Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu tescil ve bedel talepli davada, Dairenin karar düzeltme talebi incelemesi.
Özet: Bu hukuki evrak, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan bir davacının, arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, davacıya satış vaadi yapılmasından önce haklı nedenle feshedilmiş olması nedeniyle tapu tescili veya bedel taleplerini konu almaktadır. Yargılama sürecinde mahkeme, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi üzerine arsa sahiplerince yapılan sözleşme feshini haklı bulmuş ve davacının satış vaadi sözleşmesinin bu fesih sonrası imzalandığını tespit etmiştir. Mevcut belge, temyiz mahkemesinin uyuşmazlığa ilişkin önceki bir kararına karşı sunulan karar düzeltme talebinin incelenmesi sonucunda alınan kararı yansıtmaktadır.
6. Hukuk Dairesi         2026/248 E.  ,  2026/593 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2023/314 E., 2024/461 K.
Dairemizin 07.10.2025 tarihli ve 2025/680 Esas, 2025/3296 Karar sayılı kararına karşı asıl ve birleşen davada davacı vekkili tarafından süresi içerisinde karar düzeltme talebinde bulunulmakla; yapılan ön inceleme sonucunda, karar düzeltme dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
1. Davacı vekili asıl dava dilekçesinde; davalılardan yüklenici ...Makine İnş. Tic. Ltd. Şti. ile diğer davalı arsa malikleri arasında.... Noterliği’nce 26.07.2006 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmede inşaatın % 61,2'sinin yükleniciye, %38,8'inin ise arsa maliklerine bırakılacağının kararlaştırıldığını, .... Noterliği’nce 24.06.2008 tarihinde düzenlenen taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi ile müvekkilinin yükleniciye bırakılan B-1 blok 13 no.lu bağımsız bölümü 200.000,00 TL bedelle satın aldığını, inşaat tamamlanmasına rağmen dairenin tapusunun devredilmediğini ileri sürerek, dava konusu 13 no.lu bağımsız bölümün müvekkili adına tescilini, mümkün olmadığı takdirde bedelinin davalılardan tahsilini talep etmiştir.
2. Davacı vekili birleşen dava dilekçesinde; yüklenici ...Makine İnş. Tic. Ltd. Şti.’nin.... Noterliği’nin 26.07.2006 tarihli sözleşmesinden kaynaklanan arsa sahiplerine yönelik hak ve alacaklarını davalı yüklenici ...'a temlik ettiğini ileri sürerek dava konusu 13 no.lu bağımsız bölümün müvekkili adına tescilini, mümkün olmadığı takdirde bedelinin davalılardan tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı arsa sahipleri vekili cevap dilekçesinde; yüklenicinin arsa maliklerine yönelik sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmemesi nedeni ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin karşılıklı olarak feshedildiğini, fesih ve ibra sonucu arsa maliklerinin sözleşme kapsamında bağımsız bölümlerin devri şeklinde veya başkaca herhangi bir taahhüt ve ediminin kalmadığını, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeni ile mal sahipleri nezdinde doğmuş ve doğacak hak ve alacakların yüklenici ...’a temlik edildiğini, mal sahiplerinin temliğe muvafakat ettiğini, temlikten sonra tarafların ortak iradeleri ile karşılıklı olarak sözleşmenin feshedildiğini, sözleşme nedeni ile yüklenicinin arsa maliklerinden herhangi bir hak ve alacağının olmadığını beyanla arsa maliklerini ibra ettiğini, temlik tarihine kadar yüklenicinin inşaatları yapım aşamasına göre sözleşmede yazılı oranlarda hak ettiği 34 bağımsız bölümün tapularının devrinin yapıldığını, davacının bağımsız bölümü satın aldığı sırada tapu kayıtları ile ilgili araştırma yapmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
2. Birleşen davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin davalı şirketin kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapımını üstlendiği inşaatta taşeron firma olarak iş gördüğünü, davacının davalı yüklenici ile muhatap olduğunu ve düzenlenen sözleşmelerde imzasının dahi bulunmadığını, davacıya karşı hiçbir yükümlülüğünün bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 29.07.2011 tarihli kararı ile; davacının arsa maliki davalılar aleyhine açtığı davanın husumet nedeni ile reddine, davalı ...Makine Tic. Ltd. Şti. aleyhine açtığı davanın yasal koşullarının bulunmaması nedeni ile reddine karar verilmiş, ikinci kademedeki tazminat istemi ile birleştirilen davada davalı ... hakkında olumlu ya da olumsuz bir karar verilmemiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
1. Mahkemenin 29.07.2011 tarihli kararının süresinde asıl ve birleşen davada davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince, mahkemece yerinde yeniden keşif yapılarak inşa edilen binanın fiziki durumunun belirlenmesi, yapıda ayıplı eksik işler varsa bunların parasal tutarının hesaplanması, sözleşmede iskân koşulu da bulunduğundan yapının iskân alınmasına engel bir durumu olup olmadığının tespit edilmesi, tescile engel bir durum yoksa ve ancak yapıda eksiklikler olduğu saptanırsa bunların tutarının davacıya depo ettirilmesi, bütün bunların sonucuna göre tapu iptali ve tescil istemi hakkında olumlu olumsuz bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.
2. Mahkemenin 15.06.2021 tarihli kararı ile davalı arsa sahipleri ile davalı ...Makine Tic. Ltd. Şti. arasında düzenlenen sözleşmenin 10.09.2007 tarihli fesihname başlıklı belge ile feshedildiği, davalı arsa sahipleri tarafından talep edilen 12.09.2007 tarihli delil tespitinde tamamlanma oranı belirtilmese de müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmediğinin tespit edildiği, davalı arsa sahiplerinin sözleşmenin feshinde haklı olduğu, fesih tarihinden sonra davacı ile davalı ...Makine Tic. Ltd. Şti. arasında noterde satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği, yine Üsküdar 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nce 2009/14 Değişik İş sayılı dosyasında yapılan 13.03.2009 tarihli delil tespitinde diğer davalı ...'ın yükümlülüklerini yerine getirmediğinin tespit edildiği, iskânın halihazırda alınmadığı, iskân alınabilmesi için tüm kat maliklerinin başvuru yapması gerektiği, bu konuda herhangi başvurunun bulunmadığı, satış bedelinin ödendiği, ancak taşınmazın yüklenici tarafından bitirilmemesi sebebiyle yüklenici ile arsa malikleri arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiği, taşınmazın tapusunun arsa malikleri adına kayıtlı olduğu, diğer taraftan davalı yüklenicinin davacıya karşı olan edimlerini yerine getirmediği gerekçeleriyle davalılar ..., ..., ..., ..., ... ve ... yönünden davanın pasif husumet noksanlığından reddine, davalı ...Makine Tic. Ltd. Şti. ve birleşen davada davalı ... yönünden davanın kabulüne, tapu iptal tescil talebinin reddi ile taşınmazın rayiç değeri olan 200.000,00 TL'nin davalı ...Makine Tic. Ltd. Şti. ve birleşen davada davalı ...’dan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir.
Mahkemenin 15.06.2021 tarihli kararının süresinde asıl ve birleşen davada davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizce; davacının yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan kişi konumunda olduğu, birinci yüklenici ...’nın arsa sahipleri ile arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesini ikinci yüklenici ...’e sözleşmenin devri yoluyla devrettiği, Dairemizin yerleşik içtihatlarına göre inşaatın yüklenici tarafından tamamlandığının kabul edilmesinin fiili karine niteliğinde olduğu, aksini davalı arsa sahiplerinin ispatlaması gerektiği ve yine arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 7. maddesinde aşamalı devirin öngörüldüğü dikkate alınarak, yüklenici arsa sahiplerine karşı tüm edimlerini yerine getirmiş ise davacının tapu iptal ve tescil talebinin kabulüne, eğer yüklenici arsa sahibine karşı edimlerini eksik yerine getirmiş, yapıda ayıplı eksik işler varsa bunların parasal tutarının depo edilmesi halinde de davacının tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi, depo emrine uyulmaması halinde ise davacının bu kez terditli olan tazminat talebinin değerlendirilerek hüküm kurulması gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.
3. Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, inşaatın yüklenici tarafından tamamlandığının karine olarak kabul edildiği, tüm dosya kapsamındaki delillerden belirlenen tutarın davacı tarafından depo edildiği gerekçesiyle davacının davasının asıl ve birleşen dava yönünden kabulüne, dava konusu bağımsız bölümün davalı arsa sahipleri adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline, mahkeme veznesine yatan 836.645,00 TL'nin kararın kesinleşmesine müteakip davalı yükleniciler ...Makine Tic. Ltd. Şti. ve ...'a ödenmesine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davada davalılar ..., ..., ..., ... ve ... vekili temyiz isteminde bulunulması üzerine Dairemizin 07.10.2025 tarihli, 2025/680 Esas, 2025/3296 Karar sayılı kararı ile, yüklenici ...Makine Tic. Ltd. Şti'nin sözleşme gereğince inşaatı belli seviyeye getirdikten sonra 31.08.2007 tarihi itibariyle sözleşmeyi arsa sahibinin muvafakati ile ikinci yüklenici davalı ...’a devrettiği, arsa sahiplerinin...Noterliği’nin 20.02.2009 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile sözleşmenin feshedildiğini yüklenici ...’a bildirdikleri, sözü edilen ihtar tarihinden önce ikinci yüklenicinin inşaatı terk ettiği dosya kapsamı ile anlaşılmakla sözleşmenin feshedilmesi noktasında taraf iradelerinin birleştiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshinin taraflarca talep edilmediği, yapılan inşaat seviyesine göre birinci ve ikinci yüklenicilere inşaat yapımı karşılığında bağımsız bölümler verildiği, ibranamelerin düzenlendiği, bu açıklamalar ışığında dava konusu somut olay değerlendirildiğinde;...Noterliği’nin 26.07.2006 tarih ve ... yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 7. maddesinde kademeli ferağ öngörülmüş olup, taraflar sözleşmenin geriye etkili feshini talep etmediklerine göre; ikinci yüklenici ...’ın inşaatı terk ettiği tarih itibariyle 12.09.20 07... .03.2019 tarihinde mahallinde icra edilen keşifler neticesinde düzenlenen tespit raporları da esas alınmak suretiyle inşaatın yapım seviyesi belirlenerek, sözleşmenin 7. maddesinde düzenlenen kademeli ferağ maddesi de değerlendirilmek suretiyle tespit edilen bu seviyede birinci ve ikinci yüklenicinin toplam hak edebilecekleri daire sayısı ve yüklenicilere fiilen verilen daire sayısı tespit edilerek yüklenicilerin hak edip almadığı artan daire varsa davacının davasının kabulüne karar verilmesi, artan daire sayısı yoksa davacı temlik aldığı bağımsız bölümün ancak yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmesi halinde tapu iptali ve tescilini isteyebileceğinden tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmesi, davacının kendi akidi olan birinci yükleniciden ödediği bedeli talep edebileceği düşünülerek bedele hükmedilmesi gerektiği, kabule göre de davacı tarafça depo edilen bedelin davalı yüklenicilere ödenmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR DÜZELTME
A. Karar Düzeltme Sebepleri
Asıl ve birleşen davada davacı vekili karar düzeltme dilekçesinde; bozma ilamının emsal içtihatlara ve hukuka aykırı olduğunu, müvekkilin usuli kazanılmış haklarını ortadan kaldırıcı nitelikte olduğunu, aleyhe bozma yasağına ve aleyhe hüküm verme yasağına da açıkça aykırı olduğunu, Yargıtay'ın önceki bozma ilamları doğrultusunda yargılama yapıldığını ve bedelin müvekkil tarafından dosyaya depo edildiğini, önceki bozma kararlarında eksik iş olması halinde bunların bedelinin tespit edilerek davacıya depo ettirilmesi ve akabinde tescil kararı verilmesi yönündeki bozma ilamından hangi nedenle döndüğü hususuna yer verilmediğini, davalı arsa sahibi ... tarafından karar temyiz edilmediğinden bu davalı yönünden müvekkil lehine olan tescil kararının kesinleştiğini, davalı tarafça sonradan sunulan bilgi ve belgelere muvafakat etmediklerini, davalı tarafın sunduğu tek taraflı delil tespitine yönelik bilirkişi raporlarının da gerçeği yansıtmadığını, taşınmaz bedelinin davalı müteahhitlerden tahsil imkânı olmadığını beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde bedelinin tahsili istemine ilişkindir.
Dairemizin 14.02.2023 tarihli ikinci bozma ilamında, Dairemizin yerleşik içtihatlarına göre inşaatın yüklenici tarafından tamamlandığının kabul edilmesinin fiili karine olduğu aksinin davalı arsa sahiplerince ispatlanması gerektiği belirtilmiş, mahkemece bozma ilamına uyulmuştur. Dosya kapsamına göre arsa sahipleri tarafından sunulan 08.12.2023 havale tarihli dilekçe ile iskân ruhsatının alındığı anlaşılmakla artık sözleşme kapsamındaki işin yüklenici tarafından tamamlandığının kabulü gerekir. Arsa sahiplerince ek iş bedelleri ve iskân masraflarının 836.645,00 TL olduğu belirtilmiş ve bu miktar davacı tarafından mahkeme veznesine süresinde depo edilmiştir. Bu nedenle mahkemece verilen tapu iptali ve tescil kararı doğru olup bu hususun gözden kaçırılarak bozma kararı verildiği bu kez yapılan incelemede anlaşılmış olup, asıl ve birleşen davada davacı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulüne karar vermek gerekmiştir.
Öte yandan, mahkemece davacı tarafça depo edilen bedelin davalı yüklenicilere ödenmesine karar verilmesi doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir. Ne var ki; bu husus yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 1086 sayılı HUMK'nun 438. maddesinin yedinci fıkrası uyarınca hükmün düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Asıl ve birleşen davada davacı vekilinin karar düzeltme talebinin KABULÜ ile Dairemizin 07.10.2025 tarihli ve 2025/680 Esas, 2025/3296 Karar sayılı bozma ilamı KALDIRILARAK Mahkeme kararının 3 no.lu hüküm fıkrasında yer alan "davalı olan yüklenici ...ve ...'a" ibaresinin çıkarılarak yerine "asıl ve birleşen davada davalı arsa sahipleri ..., ..., ..., ..., ... ve ...'e arsa payları oranında" ibaresinin eklenmesi suretiyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA,
Karar düzeltme harcının istek halinde davacıya iadesine,
Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,
18.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.