yüklenicinin kar kaybı ve arsa sahibinin gecikme tazminatı taleplerinin, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarca feshiyle reddedilmesine ilişkin temyiz incelemesi.

Yüklenicinin kar kaybı ve arsa sahibinin gecikme tazminatı taleplerinin, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarca feshiyle reddedilmesine ilişkin temyiz incelemesi.

Özet: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkta, yüklenici fesih haksızlığını, yaptığı masrafları ve kar kaybını talep ederken, arsa sahibi yüklenicinin gecikmesi nedeniyle tazminat istemiştir; mahkemeler, yüklenicinin inşaata başlamaması nedeniyle arsa sahibinin fesih hakkını esasen haklı bulmuş, ancak tarafların karşılıklı iradelerinin sözleşmenin feshinde birleştiği kabul edilerek yüklenicinin kar kaybı ve arsa sahibinin feshedilen sözleşmeye dayalı gecikme tazminatı talepleri reddedilmiş, sadece yüklenicinin yapmış olduğu denetime uygun masrafların ödenmesine karar verilmiştir.

6. Hukuk Dairesi 2025/2834 E. , 2026/683 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/480 E., 2025/601 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 8. Asliye Ticaret Mahkemesi

SAYISI : 2022/484 E., 2022/567 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı-karşı davalı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 24.02.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı-karşı davalı...ile davalı-karşı davacı vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı yüklenici vekili dava dilekçesinde; müvekkili yüklenici ile davalı arsa maliki arasında .... Noterliği'nin 15.05.2012 tarihli ve ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiğini, mücbir sebepler nedeniyle inşaat ruhsatının 31.12.2013 tarihinde alındığını, ruhsatın geç alınmasında müvekkilinin kusuru olmadığını ve inşaata başlandığı halde davalı kooperatifin sözleşmeden dönme iradesinin haksız olduğunu ileri sürerek, davalının sözleşmeden dönme iradesinin haksız olduğunun tespitine, müvekkili şirket tarafından söz konusu inşaata yapılan masraflar için fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 513.183,62 TL alacağın ve müvekkili şirketin mahrum kaldığı kâr için 10.000,00 TL'nin 09.07.2015 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Karşı davada davacı arsa maliki vekili dava dilekçesinde; yüklenicinin üstlendiği işe süresinde başlamamakla müvekkili kooperatif ortaklarının zararına neden olduğunu, mücbir sebebin bulunmadığını, yüklenicinin sözleşmenin 11. maddesine göre işin 15.07.2015 tarihinde teslimini taahhüt ettiği halde işin 24 ay gecikmesine neden olduğunu ve 100 bağımsız bölüm için gecikme tazminatı zararları oluştuğunu ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000,00 TL'nin karşı davalıdan tahsilini talep etmiş, 26.09.2019 tarihli ıslah dilekçesiyle 1.440.000,00 TL'nin ticari temerrüt faizi ile karşı davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP VE KARŞI DAVA

1. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının sözleşme ile üstlendiği edimleri zamanında yerine getirmediğini, sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Karşı davada davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; ruhsatın alındığı 31.12.2013 tarihinden fesih tarihine kadar geçen 17 aylık sürede inşaat faaliyetinin başlamadığı, davacı tarafın çalışmaya engel sebep olarak iddia ettiği yol durumu, elektrik ve su bağlanması sıkıntılarının varlığının bilinerek sözleşme yapıldığı gerçeği karşısında engel teşkil etmeyeceği, ihtarnamelere karşın inşaatta ilerleme olmadığı, davalı-karşı davacının sözleşmeyi fesihte haklı olduğu, asıl dava bakımından davacının masraflarını talep edebileceği, kâr kaybı isteminin ise yerinde olmadığı, karşı dava bakımından cezai şartın içerik itibariyle ifaya ekli ceza niteliğinde olduğu, sözleşme feshedildiğinden ve sözleşmede aksine hüküm bulunmadığından gecikme nedeniyle cezai şart ve tazminat talep edilemeyeceği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile, 177.800,60 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, karşı davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tek taraflı irade beyanı ile feshedilemeyeceği, mahkeme kararı veya fesih yönünde taraf iradelerinin birleşmesi ile mümkün olacağı, yüklenici tarafça açılan asıl davada yapılan masraflarla beraber kâr kaybı da talep edilmiş olmakla, bu kapsamda sözleşmeden dönme iradesinin de ortaya konulduğu, davalı-karşı davacı arsa sahibi vekilinin bu talebe uygun olarak yapılan imalatlar yönünden 177.859,99 TL ödemeyi kabul ettiği yönündeki beyanıyla tarafların sözleşmenin feshi noktasında iradelerinin birleştiği, feshedilen sözleşmeye dayalı olarak gecikme tazminatı talep edilemeyeceği, asıl dava yönünden de davacı yüklenici dava açmak suretiyle fesih iradesini ortaya koyduğundan kâr kaybını talep edemeyeceği, yaptığı masraflar yönünden ise denetime uygun bilirkişi raporu doğrultusunda hüküm kurulduğu gerekçesiyle taraf vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı-karşı davada davalı vekili temyiz dilekçesinde; davalı kooperatifin sözleşmeden dönme iradesinin haksız olduğunu, arsanın ayıpsız bir şekilde müvekkile teslim edilmemesi ve sözleşmesinin 24. maddesinde belirtilen mücbir sebepler nedeniyle inşaatın tamamlanamadığını, davalı tarafın salt dava konusu işe başka bir şirketle devam edebilmek için dürüstlük kuralına aykırı olarak sözleşmeyi sona erdirdiğini, bu nedenle fiili zarar ile yoksun kalınan kârın tamamının kusurlu davalı kooperatiften tazmini yönünde karar verilmesi gerektiğini, zararın doğru şekilde belirlenmediğini, faiz başlangıç tarihinin hatalı olduğunu, bilirkişi raporunun yeterli olmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmış olup, asıl ve karşı davada alacak istemlerine ilişkindir.

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacı-karşı davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi uyarınca ONANMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalı-karşı davacı yararına takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacı-karşı davalıdan alınarak davalı-karşı davacıya verilmesine,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

24.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.