Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kapsamında İskan Alınmasına Rağmen Tapu Devrinin Gecikmesi Nedeniyle Oluşan Vekalet Ücreti, Yargılama Giderleri ve Değer Kaybı Tazminat Talebi Davası.
Özet: Yüklenici, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca iskan alındıktan sonra arsa sahibi tarafından tapu devirlerinin yapılmaması nedeniyle üçüncü kişilere karşı açılan tapu iptal ve tescil davalarından kaynaklanan yargılama giderleri ile vekalet ücretleri ve taşınmazları değerinin altında satmak zorunda kalmasından doğan zararların tazminini talep etmiş; ancak ilk derece mahkemesi, davacının zararlarını belgelendiremediği ve zararın doğrudan arsa sahibinin temerrüdünden kaynaklanmadığı, taşınmazların inşaat bitmeden satıldığı ve zararın üçüncü kişilerde oluştuğu gerekçeleriyle davanın reddine karar vermiş, bölge adliye mahkemesi de bu kararı onamıştır.
MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/1230 E., 2025/133 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Antalya 4. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2019/59 E., 2022/195 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; davalı ile aralarında... Noterliğinin 22.09.2010 tarih ve ... yevmiye Numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşme ile belirli yapım aşamalarında belirli tapuların verileceğinin kararlaştırıldığını, son kalan 20 adet bağımsız bölüm tapusunun yapı kullanım izin belgesi alındıktan sonra verileceğinin kararlaştırıldığını, müvekkilinin 27.12.2012 tarihinde taşınmazların iskânlarını almasına rağmen davalı tarafından çeşitli bahaneler ve yersiz istekler ile tapu teslimlerinin yapılmadığını, müvekkili tarafından bu taşınmazların haricen satıldığını, haricen satılan bu taşınmaz tapularının davalı kurum tarafından teslim edilmemesi sebebi ile üçüncü kişilerin tapu iptal ve tescil davası açarak kazandıklarını ve müvekkilinin kusuru olmaksızın vekalet ücreti ve yargılama giderlerine mâhkum olduğunu, müvekkili aleyhine hükmedilen vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin davalıdan tahsili gerektiğini, ayrıca bir adet teslimi yapılmayan taşınmaz tapusunun da yine alacaklılar tarafından müvekkili adına tapu iptali sağlanarak cebri icra ile satıldığını, davalının tapu teslimlerini yapmaması sebebi ile iş bu taşınmazları satış vaadi ile değerinin altında rakamlara satmak zorunda kaldığını satılmayan taşınmazların ise cebri satışlar ile satıldığını, gerçek değeri ile satış değeri arasındaki farktan da tapu teslimi yapmayan davalının sorumlu olduğunu beyan ederek fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak 10.000,00 TL’nin yargılama gideri ve vekalet ücretlerinin karar tarihinden, tapu teslimi yapılmaması sebebi ile satışlardan kaybettiği değerlerin ve itibar kayıplarının kurumdan gelen ret cevabı tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir. II. CEVAPDavalı vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, bir kısım bağımsız bölümler yönünden tapu ferağları için tapuya yazı yazıldığını, sözleşmenin 29. maddesine göre idare tarafından üçüncü şahıslar adına tapu devrinin yapılamayacağının belirtildiğini, tapuların yapım aşamalarına göre müteahhit adına devrinin yapılacağının sözleşmede kararlaştırıldığını, son 20 adet bağımsız bölümün tapusunun tüm bağımsız bölümlere ilişkin yapı kullanma izin belgesinin alınması halinde davacıya verileceğinin bildirildiğini, davacının edimini sözleşme hükümlerine göre tam olarak ifa etmediğini, davacı tarafından yapılan harici satım sözleşmelerinde davalının taraf olmadığını, davacı taraf aleyhine hükmedilen yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu olmadıklarını, zamanaşımı itirazlarının olduğunu, herhangi bir sorumluluklarının bulunmadığını ileri sürerek davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yargılama gideri ile vekalet ücretine ilişkin ilk istemi yönünden, davacının aleyhine hükmedilen yargılama giderlerini ve vekalet ücretini ödediğine dair açıklama yapmadığı gibi herhangi bir belge de sunmadığı, gerçek zarar ilkesi gereği davacının malvarlığında bir azalma meydana gelmemişse tazminat isteyemeyeceği, ikinci talebi yönünden ise davacı yüklenicinin sözünü ettiği bağımsız bölümleri henüz inşaat bitmeden yapı kullanma izni belgesi alınmadan üçüncü kişilere sattığı, arsa sahibinin temerrüdünün ise daha sonra gerçekleştiği, arsa sahibinin temerrüde düşmemiş olsa bile bağımsız bölümlerin yine o bedellerle üçüncü kişinin mülkiyetine geçeceği, arsa sahibinin temerrüdü ile bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin zarara uğradığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavacı vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilinin zararının oluşması ve talep edilebilmesi için pasifindeki artışın zararın varlığı için yeterli olduğunu, zarar kavramının hatalı değerlendirildiğini, müvekkilinin zararından söz edilebilmesi için yargılama giderinin ödenmesinin aranmaması gerektiğini, zamanında tapu devri yapılmadığı için taşınmazların değerinin çok altında satıldığını, dosya kapsamındaki bilirkişi raporu ile bu durumun ispatlandığını beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle davacı aleyhine hükmedilen vekalet ücreti ve yargılama giderleri yönünden rücuen alacak isteminde bulunmasına rağmen ilam borçlarını henüz ödemediğinden iş bu davanın erken açılan dava olduğunun tespit edilmesine göre usul ve kanuna uygun olup, davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılı harcın temyiz edene yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 18.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.