İzmir Bölge Adliye Mahkemesinin emlak komisyonculuğu alacağı itirazın iptali davasında kooperatifin yetkisiz temsil iddiasına dair istinaf kararı.
Özet: Bir emlak komisyoncusunun, verdiği aracılık hizmetleri karşılığı komisyon ve hizmet bedeli alacağını bir konut yapı kooperatifinden tahsil etmek üzere başlattığı icra takiplerine yapılan itirazların iptali amacıyla açtığı, davalının ise borcu reddedip sözleşmelerde bedel belirtilmediğini ve işlemi yapan kişinin kooperatif adına yetkisi olmadığını savunduğu davaların istinaf incelemesinde, mahkemece yapılan yargılamada kooperatifin ticari defterlerinin incelenmesi sonucunda, dava konusu işlemi yapan şahsın kooperatif adına işlem yapma yetkisine veya bu yönde bir teamüle sahip olmadığı yönünde bilirkişi tespitine yer verilmiştir.

T.C.
İZMİR
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
17. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO : 2026/996
KARAR NO : 2026/1568
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : AYDIN ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ : 12/02/2026
NUMARASI : 2024/293 Esas 2026/118 Karar
DAVA : İTİRAZIN İPTALİ
BİRLEŞEN AYDIN ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'NİN
2025/78 ESAS 2025/68 KARAR SAYILI DOSYASI
DAVA : İTİRAZIN İPTALİ
KARAR TARİHİ : 24/06/2026
KARAR YAZIM TARİHİ: 24/06/2026
Asıl ve birleşen dosyada davacı vekili tarafından yukarıda belirtilen karara karşı istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 352. maddesi uyarınca yapılan ön inceleme sonucu eksiklik bulunmadığı anlaşılmakla; inceleme aşamasına geçildi. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten sonra dosya incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Mahkemece yapılan açık yargılama sonucunda; ''...Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; emlak komisyonculuğu faaliyeti ile uğraşan müvekkili ile davalı konut yapı kooperatifi arasında ... Mahallesi, ... ada, ... ve ...parselde kain Kuşadası/Aydın adresinde bulunan taşınmazların satışı için yer gösterilmesi hususunda 30.11.2021 tarihinde anlaşmaya varıldığını, taraflarca bu hususta komisyon ve hizmet bedeli belirleme akdi tanzim edildiğini, bu kapsamda Aydın İli Kuşadası İlçesi ... Mahallesi, ... ada, ...parselde kain taşınmaz ile ilgili olarak müvekkilin davalı taraftan olan komisyon ücretine ve hizmet bedeline ilişkin alacağının tahsili talebi ile tarafımızca Kuşadası İcra Dairesi'nin 2023/1278 E. sayılı dosyası ile davalı konut yapı kooperatifi aleyhine icra takibi başlatıldığını, davalı tarafın icra takip dosyasına yapmış olduğu itirazın iptali talebi ile arabuluculuk yoluna müracaat edilmiş ise de 03.10.2023 tarihli son tutanak ile sürecin anlaşamama ile neticelendiğini, bu nedenlerle davanın kabulü ile davalı borçlu konut yapı kooperatifinin icra takibine yaptığı itirazının iptaline, takibin devamına, kötü niyetli davalıdan takip konusu alacağın %20’sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatının tahsiline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava ettiği anlaşılmıştır.
Birleşen dosya davacı vekili tarafından sunulan dava dilekçesi ile özetle; emlak komisyonculuğu faaliyeti ile uğraşan davacı ile davalı arasında ... Mahallesi, ... ada, ... ve ...parselde kain Kuşadası adresinde bulunan taşınmazların satışı için yer gösterilmesi hususunda 30/11/2021 tarihinde anlaşmaya varıldığını, taraflarca bu hususta komisyon ve hizmet bedeli belirleme akdi tanzim edildiğini, yine ... parselin satışına müvekkilin aracılık yapması hususunda taraflarca 04/12/2021 tarihli emlak alım satım sözleşmesi imzalandığını, bu kapsamda Aydın İli, Kuşadası İlçesi, ... Mahallesi, ...ada, ....parselde kain taşınmaz ile ilgili olarak davacının davalı taraftan olan komisyon ücretinin ödenmemesi üzerine Kuşadası İcra Dairesi'nin 2023/1275 E. Sayılı dosyası ile davalı konut yapı kooperatifi aleyhine icra takibi başlatıldığını, davalının itirazı üzerine takibin durduğunu, itirazın haksız olduğunu belirterek davalının itirazının iptali ile takibin devamına ve %20'den az olmamak üzere icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA:
Davalı Vekili tarafından asıl ve birleşen dava dosyalarına sunulan cevap dilekçesinde özetle; davacı yanca açılan işbu haksız ve kötü niyetli davayı kabul etmediklerini, kabul anlamına gelmemekle birlikte öncelikle bir alacaktan söz edilebilmesi için, söz konusu sözleşme vb. evrakta bir bedelin belirlenmesinin gerektiği ancak davacı yanca sunulan belgede herhangi bir bedelin belirtilmediğini, müvekkilinin davacı yana borcu olduğunu gösterir herhangi bir unsurun yer almadığını beyan ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER:
Kuşadası İcra Müdürlüğü'nün 2023/1278 esas sayılı takip dosyasının UYAP sistemi üzerinden dosyamız arasına alınmıştır.
Tarafların bağlı bulundukları vergi dairesi müdürlüğüne müzekkere yazılarak 2021-2022 yıllarına ait BA-BS kayıtlarının gönderilmesi istenilmiş, gelen yazı cevabı dosyamız arasına alınmıştır.
Dosya mali müşavir bilirkişi ...'ye tevdi edilerek rapor düzenlenmesi istenmiştir. Bilirkişi tarafından;"Davalı kooperatif defterlerinin yerinde inceleme yetkisi ile incelenerek kooperatif başkanı ...'ın kooperatif adına işlem yapma hususunda başkaca iş ve işlemlerin olup olmadığı bu yönde bir teamül gelişip gelişmediği hususunda yapmış olduğum inceleme ve tespitlerim neticesinde;
1. Davalı kooperatif Yönetim kurulu karar defteri genel kurul karar defterleri ve ticari defterleri titizlikle incelendiğinde tüm kararların ve belgelerin Yönetim Kurulu Başkanı ...., Yönetim Kurulu 2.Başkanı ... .., Yönetim Kurulu üyesi .... tarafından imza altına alındığı veya düzenlendiği, Dava konusu ...'ın kooperatif adına işlem yapma hususunda başkaca iş ve işlemlerinin olmadığı bu yönde davalı kooperatif tarafından bir teamül geliştiğine dair bir belge veya bulgunun tarafımca tespit edilemediği,
2. Davalı kooperatif defter ve belgeleri üzerinde yaptığım inceleme ve tespitlerde kuruluştan itibaren ... ...'nın davalı kooperatifin üyesi olmadığı" şeklinde 06/10/2025 tarihli rapor düzenlenerek sunulmuştur.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE HUKUKİ NİTELEMEMİZ:
Asıl dava ve birleşen dava tellallık ücretine ilişkin başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptaline ilişkindir.
Davalı Kooperatif olup, Ticaret Sicil Müdürlüğünden gelen yazı cevabına göre 30.11.2021 tarihi itibarıyla Yönetim Kurulu Başkanının ...., Yönetim kurulu 2. Başkanının .... , Yönetim Kurulu Üyesinin ... olduğu, olduğu; imzaya yetkili olarak 09.10.2025 tarihine kadar kooperatifin Yönetim Kurulu Başkanı,Yönetim kurulu 2. Başkanı ve Yönetim Kurulu Üyesinden herhangi birinin atacağı müşterek imza ile yetkili kılındıkları anlaşılmıştır.
Davacının dayandığı yer gösterme tutanaklarında Yönetim Kurulu Başkanının ...'nin imzası bulunmasına karşın, yönetim kurulu 2. Başkanı veya Yönetim Kurulu Üyesinin imzası bulunmamaktadır. Kooperatif başkanı olarak imzası bulunan ... ın kooperatif üyeliğinin ve yönetim kurulunda görevinin bulunmadığı görülmekle kooperatifi temsil edemeyecekleri...'' gerekçesi ile; asıl ve birleşen dosyalar bakımından; davanın REDDİNE" karar verilmiş, verilen bu karara karşı asıl ve birleşen dosyada davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
İSTİNAF NEDENLERİ:
Asıl ve birleşen dosyada davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; yerel mahkemece hüküm tesis edilirken dilekçelerindeki beyanlarının hiçbir şekilde dikkate alınmadığını, emlak komisyonculuğu yapan müvekkilinin taraflar arasında akdedilen sözleşmeden doğan kendi üzerine düşen edimlerini tümüyle yerine getirdiğini, tutanakta adresi bildirilen taşınmazı davalıya göstermiş olmasına rağmen davalı konut yapı kooperatifinin geçerli bir neden olmaksızın müvekkiline hak kazandığı ücreti ödemekten imtina ettiğini, müvekkili tarafından yer gösterme eyleminin gerçekleştirildikten sonra sözleşmeye konu taşınmazların davalı kooperatifin adına tapuda kayıt ve tescil edildiğini, bu sebeplerden müvekkilinin komisyon bedeli istemeye hak kazandığını, davalı kooperatifin müvekkilinin yer gösterme sözleşmesi ile tanıttığı taşınmazları satın alarak sözleşmenin konusunu oluşturan ediminden fiilen yararlandığını ileri sürerek, yerel mahkeme kararının kaldırılması istemiyle istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
DELİLLERİN TARTIŞILMASI, HUKUKİ SEBEP VE GEREKÇE:
Dairemizce HMK'nın 355 maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle ve kamu düzenine ilişkin hükümlerle sınırlı olmak üzere inceleme yapılmıştır.
Dava; tellallık ücretine ilişkin başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptaline ilişkindir.
Davacı taraf yasal süresi içinde istinaf başvurusunda bulunmuştur.
Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle gerçek kişi davacının tacir olup olmamasına göre, davaya bakma konusunda mahkemenin görevli olup olmadığının belirlenmesi gerekmektedir. Zira tarafların tacir olup olmamasına göre görevli mahkeme ile birlikte uygulanacak hükümler farklılık göstermektedir.
Ticaret Mahkemelerinin görevi TTK'nın 5.maddesinde düzenlenmiş ve maddenin 1.bendinde; "Aksine hüküm bulunmadıkça, dava olunan şeyin değerine veya tutarına bakılmaksızın asliye ticaret mahkemesi tüm ticari davalar ile ticari nitelikteki çekişmesiz yargı işlerine bakmakla görevlidir." denilmiştir.
Bir davanın ticari dava olup olmadığı ise TTK'nın 4. maddesinde gösterilen ilkelere göre belirlenmekte olup, öğretide benimsenen görüşe göre de ticari davalar kendi aralarında mutlak ticari davalar ve nispi ticari davalar olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Mutlak ticari davalar için tarafların sıfatlarına ve dava konusunun ticari işletme ile ilgili olup olmadığına bakılmazken, nispi ticari davalarda dava konusunun ticari işletme ile ilgili olup olmadığı kriter olarak kabul edilmiştir.
Ticari işletme, TTK'nın 11/1.maddesindeki tanıma göre; esnaf işletmesi için öngörülen sınırı aşan düzeyde gelir sağlamayı hedef tutan faaliyetlerin devamlı ve bağımsız şekilde yürütüldüğü işletmedir. Ticari işletmenin unsurları; esnaf işletmesi için öngörülen sınırın üzerinde bir gelir sağlamayı hedef tutan faaliyet, devamlılık ve bağımsızlık olarak düzenlenmiştir. Buradaki faaliyet iktisadi faaliyet olup, amacı gelir elde etmektir. Kanunda ticari işletme için herhangi bir miktarda gelir değil, esnaf işletmesi için öngörülen sınırı aşar düzeyde gelir sağlama amacı aranmıştır.
Yargıtayın yerleşik uygulamalarına göre, bir kimsenin vergi mükellefi olması, TTK yönünden de tacir kabul edilmesini gerektirmez. Ticaret siciline ya da odaya kayıtlı olmamak da tacir olmamanın kesin bir kanıtı olmadığı gibi, vergi mükellefi olup olmamak da tacir ve esnaf ayrımında kesin bir ölçüt olarak kabul edilemez.
TTK’nın 15. maddesinde ; "İster gezici olsun ister bir dükkânda veya bir sokağın belirli yerlerinde sabit bulunsun, ekonomik faaliyeti sermayesinden fazla bedenî çalışmasına dayanan ve geliri 11. maddenin ikinci fıkrası uyarınca çıkarılacak kararnamede gösterilen sınırı aşmayan ve sanat veya ticaretle uğraşan kişi esnaftır." düzenlemesi bulunmaktadır.
Mülga 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 1463. maddesine göre, Bakanlar Kurulu’nca 18.06.2007 tarihinde kararlaştırılıp, 21.07.2007 tarih ve 26589 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan, 2007/12362 sayılı Bakanlar Kurulu Kararında esnaf-tacir ayırımının nasıl yapılacağı belirlenmiştir.
6103 sayılı Türk Ticaret Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un 10. maddesinde ticari işletmeler hakkında 6102 sayılı TTK'nın 11/2 madde ve fıkrasında öngörülen Bakanlar Kurulu kararı çıkarılıncaya kadar yürürlükte bulunan düzenlemelerin uygulanacağı belirtildiğinden Bakanlar Kurulu kararının uygulanmasına devam edilerek esnaf ve tacir ayrımının anılan kararda belirtilen kıstasların değerlendirilmesi suretiyle yapılması gerekecektir.
21.07.2007 tarihli Resmi Gazete'de yayınlanan 18.06.2007 tarihli 2007/12362 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile esnaf ve tacir ayrımına esas sınırlar belirlenmiş olup, bu kararda, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu 177. maddesinde belirtilen hadlerden, 1. ve 3. bendindeki konularda faaliyette bulunanlarda yarısını, 2. bendeki faaliyetlerde bulunanların bu tutarın tamamını aşanların tacir olacağı belirlenmiştir.
Bu durumda, somut olaya gelince; Dosyaya celbolunan Vergi Dairesi Müdürlüğü ile Esnaf ve Sanatkarları Odası Birliği Başkanlığının cevabi yazıları karşısında davalının esnaf olup, gerçek usulde gelir vergisi mükellefi olduğu, işletme hesabı defteri tuttuğu ve "Yürütülen faaliyetin sonuçlarının VUK'nin 177 inci maddesinin birinci fikrasının (1) ve (3) numaralı bentlerinde yer alan nakdi limitlerin yarısını, (2) numaralı bentte yazılı nakdi limitin tamamını aşıp aşmadığına bakıldığında" davacının gelir vergisi beyannamelerinde gayrisafi iş hasılatının olmadığının beyan edildiği neticeten tacir olmadığı görülmekle eldeki davanın mutlak veya nispi ticari dava niteliği taşımadığı, bu nedenle uyuşmazlığa ilişkin görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğu anlaşılmıştır.
Görev hususu kamu düzenine ilişkin olup mahkemece re'sen gözetilmesi gereken bir husustur. Bu nedenle mahkemece, iş bu davada görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemeleri olması nedeni ile HMK 114/c ve 115/2.maddeleri gereğince görev dava şartı yokluğundan davanın usulden reddine, görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemeleri olduğuna karar verilmesi gerekirken, işin esasına girilerek yazılı olduğu şekilde karar verilmesi yerinde olmamıştır.
HMK'nın 20, 355 ve 353/1-a-3 maddesi hükümleri birlikte değerlendirildiğinde; görevsiz mahkemenin esasla ilgili kararının İstinaf Dairesince kaldırılarak görevli mahkemeye dosyanın res'en gönderilebileceğinden, istinaf istemine ilişkin sebepler incelenmeksizin, kararın HMK nın 353/1-a-3. maddesi uyarınca açıklanan gerekçeler doğrultusunda re'sen kaldırılmasına ve yeniden yargılama yapılması için dosyanın görevli mahkemesine gönderilmesine ilişkin olarak aşağıdaki şekilde hüküm kurmak gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Aydın Asliye Ticaret Mahkemesinin 12/02/2026 Tarih, 2024/293 Esas 2026/118 Karar sayılı hükmünün 6100 sayılı HMK'nın 355. ve 353/(1)-a-3 maddeleri gereğince RE'SEN KALDIRILMASINA,
2-HMK'nın 353/(1)-a maddesi gereğince davanın Dairemiz kararına uygun şekilde yeniden görülmesi için dava dosyasının görevli ve yetkili Asliye Hukuk Mahkemesine tevzi edilmek üzere AYDIN HUKUK MAHKEMELERİ TEVZİ BÜROSUNA GÖNDERİLMESİNE,
3-Kaldırma kararının sebep ve şekline göre istinaf kanun yoluna başvuran davacı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun bu aşamada incelenmesine yer olmadığına,
4-Kararın re'sen kaldırılması nedeniyle istinaf kanun yoluna başvuran davacı tarafından yatırılan istinaf karar harcının yatıran tarafa iadesine,
5-İstinaf kanun yolu başvurusu aşamasında istinaf kanun yoluna başvuran davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin yerel mahkemece verilecek nihai kararda hüküm altına alınmasına,
6-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından istinaf kanun yoluna başvuran davacı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
7-Kararın taraflara tebliği, kesinleştirme, harç ve gider avansı iadesi işlemlerinin yerel mahkemece yerine getirilmesine,
Dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda HMK'nun 353/(1)-a maddesi gereğince kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 24/06/2026