tarım arazisi ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında, iyiniyetli davalının taşınmaza yaptığı yapıların türk medeni kanununun 723. ve 724. maddeleri çerçevesinde tescili veya tazminatı ile usuli kazanılmış hak değerlendirmesi.

Tarım arazisi ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında, iyiniyetli davalının taşınmaza yaptığı yapıların Türk Medeni Kanununun 723. ve 724. maddeleri çerçevesinde tescili veya tazminatı ile usuli kazanılmış hak değerlendirmesi.

Özet: Bu hukuki evrakta, davacı tarımsal bir taşınmaz üzerinde ön alım hakkını kullanarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunurken, davalı taşınmazı satın aldıktan sonra yaptığı sera ve diğer tesisler nedeniyle iyiniyetli olduğunu ileri sürerek ön alım davasının reddini veya karşı dava ile Türk Medeni Kanununun 724. maddesi uyarınca kendi adına tescilini, olmazsa yaptığı iyileştirmelerin bedelinin tazminini istemiş; ilk derece mahkemesinin bozmaya uyarak verdiği kararda ön alım davası kabul edilmiş ancak karşı davada iyiniyet şartları oluşmadığı gerekçesiyle tescil talebi reddedilmiş, sadece tesislerin sökülmesinden kaynaklanacak değer kaybı üzerinden tazminata hükmedilmiş olup, davalı bu kararı, iyiniyetinin daha önce Yargıtayca kabul edildiğini ve tazminat miktarının düşük olduğunu belirterek tekrar temyiz etmiştir.

7. Hukuk Dairesi 2026/1117 E. , 2026/1574 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2025/75 E., 2025/179 K.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar davalı-karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; 893 parsel maliki olduğunu, sınırdaş parsel olan 914 parselin 13.02.2019 tarihinde davalı tarafından satın alındığını, ön alım hakkı olduğunu ileri sürerek, 914 parsel sayılı taşınmazın davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP ve KARŞI DAVA

Davalı vekili cevap dilekçesinde; taşınmaz üzerinde sera yaptırıldığını, trafo kurulduğunu, seranın yapımı ve işletilmesi için kredi çekildiğini, taşınmaza bu nedenle ipotek işlendiğini, ön alım davasının reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuş, karşı davasında; taşınmaz üzerindeki yapıların değerinin daha yüksek olduğunu, bu nedenle taşınmazın ön alım nedeni ile davacı adına tescil edilmesi durumunda 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK'nın) 724. maddesi uyarınca davalı adına tekrar tescilini, mümkün olmaması hâlinde davalı tarafından yapılan sera, sondaj, trafo ve sair değer arttırıcı tüm kazanımların bedellerinin tespiti ile sufa bedeli ile birlikte davalı adına depo edilmesine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin, 22.12.2022 tarihli ve 2021/174 Esas, 2022/184 Karar sayılı kararında; asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin 22.12.2022 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı-karşı davacı vekili istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 04.12.2024 tarihli ve 2023/688 Esas, 2024/2313 Karar sayılı kararıyla; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı-karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 17.02.2025 tarihli ve 2025/487 Esas, 2025/843 Karar sayılı ilâmında; sair temyiz itirazlarının reddine karar verilerek davalı-karşı davacı TMK'nın 723. maddesi gereğince iyiniyetli olduğu kabul edilip tazminata hükmedilmesi gerekirken bu hususta bir karar verilmemiş olmasının doğru görülmediği gerekçelerle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin karar başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; asıl davada davaya konu her iki taşınmazın tarımsal nitelik arzettiği ve tarımsal amaçlı olarak kullanıldığı, davanın da yasal süresi içerisinde açıldığı ve ön alım bedeli ile davalı tapu masrafları depo ettirildiği gerekçesiyle ön alıma ilişkin davanın kabulüne; karşı davada TMK'nın 724. maddesine göre tescil talebinin şartı olan iyi niyet yönünden somut olayın kanuni şartları taşımadığı, tazminat yönünden ise, TMK'nın 723. maddesine göre seranın ve tesisatın sökümünde kaybedilen değerlerin davacı-karşı davalıdan alınarak bu konuda iyi niyetli kabul edilen davalı-karşı davada davacıya verilmesi gerektiği, yapılar olduğu sabit görüldüğünden bu yapıların tüm değerlerinin değil, sökülünce kaybedilecek değerlerinin tazmin edilmesinin uygun bulunduğu, tazmin edilmesi gerekli kaybın toplamda 105.662,64 TL olduğu, bu miktar üzerinden talebinin kabulü yönünde karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı-karşı davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; ön alım davası şartlarının oluşmadığını, ön alım bedelinin nemalandırılması gerektiğini, karşı davada Yargıtay ilâmında iyiniyetli kabul edildiğini, bu durumda TMK'nın 724. madde uyarınca tescil kararının verilmesi gerektiğini, tazminat yönünden verilen kararın eksik olduğunu, zira yapıların karar tarihine yakın rayiç değerine hükmedilmesi gerektiğini, belirlenen miktarın oldukça düşük olduğunu belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, asıl davada 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'ndan doğan ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil, karşı davada TMK'nın 724. maddesi uyarınca tescil, terditli tazminat istemine ilişkindir.

Usuli kazanılmış hak kavramı anlam itibariyle bir davada mahkemenin ya da tarafların yapmış olduğu bir usul işlemi ile taraflardan biri lehine doğmuş ve kendisine uyulması zorunlu olan hakkı ifade etmektedir. Usuli müktesep hak müessesesi 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nda düzenlenmiş olmamakla beraber davaların uzamasını önlemek, hukuki alanda istikrar sağlamak ve kararlara karşı genel güvenin sarsılmasını önlemek amacıyla Yargıtay uygulamaları ile geliştirilmiş, öğretide kabul görmüş ve usul hukukunun vazgeçilmez ana ilkelerinden biri haline gelmiştir. Bununla birlikte, yeni bir İçtihadı Birleştirme Kararı, Kanun değişikliği, konuya ilişkin yeni bir Anayasa Mahkemesi kararı, somut olayda maddi hatanın bulunması, hak düşürücü sürenin geçmesi, davada re'sen göz önünde bulundurulması gereken hususlarda aykırılık ve genel olarak kamu düzenine aykırılık halinde usuli kazanılmış haktan söz edilemeyeceği başka bir ifadeyle bu durumların usuli kazanılmış hakkın istisnaları olduğu kabul edilmektedir (Pekcanıtez, Özekes, Akkan, Taş Korkmaz, Medeni Usul Hukuku, Cilt III, İstanbul 2017, s. 2192.) .

Yapılan açıklamalardan sonra somut olaya bakıldığında; her ne kadar davalı-karşı davada davacının ön alım bedeline yönelik temyiz itirazları Dairemizin 17.02.2025 tarihli ilâmı ile reddedilmiş ve davacı/karşı davada davalı-karşı davacı yönünden usuli kazanılmış hak doğmuş ise de, 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (7571 sayılı Kanun) ile TMK'nın 734/2. fıkrasında değişiklik yapıldığı, Kanun değişikliğinin usuli kazanılmış hakkın istisnası olduğu ve davacı/karşı davada davalı lehine usuli kazanılmış haktan söz edilemeyeceği anlaşılmıştır.

25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun'un 36. maddesi ile değişik TMK'nın "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası söyledir:

"Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."

7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise şöyledir:

"Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır."

7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür.

Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır.

TMK'nın "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise, kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.

Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasa'nın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."

Anayasa'nın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir.

Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır.

Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Mahkemece, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de, anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmî senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından; ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen bedelden fazla olması hâlinde daha önce depo edilen bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere vadeli bir hesaba depo ettirilmesi, daha önce depo edilen bedelin de bu hesaba nemalandırılmak üzere aktarılması ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

25.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğu ile karar verildi.

(Karşı Oy)

K A R Ş I O Y

Yapılan yargılama, toplanan deliller, tüm dosya kapsamına ve özellikle Dairemizin 17.02.2025 tarihli bozma ilâmında davalı-karşı davada davacının ön alım bedeline yönelik temyiz itirazlarının reddine karar verildiği, temyiz kapsamı dışında kalan hususlarda yeniden yargılama yapılmasının mümkün olmadığının anlaşılmasına göre kararın onanması görüşündeyim. Bu nedenle Çoğunluğun bozma yönündeki kararına katılmamaktayım.