Kadastro harici taşınmazda 40 yılı aşkın zilyetlik ve imar-ihya iddiasıyla açılan tapu iptali ve tescil davasında, Yargıtayın eksik inceleme gerekçeli bozma kararları sonrası Hazinenin temyiz talebi.
Özet: Bu hukuki metin, davacının kadastro harici bırakılan bir taşınmazı 40 yılı aşkın süredir kesintisiz, nizasız zilyetlikle imar ve ihya ederek adına tescilini talep ettiği bir davayı ele almaktadır; yerel mahkeme, TMK 713 ve 3402 sayılı Kanunun 17. maddesi uyarınca zilyetliğe dayalı tescil şartlarının oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulüne tekrar karar vermiş, davalı hazine ise kararı eksik inceleme, yetersiz zilyetlik süresi ve imar ihyanın niteliği konularında hak düşürücü süre ve zamanaşımı iddialarıyla temyiz etmiştir.
7. Hukuk Dairesi         2025/6039 E.  ,  2026/1635 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2024/132 E., 2025/70 K.
Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar davalı Hazine vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, kadastro harici bırakılan dava konusu taşınmazı 40 yılı aşkın fasılasız ve nizasız olarak kullandığını, eskiden taşlık ve çalılık olduğunu ve kendisinin imar ve ihya ederek kullanılır hale getirdiğini, üzerinde 40-50 yıllık ev ve 20-25 yaşlarında ağaçlar bulunduğunu ileri sürerek taşınmazın adına tesciline karar verilmesini dava ve talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ... Belediye Başkanlığı, davanın reddini savunmuştur.
2. Davalı Hazine, davacının dava konusu taşınmaz üzerinde kazandırıcı zamanaşımı yoluyla iktisaba elverişli herhangi bir zilyetliğinin bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 04.04.2016 tarihli kararıyla; davacının dava konusu taşınmazda 20 yıldan fazla bir zamandan beri nizasız ve fasılasız bir şekilde zilyet bulunduğu imar ve ihya ederek kullandığı ve TMK'nın 713. maddesindeki zilyetliğe dayalı tescil yönünden davacı lehine tescil şartlarının oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMA SONRASI YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkemenin 04.04.2016 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı Hazine vekili tarafından temyiz isteminde bulunulması üzerine Yargıtay (Kapatılan) 16. Hukuk Dairesinin 22.04.2021 tarihli ve 2020/10555 Esas, 2021/3922 Karar sayılı kararıyla; eksik araştırma ve inceleme ile hüküm kurulduğu gerekçesiyle Mahkeme kararı bozulmuştur.
2. Mahkemece bozmaya uyularak 10.03.2022 tarihli kararıyla taşınmazın imar planına alındığı tarihten itibaren geriye doğru 20 yıllık zilyetlik süresinin dolmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Kararın, davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 27.03.2023 tarihli ve 2023/23 Esas, 2023/1735 Karar sayılı kararıyla; bozma ilamına uyulduğu halde bozma gerekleri yerine getirilmediği, eksik araştırma ve inceleme ile hüküm kurulduğu gerekçesiyle Mahkeme kararı bozulmuştur.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemece yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında, dava konusu alanın 1968 yılından bu yana kullanıldığı imar ihyanın 1970 yılında tamamlandığı şeklinde rapor düzenlendiği, zilyetlikle kazanım için gerekli yasal şartların oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalı Hazine vekili; hak düşürücü süre ve zamanaşımı süresinin geçtiğini, dosyada bulunan raporlardan dava konusu taşınmazın ilk olarak hangi tarihte Maliye Hazinesi adına veyahut başka bir kişi adına tescil edildiği hususunun tam olarak aydınlatılamadığını, eksik inceleme yapıldığını, zilyetlik süresinin dolmadığını, taşınmaz üzerine ev, ahır ve samanlık yapmak gibi eylemlerin taşınmazı tarıma elverişli hale getiren eylemlerden olmadığı gibi tek başına imar ve ihya işlemi iktisap için de yeterli olmadığını belirterek kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, kadastro öncesi olağanüstü zamanaşımı koşullarının sağlandığı iddiasına dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
3402 sayılı Kanunu'nun "ihya edilen taşınmaz mallar" başlığını taşıyan 17. maddesi:
"Orman sayılmayan Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden, masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilen taşınmaz mallar 14'üncü maddedeki şartlar mevcut ise imar ve ihya edenler veya halefleri adına, aksi takdirde hazine adına tespit edilir.
İl, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı alanlarda kalan taşınmaz mallarda bu hüküm uygulanmaz." hükmünü içermektedir.
Anılan madde gereğince, orman sayılmayan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerin, aynı Kanun'un 14. maddesinde yazılı koşulların gerçekleşmesi hâlinde imar ve ihya yoluyla kazanılması mümkün bulunmaktadır.
Hemen belirtmek gerekir ki; 3402 sayılı Kanun'un 17. maddesi, aynı Kanun'un 33/3. maddesi gereğince genel hüküm niteliğinde olup, Kadastro Kanunu'nun uygulandığı yerler dışında bulunan taşınmazlar hakkında da uygulanır.
Bir yerin imar-ihya ile kazanılabilmesi için öncelikle taşınmazın orman sayılmayan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan arazilerden olması gerekir. Kamu hizmetine tahsis, hukuken olabileceği gibi fiilen de olabilir. Kamu hizmetine tahsis edilmeyen, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşlık, orman sayılmayan çalılık, makilik ve fundalık gibi topraklar imar ve ihyaya müsait olan yerlerdir. Makilik ve fundalık yerler orman toprağı ise imar ve ihya ile kazanılması mümkün değildir. Zira kanun koyucu Anayasa'nın 169. ve 170. maddelerini gözeterek ormanların imar ve ihya ile kazanılmasını yasaklamıştır.
Aynı ilkenin bir sonucu olarak, 3402 sayılı Kanun'un 16/A maddesinde belirtilen hizmet malları, 16/B maddesinde belirtilen orta malları, yollar, meydanlar ile 16/C ve 16/D maddelerinde belirtilen taşınmazların imar ve ihya ile kazanılması mümkün bulunmamaktadır.
Bunun yanısıra, nehir ve çay gibi akarsuların eski (terk edilmiş, metruk) yatakları, kural olarak Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerdendir. Ancak bu yerlerin koşulları oluştuğu takdirde imar ve ihya ile kazanılması mümkündür. Buna karşılık aktif nehir, çay yatakları etki alanında bulunan yerlerin imar ve ihya ile kazanılması mümkün değildir (HGK'nın 02.10.1996 tarihli ve 1996/20-429 Esas, 1996/643 Karar; 18.02.1998 tarihli ve 1998/4-122 Esas, 1998/138 Karar sayılı kararları).
Taşınmazın imar ve ihya ile edinilebilecek yerlerden olma niteliği yanında, tapu sicilinde kayıtlı olmaması da gerekmektedir. Tapuda Hazine ya da gerçek ve tüzel kişiler adına kayıtlı taşınmazların imar ve ihya ile kazanılması mümkün değildir. Ayrıca il, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı alanlarda kalan taşınmazlar da imar ve ihya ile kazanılamazlar.
Bir yerin imar ve ihya ile kazanılması için taşınmazın emek ve para sarfedilerek tarım arazisi hâline getirilmesi gerekir. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki bir taşınmazın emek ve masraf sarfı ile tarım arazisi hâline getirilmesi hâlinde imar ve ihyadan söz edilebilir. Ekime, dikime ve ürün yetiştirmeye müsait olmayan yerler ihya edilecek taşınmazlardır.
Emek ve masraf gerektirmeyen, zilyetliğin sürdürülmesi seviyesindeki, taşınmazın daha verimli hâle getirilmesi gibi çalışmalar imar ve ihya sayılmaz. Bu tür yerlerin imar-ihyaya gerek olmaksızın, TMK'nın 713/1 ve KK'nın 14. maddeleri gereğince kazanılmaları mümkündür.
Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki bir yerin emek ve para sarf edilerek tarım toprağı hâline getirdikten sonra güçlendirmek amacıyla yapılan işlemler ihya olgusu içinde kabul edilmelidir.
Taşınmaza tarım arazisi niteliği kazandırmayan uğraşlar, meydana getirilen eserler KK'nın 17. maddesi kapsamında imar ve ihya olarak kabul edilemez.
Maddi olgu olan imar ve ihya, her türlü delil ile kanıtlanabilir. Her somut olayın özelliğine göre, yerel bilirkişi, tanık beyanları, teknik bilirkişi raporları gibi deliller imar ve ihyanın kanıtlanmasında kullanılabilir.
İmar ve ihya tek başına taşınmazın mülkiyetinin kazanılması için yeterli bir olgu değildir. 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 17. maddesindeki yollama gereğince aynı Kanun'un 14. maddesinde belirtilen zilyetliğin nizasız fasılasız ve malik sıfatıyla 20 yıldan fazla sürmesi gerekmektedir. 20 yıllık süre imar ve ihyanın tamamlandığı tarihten itibaren hesaplanır.
Öte yandan; 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 14. maddesi hükmüne göre; zilyetliğin bu kanunda yazılı belgelerden birisi ile ispatı yoluna gidilemeyen hâllerde zilyedin aynı çalışma alanı içinde kazanabileceği miktar sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönümü geçemeyecektir.
Somut olaya gelince; davacının imar ihya ve zilyetlikle kazanım koşullarını sağladığını belirttiği dava konusu taşınmaz imar uygulaması sonucu 7 40... parsel olup, taşınmazın imar uygulamasına konu edilmeden öncesinin kadastral parsel mi olduğu, yoksa tescil harici yerden ihdasen mi oluşturulduğunun araştırılması amacıyla bozma ilamına uyularak keşif yapılmıştır. Dosyaya ibraz edilen fen bilirkişi raporuna göre 7 40... parsel sayılı taşınmazın tamamının imar uygulaması sonucu taşlık olarak tescil harici bırakılan yerden ihdasen oluşturulan 658 parsel sayılı taşınmazdan geldiği ancak krokide gösteriliği üzere 658 parselin davacının kullandığı ve içerisinde yapısının da olduğu parselden çok farklı bir konumda bulunduğu, buna karşılık davacının kullandığı ve içerisinde yapısının da olduğu parselin de imar öncesinde 714 parsel sayılı taşınmaz olduğu görülmektedir. 714 parsel sayılı taşınmazın ise 25.09.1959 tarihli tapulama tutanağına göre tarla vasfıyla Hazine adına tespiti yapılmıştır. Taşınmazın tapulama tutanağı ile kaydının oluşup sınırlandırıldığı 25.09.1959 tarihinden öncesine dayanan ve geriye doğru Kadastro Kanunu 14. maddesinde açıklanan şartların oluştuğuna dair davacının ve gösterdiği tanıkların bir beyanı olmadığı gibi başkaca bir delille de bu husus ispat edilmiş değildir. Tapuda Hazine ya da gerçek ve tüzel kişiler adına kayıtlı taşınmazların imar ve ihya ile kazanılması mümkün olmadığından davacının tapulama tarihi sonrasına ilişkin zilyetliğinin de dikkate alınamayacağı açıktır. Hal böyle olunca Kadastro Kanunu 17. madde ve aynı maddenin yollamasıyla 14. maddedeki imar-ihyaya ilişkin şartlar oluşmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA,
Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,
Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
30.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.