arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin temerrüdü ve inşaata hiç başlanmaması nedeniyle geriye etkili feshi, tapu iptali, tescil ve iyiniyetli üçüncü kişilerin tmk 1023 korumasından yararlanamayacağı.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin temerrüdü ve inşaata hiç başlanmaması nedeniyle geriye etkili feshi, tapu iptali, tescil ve iyiniyetli üçüncü kişilerin TMK 1023 korumasından yararlanamayacağı.

Özet: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yüklenicinin inşaata hiç başlamayarak temerrüde düşmesi üzerine, arsa sahiplerinin sözleşmenin geriye etkili feshi, taşınmazın tapusunun iptaliyle adlarına tescili ve üzerinde tesis edilen banka ipoteği gibi tüm takyidatların kaldırılması talebiyle açtığı davada mahkeme, inşaatın sıfır seviyesinde olduğunu, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, bu durumda iyi niyetli üçüncü kişi konumundaki bankanın dahi Türk Medeni Kanununun 1023. maddesinden yararlanamayacağını belirterek sözleşmenin feshine ve taşınmazın arsa sahiplerine dönmesine karar vermiştir.

6. Hukuk Dairesi 2025/943 E. , 2026/631 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2023/165 E., 2024/373 K.

İlk Derece Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davada davacılar vekilleri ve davalılar ..., ..., ...ve ... vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.Davacılar vekili asıl dava dilekçesinde; davalı yüklenici...Sistemleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, inşaat yapılacak taşınmazın yüklenici şirket sahibinin eşi davalı ...'a tapuda mülkiyetinin geçirildiğini, daha sonra taşınmazın ... tarafından yüklenici şirkete tapuda devredildiğini, ancak inşaata hiç başlanılmadığını belirterek, sözleşmenin geriye etkili feshini, taşınmazın tapusunun iptali ile davacılar adına devir yapılan tarihteki hisseleri oranında tapuya kayıt ve tesciline ve taşınmaz üzerindeki tüm takyidatların kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2.Davacılar vekili (Dairemizin 07.02.2023 tarihli bozma kararından sonra asıl dava ile birleştirilmesine karar verilen) birleşen dava dilekçesinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile 12 ay içerisinde 45 dairelik bina inşaatının teslim edileceği ve ek olarak en fazla 8 ay daha verilebileceğinin kararlaştırıldığını, sözleşme ile belirlenen süre dolmuş ve üzerinden aylar geçmiş olduğu halde müteahhit firmanın sözleşmenin yapıldığı tarihten bu yana taşınmazda herhangi bir faaliyette bulunmadığını, inşaata hiç başlamadığını, arsa sahipleri hak elde etmeden yüklenici firmanın hak sahibi olması mümkün olmadığı halde, taşınmaz üzerinde davalı ... Bankası T.A.O lehine ipotek tesis edildiğini, davalı müteahhit firmaya, davacılar tarafından devredilen taşınmazın bir nevi avans mahiyetinde olduğunu, arsa sahipleri haklarını almadıkça şeklen malik olan yüklenicinin gerçek anlamda mülkiyet hakkı sahibi olmasının mümkün olmadığını, bu nedenle yüklenici firma edimini eksiksiz yerine getirmeyip tam anlamı ile mülkiyet hakkını elde edemediğinden, mülkiyet hakkına dayalı olarak taşınmaz üzerinde ipotek hakkı tanınmasının mümkün olamayacağını, kaldı ki ipotek alacaklısı bankanın basiretli bir tacir gibi davranarak yüklenici müteahhit firmanın ipotek konusu edilen taşınmazı kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca edinip edinmediğini araştırması gerektiğini, asıl davada mahkemece verilen süre içerisinde taşınmaz üzerinde ipotek tesis eden ... ve diğer takyidat sahipleri hakkında açtıkları bu dava ile taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve tüm takyidatların kaldırılmasını talep ettiklerini belirterek 17 parselde kayıtlı taşınmazın tapu kaydındaki tüm takyidatların kaldırılmasını, düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçmişe etkili olarak feshi ve tapu kaydının iptali ile davacılar adına devir yapılan tarihteki hisseleri oranında tapuya kayıt ve tesciline, mümkün olmaması halinde bedelinin davacılara ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... cevap dilekçesinde; davayı kabul ettiğini belirtmiştir.

2.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; taşınmaz üzerindeki ipoteğin kendileri lehine olmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

3.Birleşen davada davalı ...vekili cevap dilekçesinde; taşınmaz üzerine ipotek konulduğu tarihte arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin herhangi bir şerh bulunmadığını, tapu kaydına güvenerek iyiniyetli olarak ayni hak kazanan 3. kişi konumunda olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 10.06.2019 tarihli kararı ile inşaatın seviyesinin %0 olduğu, davalı şirketin sözleşme gereği üzerine düşen edimleri yerine getirmekte temerrüde düştüğü, davalı şirket tarafından edimin yerine getirilmemesi ile ilgili herhangi bir geçerli sebebin dosya kapsamına sunulmadığı, davalı şirketin sözleşmeye açıkça aykırı hareket ettiği ve dava konusu taşınmazdaki inşaatın geldiği seviye ile taşınmazda herhangi bir inşai faaliyetin olmadığı, ayrıca taraflar arasında usulüne ve yasal şartlara uygun şekilde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmadığı, hukuken geçerli olmayan bir sözleşmeye göre tarafların vermiş olduklarını, karşılıklı iade etmelerinin gerektiğinin anlaşılması karşında; sözleşmenin geriye etkili olarak feshi şartlarının gerçekleşmesi ve yükleniciden pay devralan veya arsa sahibi tarafından avans olarak yükleniciye devredilmiş bir taşınmaz üzerinde kredi sözleşmesi gereği ipotek hakkı sahibi olan üçüncü kişiler de, söz konusu haklarının inşaatın usulüne uygun biçimde gerçekleşmesi halinde geçerlilik kazanacağını bilmeleri gerektiğinden TMK'nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamayacağı, tamamlanmamış inşaat sebebiyle kredi veren bir bankanın, tapudaki gerçek malikin kim olduğu ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda sözleşmede kararlaştırılan bedele hak kazanamayacağını, bu sebeple taşınmaz üzerine kurulan ipotek hakkının geçerli olamayacağını bilmemesinin mümkün olamayacağı, bu nedenle taşınmaz üzerinde hiçbir inşaat faaliyeti bulunmamasına karşın dahili davalı ... A.Ş'nin, davalı...Sistemleri... Ltd Şti lehine kredi açması ve açtığı krediye karşılık dava konusu taşınmazı teminat olarak almasında tapuya güven ilkesinden yararlanamayacağı, dava konusu taşınmaza ait tapu kayıtları ile ipoteğe ilişkin bilgilerin incelenmesinde dava konusu taşınmaz üzerinde davalı ... Bankasının ipoteğinin bulunmadığı, ipotek lehtarının dahili davalı ... olduğunun anlaşılması gerekçesiyle, davanın kabulü ile; sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, dava konusu taşınmazın davalı...Sistemleri adına kayıtlı mevcut tapusunun taşınmaz üzerindeki tüm takyidatların kaldırılması sureti ile iptaline; davacılar adına hisseleri oranında tapuya kayıt ve tesciline, davalı ...Ş'ye karşı açılan davanın husumet yokluğu sebebi ile reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin 10.06.2019 tarihli kararına karşı süresi içinde davacılar vekili ile dahili davalı ...vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 21.10.2021 tarihli kararı ile davacılar ve dahili davalı ... vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Bölge Adliye Mahkemesinin 21.10.2021 tarihli kararının süresi içinde davacılar vekili ve dahili davalı ...vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizce, "Davacının dava dilekçesinde taşınmaz üzerindeki tüm takyidatların kaldırılmasını talep ettiği, mahkeme tarafından da talebin kabul edildiği, ancak dava konusu taşınmaz üzerindeki lehine haciz bulunan alacaklılara karşı davacı tarafından dava açılmamasına rağmen mahkemece tüm takyidatların kaldırılmasına karar verilmesi hatalı olmuştur. Ayrıca dava önce davalı Halkbankasına karşı açılmıştır. Daha sonra dava konusu taşınmaz üzerindeki ipotek alacaklısının ...olduğu anlaşılarak, ...dahili davalı olarak davaya dahil edilmiştir. Davanın açılmasından sonra davanın taraflarında değişiklikler olabilir. Bu değişiklik kanun gereği olabildiği gibi iradi taraf değişikliği şeklinde de olabilir. Davacı tarafta birden fazla kişinin dava açması veya davalı tarafta birden fazla kişiye karşı dava açılması için dava arkadaşlığının mümkün olması gerekir. Zorunlu veya ihtiyari dava arkadaşlığı maddi hukuktan kaynaklanabileceği gibi usul hukukundan da kaynaklanabilir. İhtiyari dava arkadaşlarının her birinin davası diğerinden bağımsızdır. İhtiyari dava arkadaşları hakkında dava dilekçesiyle dava açılmamış olan hallerde sonradan dahili dava yoluyla davaya davalı ithali belli koşullara bağlıdır. 6100 sayılı HMK'da belirlenen haller bulunmadığı durumlarda ayrıca açılacak davanın birleştirilmesi yoluna gidilmesi gerekir. Somut olayda davalılar ..., ... Isı Sistemleri ve ...ile sonradan davaya dahil edilen ...arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmadığından, ...'ın dahili dava yoluyla davaya katılması mümkün değildir. Islah yoluyla dahi olsa 6100 sayılı HMK'nın 124. maddesi dışındaki hallerde taraf değişikliği yapılması mümkün olmayıp somut olayda bu madde koşulları gerçekleşmediğinden, ...için ayrı dava açılması sağlanarak bu dava ile birleştirildikten sonra işin esasına girilebilecekken, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır" gerekçesiyle bozulmasına ve bozma nedenlerine göre davacı vekili ve davalı ...vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmediğine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozmaya uyularak, asıl dosyada takyidat sahibi olarak sadece ... A.Ş. gösterilmiş ise de, tapu kayıtlarının incelenmesinde ipotek şerhinin ...T.A.Ş.'ye ait olduğu, ...nın ipoteğinin bulunmadığı, birleşen dosyadaki takyidatların kaldırılması talebi yönünden ise, davalı yüklenicinin avans olarak aldığı arsa payını sözleşmenin geriye etkili feshi halinde davacı arsa sahiplerine aldığı gibi iade etmek zorunda olduğu, davacı arsa sahiplerinin davalı yüklenici...Sistemlerine avans olarak verdikleri paylar üzerine yüklenicinin borçları nedeniyle konulan haciz ve ipotek şerhleri ile sair takyidatın kaldırılmasını talep etmekte haklı oldukları gerekçesi ile asıl davada davalı ... A.Ş.'ye karşı açılan davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalılar ... ve ... yönünden davanın kabulüne, davacılar ile davalı şirket arasında adi yazılı şekilde düzenlenen 15.10.2016 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne, birleşen davada, davacıların kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptal ve tescil talepleri esas dosyada 2 ve 3 nolu hüküm fıkraları ile karara bağlandığından yeniden hüküm kurulmasına yer olmadığına, davacıların takyidatların kaldırılması davasının kabulü ile dava konusu Sivas ili ...... ilçesi ... Mah. 21 27... parsel sayılı taşınmaz üzerindeki davalılar lehine konulan haciz, ipotek ve sair takyidatların kaldırılmasına karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacılar vekili temyiz dilekçesinde;

a.Dava dilekçesinde maddi bir hata yapılarak, ipotek sahibi banka aleyhine dava açılması gerekir iken, hatalı olarak... A.Ş aleyhine dava açıldığını, burada husumette bir yanılma değil, maddi bir hata söz konusu olduğunu, bu nedenle ...hakkında karar verilmesine yer olmadığına dair karar verilmesi gerekir iken, husumet yokluğu sebebi ile ret kararı ile davacılar aleyhine vekalet ücretine hükmedilmesinin doğru olmadığını,

b.Birleşen dava yönüyle de, davalılar lehine dava konusu taşınmaza konulan takyidatların kaldırılmasına karar verilmesine rağmen, davacılar lehine yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilmemesinin doğru olmadığını beyan etmektedir.

2. Davalı ... ... vekili temyiz dilekçesinde;

a.Davalı bankanın ipotek tesis işlemini ve alım işlemini yaparken tapu kaydına iyiniyetle güvenerek ayni hak kazanan üçüncü kişi konumunda olduğunu,

b.Davacı ile...Ltd. Şti. arasında akdedilen sözleşmenin geçerli olmadığını,

c.Davacı ile diğer davalı arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmemesi ve ipotek tesis tarihinde tapu kayıtları üzerinde herhangi bir şerh/takyidat/tedbir kararı vs. yer almaması nedeniyle iyiniyetli üçüncü kişi konumundaki davalı bankanın kazanımının TMK.'nın 1023. maddesi gereğince korunması gerektiğini beyan etmektedir.

3.Davalı SGK Başkanlığı vekili temyiz dilekçesinde;

a.Söz konusu taşınmaz üzerine...Sit. Mim. İnş. Müh. ... Plastik Mal Ltd. Şti.'nin borçlarına istinaden haciz konulduğunu, şirketin borcunun bitmesi sebebiyle taşınmaz üzerideki hacizlerin kaldırıldığını,

b.Davalı SGK başkanlığının davanın açılmasına sebebiyet vermediğinden her türlü yargılama harç ve giderlerinden sorumlu tutulamayacağını beyan etmektedir.

4.Davalı Defterdarlık Site Vergi Dairesi ve Defterdarlık ...Vergi Dairesi vekili temyiz dilekçesinde;

a.Davalı ... ve ...Vergi Dairesinin, davalı ... Isı Sistemleri Mim. İnş. Müh. ...Mal Ltd. Şti'nin vergi borçlarından dolayı 6183 sayılı Kanun uyarınca davaya konu edilen taşınmazlar üzerine haciz şerhi konulduğunu, bu bağlamda dava konusu taşınmaz üzerine konulan hacizlerin tapu maliki şirketin vergi borcundan ... kamu hacizleri olduğunu, halen ödenmemiş olduğundan kaldırılmasının mümkün olmadığını,

b.Davacı ile davalı şirket arasında akdedilen sözleşmenin geçersizliğinin üçüncü kişi konumunda bulunan davalı idareyi ilgilendirmediğini, borçlu şirketin dosyalarına gönderilen takyidatlı tapu kayıtlarına göre haczin konulduğu tarihte taşınmazın borçlu şirkete ait olduğunu, taşınmazların üzerinde kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesine ilişkin şerhin bulunmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre asıl ve birleşen davada, uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin feshi, takyidatların kaldırılması, tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

1.Asıl davada davacılar vekilinin asıl davaya yönelik temyiz sebeplerinin incelenmesinde; asıl davada verilen kararın bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkan bulunmadığı anlaşılmakla; asıl davada davacılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler asıl davada verilen kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmediğinden, temyiz olunan mahkeme kararının asıl dava yönünden onanmasına karar verilmiştir.

2.Birleşen davada davacılar vekili, davalı ... ve ... vekili, ... vekilinin temyiz itirazlarına gelince;

Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla, karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise, yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla;davacılar vekilinin, davalılar ... ve ... vekilinin, ... vekilinin birleşen 2023/310 Esas sayılı dava dosyasına ilişkin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

3.Birleşen Sivas 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2023/310 Esas sayılı dava dosyasında, davalı ... ... vekilinin temyiz istemi yönünden;

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda mahkemece yapılacak iş; birleşen 2023/310 Esas sayılı dava dosyasında, davalı ... ... hakkında kurulan hüküm yönünden, yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesinden ibarettir.

Bozma nedenine göre birleşen 2023/310 Esas sayılı dava dosyasında, Türkiye ... vekilinin şimdilik diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir.

VII. KARAR

Yukarıda 1 no'lu bentte açıklanan nedenlerle, asıl dava dosyasına ilişkin temyiz sebeplerinin reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan asıl davada verilen hükmün ONANMASINA,

Yukarıda 2 no'lu bentte açıklanan nedenlerle, birleşen 2023/310 Esas sayılı dava dosyasında davacılar vekili, davalı ... ve ... vekili, ... vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine,

Yukarıda 3 no'lu bentte açıklanan nedenlerle, birleşen 2023/310 Esas sayılı dava dosyasında davalı ... ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın BOZULMASINA,

Aşağıda yazılı harcın asıl dava yönünden temyiz eden davacılardan alınmasına,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden Türkiye ... Türk Anonim Ortaklığına iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

19.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.