yargıtay 7. hukuk dairesi, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında, tmk 734/2deki rayiç bedel ile geçici 1/2 maddesinin geçmişe etkili uygulamasını incelemiştir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında, TMK 734/2deki rayiç bedel ile geçici 1/2 maddesinin geçmişe etkili uygulamasını incelemiştir.

Özet: Bu hukuki evrak, davacının önalım hakkını kullanarak paydaş olmayan davalı adına tescilli taşınmaz hissesinin iptali ve kendi adına tescili talebine ilişkin olup; ilk derece ve istinaf mahkemeleri davacının talebini kabul ederken, Yargıtay temyiz incelemesinde, 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanununun 734/2 maddesinde yapılan ve geriye etkili olarak uygulanacağı belirtilen değişikliğe dikkat çekerek, önalım bedelinin artık hâkim tarafından belirlenecek taşınmazın rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden oluşması ve kesin süre içinde yatırılması gerektiğini, ancak rayiç bedelin hangi tarih itibarıyla belirleneceği konusunda kanunda bir düzenleme bulunmadığını belirtmiştir.

7. Hukuk Dairesi 2025/4050 E. , 2026/1650 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/530 E., 2025/1323 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Foça Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/166 E., 2022/369 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının ...Mahallesi, 103 65... parselde kayıtlı taşınmazda 1/4 hisseli paydaş olduğunu, diğer paydaşların toplam ¾ paylarını 27.05.2022 tarihinde paydaş olmayan davalı ...'a 120.000,00 TL bedelle sattıklarını ileri sürerek; ön alım hakkı kapsamında, davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın davalı üzerindeki 3/4 hissesinin iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı süresinden sonra dosyaya sunduğu dilekçesinde özetle; taşınmazın tamamını almak için satıcılar ile anlaştığını, davacı ile de anlaştığını, toplam 450.000,00 TL bedel ödediğini, mağdur edildiğini ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararda özetle; davacı tarafın dava konusu taşınmazda paydaş olduğu, 27.05.2022 tarihinde davalıya yapılan satışın davacıya bildirilmediği, davanın iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde açıldığı, dava konusu taşınmazın arsa vasfı ile tapuya kayıtlı olduğu, taşınmazın toplam 3/4 hissesinin davalı tarafından toplam 120.000,00 TL bedel karşılığında satın alındığı, satış bedeli ve masraflarının depo edildiği gerekçesiyle davanın kabulü ile dava konusu taşınmazda davalı adına olan 3/4 hissenin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, Vakıfbank Foça Şubesine yatırılan toplam 122.866,00 TL şuf'a bedelinin karar kesinleştiğinde işleyecek nemaları ile birlikte davalıya ödenmesine karar vermiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı temyiz dilekçesinde;

1. Taşınmazın tamamını almak için anlaştıklarını, ancak satışın yapılacağı gün davacının işi çıktığından satış için gelemediğini,

2. Davacının ön alım hakkından feregat ettiğini söylediğini, bu nedenle bildirim ve ihtar şartının gerçekleştiğini,

3. Bölge Adliye Mahkemesince istinaf dilekçesinin incelenmediğini ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık; ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK'nin) "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrasında; "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."

7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1/2. maddesi ise; "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır." şeklinde düzenleme yapılmıştır.

7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734/2. maddesinde yapılan değişiklikle, ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine, bu bedeli nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1/2. maddesi, TMK'nın 734/2. maddesinde yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür.

Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır.

TMK'nın "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı, "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.

Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734/2. maddesi uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."

Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

Bu kapsamda, ön alım davalarında, ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülük gerçekleştirilmelidir.

Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nın 734/2. maddesinde bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine, diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır.

Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; İlk Derece Mahkemesince 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734/2. maddesinde yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de, anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda, ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmî senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde, daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel önalım bedelinden mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

30.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.