Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasında, mahkemenin daire numarasını hatalı belirlemesi sonucu karar bozulmuştur.
Özet: Tüketici mahkemesince bozma ilamına uyularak verilen kararın temyiz edilmesi üzerine Yargıtayın tarafların iddia ve savunmalarını değerlendirdiği, davacının kooperatif arazisinde yer alan ve bedelini ödediği dairenin tapu tescilini talep ettiği, davalı kooperatif ve birliğin ise ödenmemiş aidat ve üyelik gibi gerekçelerle devire karşı çıktığı, daha önce de daire numarası çelişkileri nedeniyle bozulmuş bir mülkiyet uyuşmazlığını içeren hukuki evraktır.
6. Hukuk Dairesi         2025/2953 E.  ,  2026/679 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2024/470 E., 2025/135 K.
BİRLEŞEN 2014/326 E. SAYILI DOSYADA
BİRLEŞEN 2018/573 E.SAYILI DOSYADA
Mahkemece bozma ilamına uyularak verilen karar asıl davada davalı ... Konut Yapı Kooperatifi Birliği vekilince duruşmalı, birleşen 2018/573 Esas sayılı davada davalı Tasfiye Halinde ...Yapı Kooperatifi vekili ile katılma yoluyla asıl ve birleşen davalarda davacı ... vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 24.02.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde davalı ... Konut Yapı Koop. Birliği vekili Avukat ... ile asıl ve birleşen davalarda davacı ... vekili Avukat ........... geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Asıl ve birleşen davalarda davacı vekili dava dilekçesinde özetle; ... ilçesi 6 39... Parsel de kayıtlı taşınmazın ...Belediyesi tarafından davalı ...Konut Yapı Kooperatifleri Birliği'ne, birlik tarafından da birlik üyesi davalı ...Yapı Kooperatifi'ne tahsis edildiğini, tahsis işlemi sonrası ...Yapı Kooperatifi ile davalı yüklenici ....San. Tic. Ltd. Şti. arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı yüklenici şirketin sözleşme gereklerini yerine getirdiğini, davacının B-1 Blok 18 no.lu daireyi bedelini ödeyerek satın aldığını, dairenin 1999 yılından itibaren kullanıldığını ancak tapu devrinin yapılmadığını belirterek, İstanbul İli, ... İlçesi 6 39... Parselde kayıtlı, B-1 Blok 18 no.lu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davacı vekili 19.06.2014 tarihli dilekçesi ile fiilen kullanmakta olduğu bağımsız bölümün B -1 Blok Daire 18 olmasına rağmen tapu sicilinde B – 1 blok Daire 50 olarak kayıtlı olduğundan, tapu iptal ve tescil talebinin B -1 Blok 50 nolu bağımsız bölüm olarak değerlendirilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Asıl davada davalı ...Konut Yapı Kooperatifleri Birliği vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı yüklenici ile arsayı satın alan diğer davalı kooperatif arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, davalı yüklenicinin arsa üzerine yapılacak binalarla ilgili birliğe ödenmesi gereken alt yapı katılım payları ile aidat bedellerinin ödenmesini üstlendiğini, ancak bu bedellerin birliğe ödenmediğini, dava konusu daireye isabet eden borç tutarının 01.08.2014 tarihi itibariyle 25.908,34 TL olduğunu, genel kurul kararı gereğince ödemelerin yapılmasından sonra kooperatif tarafından tapuların devredileceğini savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Birleşen İstanbul 11. Tüketici Mahkemesi’nin 2018/573 Esas sayılı dava dosyasında davalı ...Yapı Kooperatifi vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu dairenin kooperatifçe arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici firmaya bırakılan dairelerinden olduğunu, dava konusu taşınmazın bulunduğu site kooperatife tahsisli bir alan olduğundan tüm tapuların ancak kooperatif mevzuatı çerçevesinde hak sahiplerine dağıtılabileceğini, davacının kooperatife üye olmak için başvuruda bulunmadığını, davacının, S.S. ...'nin ve kooperatif genel kurullarının almış olduğu karar gereği tapuyu almak için belirtilen bedelleri ödemekle mükellef olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Birleşen İstanbul 5. Tüketici Mahkemesi’nin 2014/326 Esas sayılı dava dosyasında davalı yüklenici vekili cevap dilekçesinde özetle; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki edimlerini ifa ettiğini, taşınmazın adlarına kayıtlı olmaması nedeni ile husumetten ret kararı verilmesi gerektiğini, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin adi yazılı olduğu için geçersiz olduğunu, kaldı ki davacının edimini tam yerine getirdiğini ispatlayamadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 29.11.2022 tarihli kararı ile İstanbul ili, ... ilçesi 639 ada, 2 parselde kayıtlı B-1 Blok D-18 no.lu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
Mahkeme kararının süresi içinde davalılar S.S. ... ve ...Yapı Kooperatifi vekillerince temyiz edilmesi üzerine Dairece, kısa kararda B-1 Blok D-18 no.lu, tavzih ile de B-1 Blok D-50 no.lu bağımsız bölümün tapusunun iptaline karar verilmesine rağmen gerekçede dava konusu olmayan B- 02... . Kat D-48 no.lu (Eski No: 80) bağımsız bölüm ile ilgili gerekçeye yer verilmesi ve yine tavzih kararının gerekçesinde A-3 Blok D-1 no.lu bağımsız bölümden bahsedilip tavzih kararının da B-1 Blok D-50 bağımsız bölüm hakkında karar verilmesi nedeni ile kısa kararla gerekçeli kararın çelişkili olduğu gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının davasının kabulü ile İstanbul ili, ... ilçesi 639 ada, 2 parselde kayıtlı B-1 Blok D: 50 nolu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline, davalı ... Koop Birliği'nin davacıya karşı katılım payı ve aidat alacağı bakımından talep ve dava hakkının saklı tutulmasına karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde;
a. Müvekkilinin bağımsız bölümü gerekçeli kararda belirtilen ...den satın almadığını beyan etmektedir.
2. Davalı ...Yapı Kooperatifi vekili temyiz dilekçesinde;
a. Davaya konu taşınmaz tapusunun ancak kooperatifin muvafakatiyle veya kooperatife üye olarak, üyelik vecibelerinin yerine getirilmesi ile talep edilebileceğini, yüklenici tarafından ifa edilmeyen ve eksik bırakılan edimin de davacı tarafça yerine getirilmediğinden alacağın temlikine dayanılamayacağını,
b. Taşınmaz devrinin resmi şekil şartına tabi olduğunu,
c. Dava açılmasına sebebiyet verilmediğinden yargılama giderleri ve vekalet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu beyan etmektedir.
3. Davalı ...Konut Yapı Kooperatifleri Birliği vekili temyiz dilekçesinde;
a. Davalı arsa sahibi kooperatifin, arsa satış şartnamesi ve taahhütnamede müvekkili birliğe karşı üstlendiği yükümlülüklerini kendi yüklenicisi şirkete arsa payı karşılığı inşat sözleşmesi uyarınca devrettiğini, ancak davalı kooperatifin ve yüklenicisinin birliğe karşı olan alt yapı katılım payı ve diğer harcamalara ilişkin genel gider ve aidat borçlarını düzenli bir şekilde ödemediklerini, daire alanına düşen borcun ödenmesi kaydıyla davacıya tapu devrinin yapılabileceğini,
b. Yargılama giderlerinden sorumlu tutulmalarının doğru olmadığını beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre uyuşmazlık, temliken tescil istemine ilişkindir.
1. Dosyadaki yazılara ve mahkemece uyulan bozma kararı gereğince inceleme yapılarak hüküm verilmiş olmasına, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre ve özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yüklenici şirketin 28.11.1998 tarihi itibariyle borcu kalmadığının davalı arsa sahibi kooperatif tarafından kabul edildiği, bu tarih itibariyle davalı yüklenicinin ve ondan bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin tapu devrini talep etmekte haklı olmalarına rağmen davalıların tapu devrini yapmayarak dava açılmasına sebebiyet verdiklerinin anlaşılmasına göre asıl davada davalı S.S. ... ve birleşen 2018/573 Esas sayılı davada davalı ...Yapı Kooperatifi vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz sebepleri yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2. ...Noterliği’nin 20.06.1995 tarih ve ... yevmiye numaralı “Taahhhütname ve Arsa Satış Şartnamesi” ile davalı Kooperatifler Birliği tarafından İstanbul, ..., 6 39... parsel, 6 40... parsel, 6 37... parsellerde toplam 1016 konutluk arsanın diğer davalı kooperatife satışı yapılmıştır. ...Noterliği’nin aynı tarih ve ... nolu “Taahhütname” ile arsayı satın alan davalı ...Yapı Kooperatifince, Birlik ana sözleşmesinin bütün hak ve vecibeleri ile kabul edildiği, ana sözleşme gereği birliğin yapacağı altyapı hizmetlerinin (proje, sosyal tesisler, altyapı, okul, cami, kreş, spor salonları, parklar, kültürel faaliyetler vb) finansmanına iştirak konusunda Birlik Yönetim Kurulunca alınacak kararlara zamanında uyulacağı, ...Belediyesi konut üretim alanlarında inşa edilecek konutların bir bütünlük arz etmesi sebebiyle iş bu kooperatife ait inşaat projelerinin, temel ve subasman inşaatlarının birlik tarafından yaptırılarak giderlerinin kooperatifçe ödeneceği kabul edilmiştir.
Söz konusu taahhütlerden sonra davalı arsa sahibi ...Yapı Kooperatifi ile davalı yüklenici şirket arasında ... Noterliği’nin 31.03.1995 tarih ve ... yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin 5/f maddesinde; sözleşme tarihinden itibaren birlikçe istenebilecek altyapı katılım paylarının yüklenici tarafından ödeneceği düzenlendiği gibi 10/11 maddesinde de; Birlikçe hazırlanıp arsa sahibince kabul edilmiş olan iş bu sözleşmenin eki taahhütname (Ek 1) ve arsa satış sözleşmesinde getirilen müeyyidelerin (arsa bedeli ile ilgili olanlar hariç) yüklenici tarafından aynen kabul ve taahhüt edileceği düzenlenmiştir.
Davalı Birlik, tarafınca yapılan alt yapı hizmetlerinin kendilerine arsa tahsis edilen kooperatiflerden alınan alt yapı katılım payları ile yapıldığı ve birlik ortağı kooperatiflerden birlik giderlerini karşılamak üzere aidat toplandığını, arsa payı karşılığı inşat sözleşmesi uyarınca davalı yüklenicinin bu bedelleri ödemeyi taahhüt ettiğini, ancak şirketin ödemediğini, dava konusu taşınmazın alanı esas alınarak hesaplama yapıldığını, davacı üçüncü kişinin borçları ödemesi kaydıyla tapusunun devredileceğini savunmuştur.
Davalı ...Yapı Kooperatifi’nin 04.04.2012 tarihli genel kurulunda, ortakların kendilerine tahsis edilen bağımsız bölüm alanı dikkate alınarak hesaplanan miktarı 30.06.2012 tarihine kadar ödemeleri durumunda belirtilen rakamı, bu tarihten sonraki ödemelerde ise üst birlik genel kurulunun belirleyeceği faiz oranının aylık bazda tahakkuk edecek faize göre oluşacak rakamı ödeyeceklerine dair karar alınmıştır. Davacı tarafça söz konusu bedel ödenmediği için davalı Birlikçe alacağa faiz işletilmesi yargılama süresince devam etmiştir.
Kural olarak temliken tescil davalarında, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. TBK’nın 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alana) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibiyle yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi TBK’nın 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Somut olayda, davacı üçüncü kişi kooperatif üyesi olmayıp, davalı yükleniciye arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca düşen bağımsız bölümü satın almıştır. Bu nedenle, davalı kooperatiflerin üyelerine yükledikleri borçlardan sorumlu değildir. Davalı Kooperatifler Birliği ve Birlik’ten arsa satın alan diğer davalı kooperatif, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yüklenicinin taahhütte bulunması nedeniyle yüklenicinin haklarına halef olan davacının bu borçlardan sorumlu olduğunu savunmuş iseler de, davalı ...Yapı Kooperatif’ince 04.04.2012 tarihli genel kurul toplantısının 5 inci maddesinin 3 üncü paragrafında; “...Ltd. Şti 28.11.1998 tarihinde yükümlülüklerini yerine getirerek konut ve işyerleri ile siteyi teslim etmiş olması ve müteahhidin başkaca bir mükellefiyeti kalmaması dolayısıyla, teslim tarihinden beri kooperatife ait sitede ikamet edilmektedir.” denilmiş olup, açıkça davalı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşat sözleşmesi uyarınca başka bir sorumluluğu kalmadığı belirtilmiştir. Temliken tescil talebinde bulunan davacı, davalı yüklenicinin haklarına halef olduğundan, davalı yüklenicinin de borcu kalmadığı belirtildiğinden ve ayrıca davacı kooperatif üyesi de olmadığından davalı ...Yapı Kooperatifince çıkartılan bağımsız bölüme dair borçtan sorumlu tutulamaz.
Yapılan yargılama sonunda mahkemece kararın gerekçe kısmında; “alınan bilirkişi raporlarındaki hesaplamalara göre dava konusu bağımsız bölüm için 65.324,08 TL borcun olduğu tespit edilmiş ise de bu borçların altyapı ve aidat katılım payından ... borçlar olduğu, kooperatif üyeliğine ilişkin edimlerden olmadığı, üyelik borcu dışında ayrıca takip ve tahsili gerektiği” belirtilmiş, ayrıca hüküm fıkrasının 2 nolu bendinde; “talep eden davalı ... Koop Birliği'nin davacıya karşı katılım payı ve aidat alacağı bakımından talep ve dava hakkının saklı tutulmasına” karar verilmiş ise de, yargılama aşamasında alınan 20.12.2021 tarihli ek raporda 65.324,08 TL’nin bağımsız bölüm için çıkartılan ana para borcunun 01.07.2012 – 30.11.2021 tarihleri arası için hesaplanan faiz alacağı olduğu anlaşıldığından mahkemece bu nitelendirme doğru olmadığı gibi, davacı, davalı yüklenicinin haklarına halef olduğundan ve davalı yüklenicinin de 28.11.1998 tarihi itibariyle davalı arsa sahibi kooperatife yükümlülüklerini yerine getirdiği anlaşıldığından davacının sorumlu tutulacağı katılım payı ve aidat alacağı borcu olmadığından mahkemece bu hakların saklı tutulmasına dair karar verilmesi doğru olmamıştır. Ancak hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporu incelendiğinde, davalı üst birlik kooperatif tarafından davacının talep ettiği bağımsız bölüme dair tapu kaydı kendi üzerinde olduğundan 2.917, 96... yılı ve Öncesi Emlak Vergisi Ödemesi, 169,00 TL DASK Ödemesi, 286, 34... – 2013 yılları Arası Emlak Vergisi Ödemesi yapmış olup, taraflar arasında tekrar bu hususun uyuşmazlık konusu yapılmaması, usul ekonomisi ve birlikte ifa kuralı gözetilerek, mahkemece bu bedelin depo edilerek tapu iptal ve tescile karar verilmesi gerekirken, belirtilen hususlar gözetilmeden verilen karar doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.
3. Asıl ve birleşen davalarda davacı vekili temyizi bakımından;
Dava konusu bağımsız bölümün, ilk olarak davalı yüklenici tarafından dava dışı adi yazılı satış sözleşmesi ile...’na satıldığı, bu kişi tarafından...Noterliği’nin 09.03.2001 tarih ve ... nolu satış vaadi sözleşmesi ile ...e satıldığı, bu kişi tarafından da aynı noterliğin 05.08.2002 tarih ve ... nolu satış vaadi sözleşmesi ile davacıya satıldığı anlaşıldığından, mahkemece gerekçeli kararda davacının söz konusu bağımsız bölümü ...den satın aldığını belirtmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.
Ne var ki, belirtilen yanlışlıkların giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı HMK'nın Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'un 438/VII. maddesi gereğince kararın düzeltilerek onanması uygun bulunmuştur.
VI. KARAR
1. Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle asıl davada davalı S.S. ... ve birleşen 2018/573 Esas sayılı davada davalı ...Yapı Kooperatifi vekillerinin diğer temyiz itirazlarının reddine,
2. Bent uyarınca temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının hüküm fıkrasının “1.” bendinde yer alan “iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline” kelimelerinin çıkartılmasına, yerine “davacı tarafça davalı Birlik hesabına 3.373,30 TL’nin depo edilmesi halinde iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline," kelimelerinin yazılmasına, hüküm fıkrasının “2” nolu bendinin hükümden tamamen çıkartılmasına, ayrıca davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile “3.” bentte açıklanan nedenlerle kararın gerekçe kısmının değiştirilmiş bu haliyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA,
Dairemizdeki duruşmada davacı ve davalı . ... vekille temsil olunduğundan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin karşılıklı alınarak birbirlerine verilmesine,
Peşin alınan harcın istek halinde temyiz davacı ve davalılara ayrı ayrı iadesine,
Dosyanın mahkemesine gönderilmesine,
Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
24.02.2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.