Geçersiz arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde eser sözleşmesi hükümleri uyarınca iş bedeli, teminat iadesi ve cezai şart taleplerinin Yargıtay incelemesi.
Özet: Yüklenicinin arsa sahibine ait arsada yaptığı inşaat işlerinin davalıdan kaynaklanan sebeplerle durdurulması üzerine iş bedeli ve teminat alacağı talebiyle açtığı asıl dava ile cezai şart talebiyle açtığı birleşen davada; ilk derece ve bölge adliye mahkemeleri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekil şartına uyulmadığı için geçersiz olduğunu ancak eser sözleşmesi hükümlerine göre yüklenicinin yaptığı imalat bedellerini ve teminat alacağını talep edebileceğini, geçersiz sözleşmeye dayalı cezai şartın ise istenemeyeceğini karara bağlamış olup, davalı tarafından yapılan temyiz başvurusu bu kararların kusur ve hak ediş konularındaki itirazlarını içermektedir.
6. Hukuk Dairesi         2025/2788 E.  ,  2026/652 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/1698 E., 2025/880 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Torbalı 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/10 E., 2022/85 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 17.02.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde tebligata rağmen taraflar adına gelen olmadığından incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verildikten ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan sonra dosyadaki kağıtlar okundu işin gereği konuşulup düşünüldü:
I. DAVA
1.Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; tarafların davalıya ait arsa üzerinde yapılacak binanın kaba inşaat ve sair bir kısım işlerinin davacı tarafından yapılması hususunda anlaştıklarını, sözleşmede yazılı iş bedelinin 703.000,00 TL olarak hesaplandığını, davalıdan kaynaklanan sebeplerle Torbalı Belediyesi tarafından inşaatın durdurulmasına karar verildiğini, yapının tatil edildiği aşamada müvekkilinin yapması gereken işleri yaklaşık yüzde %90'lık kısmını tamamladığını, inşaatın durdurulması sebebiyle geriye kalan işlerini tamamlayamadığını, kötü niyetli olan davalının müvekkilinin müspet ve menfi tüm zararlarını karşılamak zorunda olduğunu, belirsiz olan alacakları ile zararlarının keşif ve bilirkişi marifeti ile tespitinden sonra arttırılmak kaydıyla şimdilik 600.000,00 TL'nin işin bitirilmiş olduğu 01.01.2017 tarihinden işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsilini, ayrıca sözleşmenin imzası esnasında davalıya verilen 20.000,00 TL nakit teminat bedelinin de ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.
2.Birleşen davada davacı vekili; taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine dayalı olarak tespit edilecek cezai şart tutarının davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
Asıl davada davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı tarafça yapılması gereken işlerin sürüncemede bırakıldığını ve sözleşmenin üzerinden 2 yıldan daha uzun bir zaman geçmesine rağmen işlerin davacının kusuru sebebiyle tamamlanamadığını, iş taahhüt edilen tarihte tamamlanmadığından teminat olarak ödenen 20.000,00 TL'nin davacıya iade edilmeyeceğini, müvekkilinin hem maddi hem manevi zarara uğratıldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, tanzim edilen sözleşmenin yapılacak olan inşaat karşılığında davacıya bağımsız bölüm verilmesini içermesi nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğu, ancak bu sözleşmeler arsa payı devri taahhüdünü de içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektikleri, resmi şekil şartına uymadan yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçersiz olduğu, ancak aynı sözleşmede yapılacak olan işlerin niteliği ve bedelleri ayrı ayrı belirlendiğinden bu sözleşmenin aynı zamanda eser sözleşmesi niteliğinde olduğu, sözleşme nedeniyle davacının yapmış olduğu imalat bedellerini sözleşmede belirlenen fiyatlar üzerinden talep edebileceği, davacının yapmış olduğu imalatlara istinaden davalıdan olan alacağının 461.460,00 TL olduğu, davacının vermiş olduğu teminata istinaden davalıdan olan asıl alacağının 20.000,00 TL olduğu anlaşıldığından asıl dava yönünden davanın kısmen kabulü ile 461.460,00 TL asıl alacak, 20.000,00 TL teminat alacağı olmak üzere toplam 481.460,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, birleşen dava yönünden ise geçersiz sözleşmeye dayalı cezai şart istenemeyeceğinden davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı- birleşen davada davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile geçersiz arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tarafların aldıklarını sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesinin gerektiği ve geçersiz sözleşme nedeniyle cezai şart talep edilemeyeceği gerekçesiyle; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekili temyiz dilekçesinde; davacı-birleşen davada davalının kusuru nedeniyle yapının tadil edildiğini, her iki sözleşmede de iş karşılığı ödeme yapılması için yapılan işlerin proje sorumlusu ve şantiye şefine ibraz edilip onaylatılması gerektiğini, ancak bu onayların alınmadığını, edimlerini süresinde ifa etmeyen yüklenicinin sözleşmeden ... alacağı bulunmadığını, sözleşme uyarınca yapılacak işlerin süresinde ve tam yapılmadığı sabit olup teminat olarak ödenen 20.000,00 TL'nin akdedilen sözleşme madde 8 uyarınca iade edilemeyeceğini, tanık beyanları dikkate alınmaksızın hüküm kurulduğunu, birleşen davada verilen kararın gerekçesiz olduğunu, asıl ve birleşen davada kurulan hükümlerin birbirleri ile çelişkili olduğunu, eser sözleşmesi niteliğinde bulunan sözleşme ile üzerine düşen yükümlülükleri süresi içerisinde yerine getirmeyen davacı-birleşen davada davalının cezai şart ödemesi gerektiğini, kabul anlamına gelmemek kaydıyla sözleşme resmi şekilde yapılmamış olsa dahi sözleşmenin taraflara yüklediği edimler dikkate alındığında sözleşme niteliği gereği eser sözleşmesi olup eser sözleşmelerine cezai şart maddesi eklenmesinin herhangi bir hukuka aykırılığı bulunmadığını beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Asıl ve birleşen davalarda uyuşmazlık; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı imalat bedeli alacağının ve cezai şartın tahsili istemlerine ilişkindir.
Bölge Adliye Mahkemesi tarafından incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğunun anlaşılması halinde istinaf başvurusunun esastan reddine karar verebilecektir (HMK m. 353/1-b/1). Bölge Adliye Mahkemesi tarafından duruşma yapılmaksızın istinaf başvurusunun reddine karar verilebilmesi için dosyanın tekemmül etmiş bulunması, başka bir anlatımla, İlk Derece Mahkemesi tarafından toplanan delillere göre, istinaf başvurusunda bulunan taraf ya da tarafların itirazının incelenip denetlenerek bir kanaate varılmasının mümkün bulunması zorunludur. Bir başka deyişle, İlk Derece Mahkemesi kararında hiçbir eksiklik veya yanlışlık olmadığı duruşma açılmaksızın anlaşılabilecek kadar açık ve netse, bu kapsamda bir değerlendirme yapılabilecektir. Ayrıca, yargılamada eksiklik bulunmamakla beraber, kanunun olaya uygulanmasında hata edilip de yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığı takdirde veya kararın gerekçesinde hata edilmiş ise düzelterek yeniden esas hakkında karar verilebilecektir. Diğer taraftan, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353/1-b/3 bendi kapsamında delil olarak bir eksiklik tespit edilmesi ve bu eksikliğin duruşma yapılmadan tamamlanmasının mümkün olması halinde, bu eksikliğin giderilmesinden sonra İlk Derece Mahkemesi kararının hukuka uygun olduğunun anlaşılması halinde de istinaf başvurusunun b/1 bendi kapsamında reddi mümkündür.
İlk Derece Mahkemesince; asıl ve birleşen davada, resmi şekil şartına uyulmadan yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğu, ancak aynı sözleşmede yapılacak olan işlerin niteliği ve bedelleri ayrı ayrı belirlendiğinden bu sözleşmenin aynı zamanda eser sözleşmesi niteliğinde olduğu ve sözleşme nedeniyle davacının yapmış olduğu imalat bedellerini sözleşmede belirlenen fiyatlar üzerinden talep edebileceği gerekçesiyle, asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın ise geçersiz sözleşmeye dayalı cezai şart talep edilemeyeceği belirtilerek, reddine karar verilmişken asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekilinin istinaf başvurusu Bölge Adliye Mahkemesince geçersiz arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tarafların aldıklarının, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesinin gerektiği ve geçersiz sözleşme nedeniyle cezai şart talep edilemeyeceği gerekçesi ile HMK'nın 353/1-b-1. bendi gereğince esastan reddedilmiştir.
HGK’nın 24.02.2010 tarihli 2010/1-86 Esas ve 2010/108 Karar sayılı kararında da belirtildiği üzere; “...Yasa’nın aradığı anlamda oluşturulacak kararların hüküm fıkralarının açık, anlaşılır, çekişmesiz, uygulanabilir olmasının gerekliliği kadar; kararın gerekçesinin de, sonucu ile tam bir uyum içinde, o davaya konu maddi olguların mahkemece nasıl nitelendirildiğini, kurulan hükmün hangi nedenlere ve hukuksal düzenlemelere dayandırıldığını ortaya koyacak; kısaca, maddi olgular ile hüküm arasındaki mantıksal bağlantıyı gösterecek nitelikte olması gerekir...” Kararın gerekçesi ile hüküm sonucu çelişkili ise tarafları, adalete uygun karar verildiği ve yargılamanın adil yapıldığına ikna edebilecek, mantıksal tutarlılık taşıyan kanuna uygun verilip, yazılmış yasa yolu denetimine elverişli bir hüküm bulunduğundan söz edilemez.
Kararın gerekçesi ile hüküm fıkrası arasında çelişki yaratılması; Anayasa ile teminat altına alınan yargılamanın açıklığı, adil yargılanma hakkı prensibine ve kararların gerekçeli olması gerektiğine dair Anayasa ve Yasa hükümlerine aykırılık teşkil eder (Örnek; Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi 11.01.20 17... /41 64... /118 Karar, 08.10.2019 Tarih, 2019/2679 Esas, 2019/3826 Karar). Belirtilen nedenlerle gerekçesi ile sonucu arasında çelişki yaratılmaksızın hüküm kurulmalıdır.
Bölge Adliye Mahkemesince; İlk Derece Mahkemesi karar gerekçesinde hata yapıldığı tespit edildiğine göre, HMK'nın 353/1-b/2. bendi gereğince gerekçeyi düzelterek yeniden esas hakkında karar vermesi gerekirken, HMK'nın 353/1-b/1 bendine istinaden "başvurunun esastan reddine" karar vermesi doğru olmamıştır.
Kabule göre de;
Yukarıda belirtildiği üzere asıl ve birleşen davalarda uyuşmazlık; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı imalat bedeli alacağının ve cezai şartın tahsili istemlerine ilişkindir.
Taraflar arasındaki sözleşmelerde; iş bedeli olarak yükleniciye bağımsız bölüm verileceği kararlaştırıldığına göre, sözleşmelerin özü itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi niteliğinde oldukları anlaşılmaktadır.
Eser sözleşmelerinin bir türü olan "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri" bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararında belirtildiği gibi, bazı istisnaî hâllerin gerçekleşmesi durumunda, TMK’nın 2. maddesi gereğince zorunlu şekil koşuluna uygun şekilde yapılmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de tarafları bağlayıcı nitelikte olabilmektedir. Öngörülen bu şekle uymaksızın imzalanan sözleşmelerin sonradan geçerlilik kazanması için; ya tapuda pay devrinin yapılmış olması ya da ifanın tamamlanmış olması gerekir.
Somut olayda; sözleşmenin resmi şekilde yapılmamış olması, tam ifanın gerçekleşmemesi ve tapu intikalinin de bulunmaması dikkate alındığında şekil bakımından geçersizliğin söz konusu olduğu, bu sözleşmeye dayalı olarak taraflara hak ve borç yüklenemeyeceği anlaşılmaktadır.
Bu durumda Mahkemece; yine Dairemizin yerleşik içtihatları dikkate alındığında, tarafların aldıklarını sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iade etmeleri gerektiği hususu dikkate alınmaksızın yanılgılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
VI. KARAR
Açıklanan nedenlerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Yargıtay’daki duruşmada vekille temsil olunmadığından asıl davada davalı-birleşen davada davacı yararına duruşma vekalet ücreti takdir edilmesine yer olmadığına,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
23.02.2026 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
(Muhalif)
MUHALEFET ŞERHİ
Bir yerel mahkeme kararını veya Bölge Adliye Mahkemesi kararını bozan Yargıtay Dairesinin, davanın gereksiz yere uzamasının önüne geçmek amacıyla; bozma nedenine ilave olarak, temyize konu karardaki diğer yanlışlıklara da işaret etmesi mümkündür ve Yargıtay Dairelerinin bu nitelikte kararları mevcuttur. Ne var ki, bu tür kararlarda, hükmün hangi nedenle bozulduğu açıkça belirtildikten sonra, kararın taşıdığı diğer hatalar, genellikle “kabule göre de” veya “kaldı ki” gibi söz dizinleriyle başlayan; dolayısıyla, gerçek bozma ile çelişmeyen, bozmanın içerik ve kapsamı konusunda yanılgılara neden olmayacak nitelikteki ifadelerle ortaya konulmaktadır.
Bozma sebebine göre inceleme sırası gelmemekle birlikte sadece mahkemenin kararındaki hatanın varlığına işaret eden, kararı o yönden eleştiren, mahkemenin aynı hataya düşmemesi için ona bir tavsiye ve yol gösterme amacına yönelik bulunan ifade ve açıklamalar ile bozma kararlarında “kabule göre de” veya “kaldı ki” gibi söz dizinleriyle başlayan ifadeler usul hukuku anlamında bozma niteliği taşımamaktadır.
Taraflar arasında düzenlenen “taşeron sözleşmesi” başlıklı sözleşmede “B-Konu” maddesinde yapılacak işler sayılmış, her bir kalem işin “yaklaşık”miktarı ile birim fiyatları belirlenmiş, “Not” kısmında ise işin kesin hesabının işlerin tamamlanmasından sonra yerinde ölçümleme yapılarak kesinleştirileceği açıkça belirtilmiştir. Yine sözleşmenin “D-işin bedeli ve ödemeleri” başlıklı maddesinde de imalatın bedelinin “yaklaşık” olarak 703.000,00 TL olduğu, bu bedelin m² si 1.150,00 TL olarak belirlenen 5 daire ile ödeneceği açıklandıktan sonra yine “iş tesliminden sonra kesin hak edişten doğabilecek farkların” taşeron firmaya teminat bedeli ile birlikte ödeneceği kabul edilmiştir. Bu hükümler sözleşmenin “bedel karşılığı eser” sözleşmesi olduğunu ortaya koymakta olup bilindiği gibi bedel karşılığı eser sözleşmeleri her hangi bir şekle tabi olmayıp fesih iradesinin karşı yana uluşması ile son bulur. Bu niteliği itibariyle taraflar arasındaki sözleşme davalı tarafından gönderilen ihtarlar ile feshedildiğinden ve davacının talebi tasfiye talebini de içerdiğinden mahkemece sözleşme kapsamında davacının alacaklı olup olmadığının belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekir iken Bölge Adliye Mahkemesi tarafından sözleşmenin niteliğinde yanılgıya düşülerek karar verilmesi doğru değildir.
Açıkladığım nedenlerle Sayın Çoğunluk tarafından verilen bozma kararında her ne kadar “Kabule Göre” kelimeleri ile başlayan kısım HGK’nun 2024/1-3 61... /3 37... .5.2025 tarihli kararında belirtildiği gibi bozma niteliği taşımıyor ise de bu kısmın mahkemeye “tavsiye ve yol gösterme amacına yönelik” olması niteliği nedeniyle karardaki taraflar arasındaki sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmeyen geçersiz arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğuna yönelik tanımlamasına katılamıyorum.