Yüklenici tarafından projeye aykırı ve kaçak yapılan inşaat nedeniyle arsa sahibinin tapu iptali, tescil, yıkım maliyeti ve kira gelir kaybı tazminatı talebinin değerlendirilmesi.
Özet: Davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında, yüklenici tarafından projesine aykırı ve kaçak olarak inşa edilen ve hakkında yıkım kararı bulunan yapı nedeniyle davacının, tapu iptali, arsa payının tescili, eski binanın yeniden yapım bedeli ve kira geliri kaybından oluşan zararlarının tazmini talebiyle açtığı davada mahkeme, yapının kaçak ve yıkım kararı altında olduğunu tespit ederek, davacının belirlenen maddi zararının davalılardan tahsiline ve kat irtifakı tapularının iptaliyle davacının eski arsa payının kendi adına tesciline hükmetmiştir.
6. Hukuk Dairesi         2025/2714 E.  ,  2026/655 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/301 E., 2025/58 K.
Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar davacı ... mirasçıları vekili ile davalı ... vekilince duruşmalı, diğer davalılar vekillerince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 17.02.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde davacı ... mirasçıları vekili Avukat ..., davacı ... mirasçısı ...davalı ... vekili Avukat ..., davalı ... vekili Avukat ...... davalılar ... ve ... vekili Avukat ..., davalı ... vekili Avukat ... ile davalı ... ... mirasçıları vekili Avukat ...ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin davalılardan ... ile 28.01.1993 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını, müvekkiline ait arsanın tapusunun yüklenici davalıya devredildiğini, devredilen arsa üzerinde bulunan 3 katlı binanın yıkılması ve enkazının kaldırılması işinin de yüklenici davalı tarafnıdan üstlenildiğini, sözleşme gereği müvekkiline isabet eden 2 adet bağımsız bölümün tapularının müvekkiline devredildiğini, ancak binanın tamamen projeye aykırı olması ve düzeltilmesinin de teknik olarak mümkün bulunmaması sebebiyle bina hakkında yıkım kararı bulunduğunun öğrenilmesi üzerine müvekkili tarafından davalı yükleniciye keşide edilen 22.10.1996 tarihli ihtarname ile İmar Kanunu ve projeye aykırılığın giderilmesinin istendiğini, yüklenicinin sözleşmeye uymaması nedeniyle iskân ruhsatı alınamadığını ileri sürerek, kurulan kat irtifakı sonucu davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ve arsa payı oranında müvekkili adına tescilini ayrıca sözleşme öncesi müvekkiline ait arsa üzerinde bulunan 3 katlı binanın yüklenici davalı tarafından sözleşme gereği yıkılmasından ötürü aynı binanın yeniden yapılması, olmadığı takdirde şimdilik 750.000,00 TL yapı maliyet bedeli ile müvekkiline isabet eden işyerinin ruhsat alınamadığından esas değeri ile kiraya verilememesinden kaynaklı yoksun kaldığı 283.000,00 TL gerçek kira gelir kaybından oluşan zararının faizi ile birlikte davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar vekili, müvekkillerinden yüklenici ...'ın sözleşme gereği inşaatı tamamlayarak davacının hissesine düşen işyeri ve 3 nolu meskeni 18.07.1996 tarihinde devir ve teslim ettiğini, teslim edilen meskenin davacı tarafından fiilen kullanıldığını teslim tarihinden itibaren 5 yıllık dava zamanaşımı süresinin dolduğunu, davacının projeye aykırı yapıyı kabulüne rağmen tazminat isteminin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu, yüklenici müvekkili dışındaki diğer müvekkillerine sözleşmenin tarafı olmamaları sebebiyle husumet yöneltilemeyeceğini, sözleşme konusu binanın yıkılmasına yönelik müvekkilleri aleyhine açılmış olan Bakırköy 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2003/96 Esas sayılı dava dosyası ile iş bu davanın birleştirilmesi gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Dahili davalılar vekilleri, taşınmazın yeni maliki olan müvekkillerinin davaya dahil edildiklerine ilişkin karar olmadığını, müvekkilleri hakkında açılmış dava bulunmadığından dahili davalı olarak gösterilen müvekkilleri aleyhine hüküm kurulamayacağını, davanın zamanaşımına uğradığını, müvekkillerinin TMK.nın 1023. maddesine göre iyiniyetli olduklarından mülkiyet haklarının korunması gerektiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin gereklerinin yüklenici tarafından yerine getirildiğini, davacıya sözleşme gereği isabet eden bağımsız bölümlerin teslim edilip tapuya işlendiklerini, dolayısıyla davacının haksız ve kötü niyetli olduğunu savunarak davanın reddini istemiştirler.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 13.06.2014 tarihli ve 2007/223 Esas, 2014/300 Karar sayılı kararı ile inşaatın kaçak olarak yapıldığı, hatta belediye tarafından alınan 04.05.1999 tarihli yıkım kararının bulunduğu, davalı yüklenici ile dava dışı diğer paydaşlar... ve ...arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmadığı, hükme esas alınan bilirkişi raporlarına göre dava tarihi itibariyle o tarihteki imara uygun olarak yapılacak yeni binanın yapı değerinin 427.600,00 TL dava konusu binanın yıkım, enkaz, nakliyat değerinin de 35.000,00 TL olup toplamda 458.600,00 TL davacının zararının davalılardan tazmininin gerektiği, ayrıca dava konusu bağımsız bölümlerin davalı yükleniciye temlikinin sözleşme gereğince davacı arsa sahibinin yüklendiği karşı edimin ifası amacıyla yapıldığı gerekçesiyle, dava konusu taşınmazda kat irtifakı ve sonucu oluşan tapu kayıtlarının iptali ile eski arsa tapusundaki payının davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
Mahkemenin 13.06.2014 tarihli kararına karşı süresi içinde davalılar ile dahili davalılar vekilleri ve katılma yoluyla davacı vekilinin temyiz başvurusunda bulunması üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nin 25.02.2019 tarihli ve 2018/768 Esas, 2019/700 Karar sayılı kararı ile dava konusu 4 39... nolu parseldeki inşaatın tamamında projeye aykırılıklar olduğu ve Belediye tarafından alınan 04.05.1999 tarihli yıkım kararının bulunduğu, parseldeki projeye aykırılıkların 7143 sayılı Kanunun 16. maddesi uyarınca giderilmesi konusunda taraflarca müracatta bulunulduğu anlaşıldığından, imar barışı kapsamında mahkemece araştırma yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek, Mahkeme hükmünün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yapı kayıt belgesinin projeyi imar mevzuatına uygun hale getirmede yeterli olmadığı, davalı yüklenicinin kaçak inşaat nitelikli ve imara uygun hale gelmeyen imalatından satın alan diğer davalıların mülkiyet hakkının tescilinin hukuka uygun bir işlem olmayacağı, önceki mahkeme ilamlarında yeni yapılan binadan dolayı yoksun kalınan gelire ilişkin tutarların hüküm altına alınmış olması nedeniyle davacının eski binanın varlığı halinde elde edebileceği gelirlerden yoksunluğa dayalı talebinin mükerrerlik arz edeceği, bu nedenle tazminat talebinin dayanağının oluşmadığı, yine söz konusu yeni yapılan binadan dolayı gelir kaybı kaynaklı tazminat elde ettiği için bu binanın yıkılması halinde önceden yıkılan binanın yeniden imalatı için gerekli masrafın hüküm altına alınmasına ilişkin talebin de kabule şayan olmadığı belirtilerek, tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne, tazminat isteminin reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1. Davacılar vekili temyiz dilekçesinde; tapu iptali ve tescil talebi yönünden harca esas değerin 2.934.600,00 TL olduğunu ve vekalet ücretinin gerçek arsa değeri dikkate alınarak nispi hesaplanması gerektiğini, mahkemenin daha önce usuli kazanılmış hak doğuracak şekilde verdiği kısmi kabul kararından dönerek, bu kez tazminat taleplerini bütünüyle reddetmesinin hem usule hem de esasa aykırı olduğunu, önceki ilamlarda hükmedilen tazminat kaleminin huzurdaki davanın tazminat talepleri ile ilgisi bulunmadığını beyan etmektedir.
2. Dahili davalılar ...ve ... vekilleri temyiz dilekçesinde; müvekkillerinin üzerinde herhangi bir takyidat bulunmadan, beyanlar ve şerh kısmında sadece yönetim planı bulunan taşınmazı rayiç bedelle satın aldıklarını, hakkında ayrıca bir dava açılmadan, müvekkillerin davaya dahil edilmesi suretiyle karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu, sözleşme, teslim ve ihtar tarihleri dikkate alındığında talebin zamanaşımına uğradığını, müvekkillerinin inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığını, davanın iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olan müvekkilleri aleyhine sonuç doğurmasının hukuk güvenliğini tehlikeye düşürdüğünü, dava konusu taşınmaz ile ilgili olarak 04.01.2019 tarihli “Yapı Kayıt Belgesi” hazırlandığını beyan etmektedir.
3. Dahili davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilinin davaya dahil edilmesi suretiyle karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu, talebin zamanaşımına uğradığını ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmayan davalı aleyhine sonuç doğurmasının mümkün olmadığını, müvekkilinin iktisabında iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu, tapu kütüğüne şerh düşülmeyen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmalarının beklenemeyeceğini beyan etmektedir.
4. Dahili davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilinin iktisabında iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu, satış tarihi itibariyle taşınmazın kaydında ihtiyati tedbir, ihtiyati haciz, davalıdır şerhi v.s. satışa engel hiçbir şerh bulunmadığını, yapı kayıt belgesi dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, talebin zamanaşımına uğradığını beyan etmektedir.
5. Davalılar ... ve ... vekilleri temyiz dilekçesinde; talebin zamanaşımına uğradığını, yapı kayıt belgesi dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, ortada herhangi bir yolsuz tescil durumunun söz konusu olmadığını beyan etmektedir.
6. Dahili davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; taşınmazın 12.10.2005 tarihinde rayiç bedel üzerinden satın alındığını, satış tarihi itibariyle taşınmazın kaydında ihtiyati tedbir, ihtiyati haciz, davalıdır şerhi v.s. satışa engel hiçbir şerh bulunmadığını, müvekkilinin iktisabında iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu, yapı kayıt belgesi dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, talebin zamanaşımına uğradığını beyan etmektedir.
7. Davalı ... Mirasçısı ... vekili temyiz dilekçesinde; yapı kayıt belgesi dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, talebin zamanaşımına uğradığını beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali tescil, menfi ve müspet zararların tazmini istemine ilişkindir.
1. Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla ve Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince, Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu tarafından alınan 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.
16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.
Bu nedenle;
Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.
TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.
TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.
Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi halinde sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.
Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, kaldı ki tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.
Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.
İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.
Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; hükmü temyiz eden davalıların, tapu sicilinde mülkiyeti devraldıkları anda, TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadıklarını yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini bildiklerini veya bilmeleri gerektiğini ispata yarar delillerin ibrazı için, davacı arsa sahibi mirasçılarına verilecek makul süre neticesinde oluşacak sonuca uygun karar verilmesinden ibarettir.
2. Bozma nedenine göre; davacılar vekilinin tüm, davalılar vekillerinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1.Temyiz olunan Yerel Mahkeme kararının davalılar lehine BOZULMASINA,
2.Bozma nedenine göre; davacılar vekilinin tüm, davalılar vekillerinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,
Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan dahili davalılar ..., ..., ..., ... ve ... ile davalılar ... ve ... yararına takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacılardan alınarak, adı geçen dahili davalılara verilmesine,
Peşin alınan harçların istek halinde taraflara iadesine,
Dosyanın kararı veren Yerel Mahkemeye gönderilmesine,
Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
23.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.