklerini, davalı FH Gayrimenkul ...İnş.Turzm. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile bağımsız bölümün satışı için 10/09/2014 tarihinde 3 aylık aracılık (tellallık) sözleşmesi yapıldığını, gayrimenkulün satışı ile ilgili davalı şirketin çalışanı ... 'nın ilgilendiğini, dilekçe ekinde yer alan maillerden anlaşılacağı üzere davalı firma sözleşme süresince yeterli ihtimamı göstermediğinden, özellikle 16/11/2014 tarihinde ...'dan gelen ciddiyetsiz mail üzerine davacı şirketin sözleşmenin feshini 16/11/2014 tarihinde göndermiş oldukları mail ile yazılı olarak talep ettiğini, davalı firma yetkilisi ...'nın 17/11/2014 tarihli mail ile geri dönüş yaparak "ilanları kaldırdım, kolay gelsin size umarım en kısa zamanda sonuçlanır" şeklindeki beyanı ile sözleşmenin feshedildiğini onayladığını, davalı firmanın internet sitesinden davacı şirketin dairesinin ilanlarının kaldırıldığını, davacı şirketin kendi çabası ile dairenin satışı için uğraştığını, yeniden Sahibinden com.'a ilan koyduğunu, ... Sitesi'nin mail adresine aracısız sattıklarına dair mail attığını, broşür bastırmak için yeniden ... Kırtasiye ile görüştüğünü, davalı firma ile sözleşmenin feshinden sonra davacı firmanın üç ciddi alıcı ile görüştüğünü ve site sakinlerinden ...'ın 15/12/2014 tarihinde 413.000 TL bedelle evi satın aldığını, davalının bu konuda hiçbir çabasının olmadığını, taşınmazı satın alan kişinin davalının bulduğu bir alıcı olmadığını, fesih sonrası iletişim kurulan bir kişi olduğunu, bu nedenle davalı firmanın hangi sebeple ücret talep ettiğinin anlaşılamadığını, davalı firmanın ücrete hak kazanabilmesi için Yer Gösterme Sözleşmesini sunması gerektiğini, ancak icra dosyasında ne taraflar arasındaki sözleşme, ne de davacı firmaya düzenlenmiş fatura ve yer gösterme tutanağının bulunmadığını, davalının feshettiği sözleşme üzerinden hak iddia ederek sebepsiz zenginleşme yoluna gittiğini, tellallık sözleşmesi ile üstlendiği işi gerçekleştirmediği için ücrete hak kazanamayacağını, haksız icra takibi yüzünden davacı firmanın araçlarına haciz konulduğunu, bankalardaki kredibilitesinin bu nedenle etkilendiğini, işyerine gelen fiili haciz nedeniyle şirketinin ticari itibarının zedelendiğini, davalının yazılı olarak feshettiği bir sözleşmeden dolayı hak iddia etmesinde kötü niyetli olduğundan bahisle, davacı şirketin Bursa ....İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı dosyasında 33.630,00 TL ve ferilerinden dolayı borçlu olmadığının tespitine, davalı aleyhine %20'den aşağı olmamak üzere kötü niyet tazminatına hükmedilmesine, yargılama giderlerinin davalıya yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili vermiş olduğu cevap dilekçesinde özetle: davalı şirketin emlak alım-satım ve kiralama işleri yapan Gayrimenkul Danışmanlığı Şirketi'nin Bursa İli Temsilcisi olarak emlak işleri ile ilgilendiğini, davalı şirket ile davacı şirket arasında, davacının maliki olduğu gayrimenkulün 475.000 TL bedel karşılığında satışı hususunda aracılık (tellallık- taşınmaz simsarlığı) sözleşmesi imzalandığını, fakat davacı tarafın sözleşme şartlarına aykırı hareket ederek bağımsız bölümün davalı şirket tarafından bulunan alıcıya, davalının hakettiği tellalliye ücreti ödenmeksizin satıldığını ve alıcının adına tescil edildiğini, davacı tarafla yapılan görüşmelerin sonuçsuz kalması üzerine Bursa ....İcra Dairesi'nin ... Esas sayılı dosyası ile bu alacağın takibi için ilamsız icra takibi yapıldığını, davacı tarafın takibe itiraz etmediğini, takibin kesinleşmesi ile birlikte davacı tarafın adresine haciz ve muhafaza talepli olarak gidildiğini, yapılan ilk görüşmede borcunu kabul etmemesine rağmen daha sonra borcunu kabul ederek 4.000 TL'lik kısmi ödeme yaptığını, borcunu kabul etmesine rağmen haksız ve mesnetsiz olarak bu davayı açtığını, davacının tüm itirazlarının yersiz ve mesnetsiz olduğunu, yeni Türk Ticaret Kanunu'na göre ticari simsarlığın düzenleme olmaktan çıktığını, TBK.'na atıf yapmakla yetinildiğini, simsarlığın TBK.'da düzenlendiği, T.T.K.'nunda mutlak ve nispi davalar olmak üzere ayrıma gidildiği, mutlak davaların T.T.K'nun 4. Maddesinde belirtildiği, nispi davaların da T.T.K.'nunun 19. Vd. Maddelerinde belirtildiği, davacı FH Gayrimenkul Danışmanlığı İplik İnş. Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti'nin tüzel kişilik olduğunu, kanun gereği tacir olduğu, T.T.K'nunun 19/2. Maddesine göre, "Taraflardan yalnız biri için ticari iş niteliğinde olan sözleşmeler Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, diğeri içinde ticari iş sayılır." Eğer ortada sözleşme olmamış olsaydı, bir taraf için ticari iş diğeri için adi bir iş niteliğinde ise, o zaman aksi bir düzenleme olan Tüketici Kanunu'na göre hareket edilmesi gerekeceğini, ancak olayda, davalının gayrimenkul danışmanlık işi yaptığı ve tüzel kişilik olduğu, ortada ticari iş sahasından doğan bir sözleşme olduğundan diğer taraf için de ticari iş niteliğinde olduğu, dava nisbi ticari dava olduğundan, görev yönünden Asliye Ticaret Mahkemeleri'nin görevli olduğundan bahisle, davanın öncelikle görev yönünden reddine, mahkemece verilen tedbir kararının kaldırılmasına, davacının %20'den az olmamak üzere tazminata mahkum edilmesine karar verilmesi talep edilmiştir. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : İlk derece Mahkemesi tarafından yapılan yargılama neticesinde; tarafların davacıya ait ... Mahallesinde bulunan taşınmazın satışı konusunda simsarlık sözleşmesi yaptıkları, bu simsarlık sözleşmesinin süresinin üç ay olduğu, sözleşmenin yapılma tarihinin 10/09/2014 olduğu, söz konusu taşınmazın simsarlık sözleşmesinin feshedildiği tarihe kadar satılmamış olduğu, en son davacı taraf ile davalı taraf arasında elektronik ortamda gerçekleştirilen yazışmalar neticesinde sözleşmenin sonlandırıldığı, sözleşmenin mail ortamında sonlandırılması ve içerik bilgilerinin doğruluğu konusunda taraflar arasında uyuşmazlık olmadığı, taraflar arasındaki uyuşmazlığın, davalının, davacıdan bu simsarlık sözleşmesi gereğince ücret alacağı bulunup bulunmadığı noktasında toplandığı, sözleşmenin feshinden sonra söz konusu taşınmazın dava dışı ...'a satılmış olduğu, simsarın ücreti hak kazanmasının TBK 521.maddesinde hüküm altına alındığı, dosya kapsamı itibariyle taraflar arasındaki sözleşme fesholunduğundan ve taraflar arasındaki yazışma içeriklerine göre sözleşmenin feshinin her iki tarafın da iradesini yansıtmış olduğundan ve bu yazışma içerikleri yazışmalarda kullanılar cümleler taraflarca inkar edilmemiş olduğundan TBK 521.madde uyarınca simsarın faaliyeti sonucu kurulmuş bir sözleşme bulunmadığından, bu madde çerçevesinde davalının ücreti hak kazandığından söz etmenin mümkün olmadığını ve 08/09/2014 tarihli sözleşmenin ....maddesine göre "sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir yıl içerisinde davalının temsil ettiği kendisini tanıştırdığı bulduğu veya gönderdiği kişi veya kuruluşlarla müşterinin ilgili işleme dair sözleşme akdetmesi veya fiilen yerine getirmesi halinde hizmet bedeli alacağının iki katının cezai şart olarak ödeneceği"nin kararlaştırıldığı, dosya kapsamı itibariyle dava dışı ...'ın bu madde kapsamında davalının bulduğu ya da tanıştırdığı bir kimse olduğu ispatlanmamış olup, sözleşmenin bu maddesi çerçevesinde de davalının davacıdan herhangi bir alacağı olmadığını, davalının söz konusu sözleşme süresince yapmış olduğu masrafları talep edip edemeyeceği hususunda ise; taraflara 16/06/2016 tarihli celsenin bir nolu ara kararı ile delillerini sunmaları için kesin süre verildiği ancak davalı tarafça yapmış olduğu masraflara ilişkin miktar içeren herhangi bir belge ya da yazılı delililin dosya kapsamı itibariyle sunulmamış olduğu ve Bursa ....İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı takip dosyasında takip konusu alacağın konusunun ve dayanağının Tellaliye Ücreti ve KDV bedeli olduğu anlaşılmakla, davacının davasının kabulüne karar verilmişir. İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :Davalı vekili vermiş olduğu istinaf dilekçesi ile; Davalı vekili istinaf başvurusu ile; davacının sözleşmeye aykırı davrandığını, sözleşmenin bitimine 23 gün kala sözleşmeyi feshetmekte kötü niyetli olduğunu, feshin tellallık ücretinin kurtulmak amacıyla yapıldığı, satışın gerçekleştiği tarihte sözleşmenin sona ermediğini, ayrıca sözleşme nedeniyle bir kısım masraflar yapıldığını, bu masraflar yönünden en azından davanın kısmen kabulüne karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve HUKUKİ SEBEPLER : Dava; tellallik sözleşmesine (aracılık) dayalı olarak Bursa ....İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı dosyada takibe konu 33.630,00 TL ve fer-i'lerinden dolayı davacının davalıya borçlu olmadığının tespitine yönelik menfi tespit davasıdır. Taraflar arasında davacıya ait Bursa Osmangazi İlçesi Hamitler Mahallesi 3 no'lu parselde bulunan zemin Kat 2 No'lu bağımsız bölümün satışı hususunda tellallik sözleşmesi yapılmıştır. Mahkemece toplanan deliller ve yapılan yargılama sonucunda; davanın reddine karar verilmiştir. Davalı vekili istinaf başvurusu ile; davacının sözleşmeye aykırı davrandığını, sözleşmenin bitimine 23 gün kala sözleşmeyi feshetmekte kötü niyetli olduğunu, feshin tellallık ücretinin kurtulmak amacıyla yapıldığı, satışın gerçekleştiği tarihte sözleşmenin sona ermediğini, ayrıca sözleşme nedeniyle bir kısım masraflar yapıldığını, bu masraflar yönünden en azından davanın kısmen kabulüne karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir. Taraflar arasındaki sözleşme üç aylık süre ile düzenlenmiş olup, sözleşmede yer alan hükme göre süre bitim tarihinden en az 15 gün önce haber verilmediği takdirde sözleşme kendiliğinden aynı süre için uzayacaktır. Davacı tarafça sözleşmenin bitimine 23 gün kala fesih talebinde bulunulmuş ve sözleşmenin feshedildiği bildirilerek bu tarihten sonra taşınmazın davacı tarafından satımını gerçekleştirmeye çalışacağı belirtilmiş ve davalı taraftan taşınmazın satışı ile ilgili ilanların kaldırılması talep edilmiş, davalı tarafça talep kabul edilerek bir gün sonra ilanlar kaldırılmış ve sözleşmeye dayalı herhangi bir talepte bulunulmamıştır. Tellallık sözleşmesine konu taşınmaz davacı tarafından ve üç aylık sürenin bitiminden sonra kendi çabası ile satılmıştır. Satın alan kişi daha önce davalı tarafından getirilen veya herhangi bir şekilde görüşme yapılan kişi değildir. Ayrıca telllalık sözleşmesinde ilan v.s masrafların davalı tarafça karşılanacağı belirtilmiştir. Takip konusu tellallık alacağının koşulları oluşmamıştır ve takip nedeniyle davacının davalıya borçlu olmadığının kabulü gerekmekte olup, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; ...-Dosya kapsamı, Bursa ....Asliye Ticaret Mahkemesinin ... tarih ... Esas ... sayılı Kararında mahkemenin hukuki değerlendirmesi bakımından usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir durum bulunmaması nedeniyle, davalı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/...-b.... maddesi gereğince esastan REDDİNE, 2-İstinaf yoluna başvurun davalı tarafından alınması gereken 2.297,26 TL istinaf karar harcından, peşin olarak alınan 574,31 TL harcın mahsubu ile bakiye ....722,95 TL'nin davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına, 3-İstinaf yoluna başvuran davalı tarafından yapılan istinaf kanun yolu giderlerinin üzerinde bırakılmasına, artan gider avansının istek halinde davalıya iadesine, 4-İstinaf yoluna başvuran davalı tarafından tehir-i icra talebi hakkında bu aşamada karar verilmesine yer olmadığına, ...-Kararın bir suretinin ilk derece mahkemesi tarafından taraflara tebliğe çıkarılmasına, Dosya üzerinden yapılan inceleme sonucu oy birliği ile KESİN OLARAK, karar verildi. ... Başkan ...(e-imza) ... Üye ...(e-imza) ... Üye ...(e-imza) ... Katip ...(e-imza)